23 בספטמבר 2018
כללי

איך יודעים כמה זמן תיקח השקעה בקרקע?

אחת השאלות המרכזיות שמתעוררות בהקשר של השקעה בנדל"ן היא מהם הפרמטרים שהופכים השקעה בנדל"ן למשתלמת במיוחד. לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל"ן במושגים של מיקום. זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים. בשונה מהדעה הרווחת – דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל"ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה. לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר. איך יודעים מהו הזמן הנכון וכמה זמן ייקח עד המימוש? נסביר מיד.

 

 

בחינה אובייקטיבית – מהו המצב התכנוני והתשתיתי?

כאשר אנחנו מנסים להעריך בתוך כמה זמן ניתן יהיה לבצע את עסקת המכירה בנכס אנחנו מתחילים בבחינת הפרמטרים האובייקטיביים יותר, שיכולים לספק לנו תמונת מצב ביחס לקרקע. אלה הנתונים הקיימים ביחס לשטח עצמו:

  • הסטאטוס התכנוני של הקרקע – השבחת קרקע והפיכתה לזמינה לבנייה כרוכה בלא מעט הליכים תכנוניים ובירוקראטיים. על השלבים השונים בהליך תוכלו ללמוד מהתרשים החינמי המפורט שלנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות". הצורך בכל אחד מהשלבים והמשך שלהם משתנה מקרקע לקרקע ותלוי בגורמים שונים. פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית. בכל נקודת זמן על ציר התכנון ישנם סיכויים וסיכונים שונים, אך ככלל, ניתן לומר שככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה. על מנת להבטיח ניתוח נכון של הנתונים חשוב בשלב זה לפנות להערכת שמאי שיוכל לתת גם הערכה מקצועית ביחס לשווי הנכס.

 

  • סטאטוס הפיתוח האזורי של הקרקע – פרמטר אובייקטיבי נוסף הוא מצב התשתיות הקיימות באזור. מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה. בעניין התשתיות נעניק דגש מיוחד על מצב התחבורה בסמוך לקרקע. מהי מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה.

 

בחינה סובייקטיבית – אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?

הניסיון מלמד שלא די בכך ש"על הנייר" לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה וחשוב לקרוא בין השורות, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון זה או אחר. בין היתר, חשוב לקחת בחשבון גורמים כדוגמת:

  • היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? כפי שאמרנו, השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקראטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נבונה ובהתמדה.
  • הרשות המקומית –  מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.
  • גורמים נוספים שעשוי להיות להם אינטרס בהליך – חשוב לבחון אילו גורמים נוספים עשויים להשפיע על ההליך ומהם האינטרסים העומדים לנגד עיניהם. כך למשל, הוועדה המחוזית עשויה לתקוע הליך השבחה מפני שאינו גבוה בסדר העדיפויות שלה. בנוסף, גופים כדוגמת ארגונים ירוקים, רשות העתיקות או אינטרסים פוליטיים מקומיים או ארציים כאלה ואחרים עשויים גם הם להשפיע על הליך ההשבחה.

     

    

כל הזכויות שמורות לפרופרטים

קופירייטינג: יאיר ויס   עיצוב ומיתוג:

בניה: valhalla