לשימוש באופציות במקרקעין יש יתרונות רבים בתחום עסקאות הנדל״ן. באמצעות האופציה ניתן לדחות את רכישת הקרקע ותשלומי המס הנלווים. זאת, עד לסיום הבדיקות המקדמיות, בחינת כדאיות הפרויקט וכן לצורך השגת מימון נוסף, גיוס משקיעים או ארגון קבוצת רוכשים. יתרון נוסף של אופציות במקרקעין הוא קיבוע המחיר אשר מגן על בעל האופציה מפני הסיכון של עליית מחירי הנדל״ן בשוק ומעניק ליזם המוכר את האופציה התחייבות טובה להתקשרות בהסכם מכר וכן תשלום עבור האופציה עצמה אשר נשאר בידו. על אף היתרונות הגלומים בשימוש בכלי של אופציות במקרקעין, בפועל היקפי השימוש של קונסטלציה זו בישראל יחסית מצומצמים. בשורות הבאות נסביר את הפוטנציאל הגלום באופציות במקרקעין וכיצד יש להשתמש בהן.

מהו הסכם אופציה במקרקעין?

אופציה ניתנת במסגרת הסכם אופציה שהוא חוזה בין הצדדים המקנה לרוכש האופציה את הזכות לרכוש נכס מקרקעין תמורת מחיר מסוים במועד קבוע וזאת באמצעות מסירת הודעה בכתב על מימוש האופציה. בעבר, הסכמי אופציה במקרקעין נחשבו מבחינת דיני המס להסכמי מכירה לכל דבר ולכן הם חויבו במס ללא תלות בשאלה אם האופציה מומשה או לאו. 

מהו מקור הסדרי המס המיוחדים לאופציות במקרקעין?

בעקבות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין אשר פורסם בשנת 2002 שונה אופן מיסוי עסקאות במקרקעין ובפרט, שונו חבויות המס הנוגעות לאופציות במקרקעין. בעקבות השאיפה לעודד ולייעל ביצוע עסקאות בנדל״ן תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהוא קובע פטור ממס רכישה וממס שבח עבור עסקת האופציות. המנגנון דוחה למעשה את תשלומי המס במקרה של אופציה במקרקעין עד למימוש האופציה, שאז משולם מס גם על החלק היחסי הנוסף של האופציה. מעניק האופציה פטור ממס שבח אך הוא מחויב במס רווח הון או מס הכנסה כתלות בעיסוקו.

אופציה ייחודית – אילו אופציות פטורות ממס?

חוק מיסוי מקרקעין המתוקן קובע כי בהינתן תנאים מוגדרים אופציה במקרקעין יכולה להיחשב "אופציות ייחודית" ולהיות פטורה ממס שבח ומס רכישה. לצורך כך על העסקה לעמוד בתנאים הבאים:

1. הסכם האופציה ייעשה בכתב – דרישה לחוזה חתום בין הצדדים.
2. האופציה היא בלתי חוזרת – כלומר, מוכר האופציה מתחייב לכך שהוא אינו רשאי לחזור בו מהתחייבותו למכור לרוכש האופציה את הקרקע בתנאים הקבועים למשך כל תקופת האופציה.
3. האופציה היא זכות עבירה – הרוכש את האופציה יכול להעבירה ללא הגבלה ובהתאם לתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
4. תקופה מקסימלית מצטברת שאינה עולה על 24 חודשים –  תקופת האופציה כולל הארכות לא תעלה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין.
5. תמורה שאינה עולה על 5% משווי הזכות או מחיר המימוש – התמורה המשולמת למעניק האופציה אינה עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או מחיר המימוש הקבוע, לפי הגבוה ביניהם.
6. היעדר חזקה – האופציה לא תהיה אופציה ייחודית אם ניתנה למחזיק האופציה או מי מטעמו חזקה במקרקעין במהלך תקופת האופציה.
7. דיווח למנהל מיסוי מקרקעין – הודעה על מכירת האופציה צריכה להימסר למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.

אי עמידה באחד או יותר מתנאים אלה תהפוך את האופציה במקרקעין לאופציה שאינה ייחודית ולכן לא תזכה להטבות המיסוי המדוברות. במקרה כזה המוכר יחויב במס שבח והקונה במס רכישה.

 

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.