3 בפברואר 2020
כללי
עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה בעל הזכויות בקרקע מוכר לקבלן או יזם חלק מזכויותיו במגרש ובתמורה, אינו מקבל כסף אלא מספר מוסכם של יחידות מהבנייה. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע והיזם משתפים פעולה במטרה למקסם את התועלת עבור כל הצדדים – הבעלים יוכל ליהנות מהיחידות הבנויות מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות בנייה כבדות וכן יחסכו תשלומי מס השבח על מכירת מלוא המגרש. היזם – יידרש לתשלום חלקי בלבד עבור בנייה על המגרש וכן בתשלום מס רכישה מצומצם, רק על החלק היחסי שהועבר אליו בעסקה. ככלל, עסקאות קומבינציה טומנות בחובן הזדמנות לרווחים נאים לצד סיכונים שיש לקחת בחשבון.
אילו סיכונים קיימים בעסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה טומנת בחובה סיכונים עבור שני הצדדים שנובעים בעיקר מחוסר הוודאות הכרוכה בעסקה – ראשית, מדובר בעסקה שביצועה אורך זמן רב, כך שבעל הקרקע צפוי לקבל תמורה עבור הקרקע רק כעבור מספר שנים. עבור היזם, הסיכון העיקרי הוא בהערכת שווי הקרקע ובהמשך, בקבלת היתר הבניה בהיקף המצופה. הערכה שגויה עלולה להוביל לכך שהיזם לא יצליח להניב את הרווחים הצפויים ואף יפסיד מהעסקה. למשל, במצב שהאחוז המוסכם בין הצדדים לבעל הקרקע גבוה מדי והיזם נותר עם מספר קטן של יחידות שערכן מצומצם. כמו כן, שני הצדדים נוטלים סיכון בעצם יצירת השותפות ביניהם, שעלולה להוביל למחלוקות ותסבוכות שיהוו נטל כבד על כל אחד מהצדדים.
מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?
לא פעם מתקיימת עסקת קומבינציה במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה. במקרים אלה בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה שהתאגדה חותמים על הסכם בנייה משותפת כאשר הקבוצה משמשת על תקן היזם או הקבלן ומתחייבת לדאוג לשירותי הבנייה. בעסקה שכזו, חלק מהזכויות בקרקע נמכרות לחברי הקבוצה ומוסכם בין הצדדים כי כל חבר בקבוצה יקבל דירה בבעלותו בסיום הליך הבנייה.
מחפשים עסקה משתלמת בנדל"ן? בשביל זה אנחנו פה!
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.