23 בדצמבר 2019
כללי

?כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע

אחוזי בניה הם החלק היחסי מהקרקע אשר עליו מותר בפועל לבנות. זכויות הבניה נקבעות על פי ההיתר הניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה ועל בסיס תכניות בניין העיר החלות על השטח. על בסיס זכויות הבניה הקבועות שטרם נוצלו ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת היתר בניה. לאחוזי הבניה השלכות משמעותיות על רווחיותו של נכס נדל״ן להשקעה וככלל, נשאף למיצוי מיטבי וכן להגדלת אחוזי הבניה במידת הצורך. ניתן למקסם את השימוש בזכויות ואף להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע באמצעות פניה לרשויות בערוצים המתאימים ובפרט באמצעות הגשת בקשות לשינוי תוכנית בניין עיר. בעסקאות רבות בנדל״ן אנשי מקצוע מתחום הנדל״ן ויזמי נדל״ן מנוסים בשטח יוכלו לקדם בצורה יעילה וחכמה את ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים הכרוכים בהגדלת אחוזי הבניה.

מה המשמעות של אחוזי בניה בקרקע?

במסגרת הליכי הסדרת קרקעות בישראל נקבעו על שטחי המדינה תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בגבולות המגרש הפרטי. קביעה לגבי היקף אחוזי הבניה המותרת בקרקע היא אחת הדרכים החשובות העומדות לרשויות המדינה לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין. אחוזי בנייה מותרים מחושבים כאחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. היקפי הבנייה המותרים בכל שטח נקבעים בתכנית בניין עיר, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח.

כיצד מתבצע חישוב אחוזי הבניה?

חישוב אחוזי הבנייה מתייחס להיקף הבנייה ביחס לשטח המגרש שבו הבניה תתבצע. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכנית בניין עיר אשר חלה על המגרש. התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש. לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

מהם אחוזי הבנייה בקרקע שלכם?

אחוזי הבניה הם זכויות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות יש לבצע פניה יזומה אל מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. חלק מהרשויות המקומיות מפעילות מערך מקוון של המידע התכנוני בשטחן ובמסגרתו ניתן לקבל את המידע הרלוונטי דרך אתר האינטרנט ובין היתר לבצע בירור נגיש ומהיר של אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון, כולל פרטים אודות ייעוד הקרקע. אחוזי הבניה האפשריים בקרקע משפיעים באופן משמעותי על מידת הכדאיות של העסקה ולכן על מנת להבין את משמעותם ולבדוק אפשרויות להגדלה ומקסום מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ההשקעות בנדל״ן.

האם ניתן להגדיל את אחוזי הבניה שנקבעו בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות הנובעות מהחלטות הוועדות לתכנון ובניה ומתבטאות בתוכניות המאושרות על המגרש. לעיתים ניתן להגדיל את אחוזי הבניה הקבועים בתוכניות קיימת באמצעות הוצאת היתרים לבניית ממ״ד או לסגירת מרפסת. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח. כאשר הקרקע נמצאת בהליכי השבחה כחלק מעסקת השקעה בנדל״ן, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל״ן או ביזמים בשטח שייקחו על עצמם את בירור פוטנציאל ההגדלה של אחוזי הבניה וקידום תוכנית בניין עיר חדשה שתכלול הגדלת אחוזי הבניה. 

חושבת להשקיע בנדל"ן? דברי איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק מידע נוסף.

    

כל הזכויות שמורות לפרופרטים

קופירייטינג: יאיר ויס   עיצוב ומיתוג:

בניה: valhalla