17 בפברואר 2020
כללי

עיקרי מיסוי מקרקעין – כל מה שצריך לדעת

רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא עסקה הכרוכה בעלויות גבוהות והיקף כספי משמעותי. במקרים רבים מדובר בעסקאות המשמעותיות ביותר בהתנהלותו הכלכלית של האדם הפרטי. עסקה במקרקעין טומנת בחובה היבטים מיסויים שעשויים להשפיע על העסקה בצורה ניכרת ובמקרים מסוימים, אף להפוך עסקה שנראית על פניה אטרקטיבית ומשתלמת, לעסקה שרצוי לוותר עליה. מיסוי מקרקעין הוא עניין מורכב הדורש הבנה וידע מקצועי. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את ההיבטים המיסויים הבסיסיים אשר מהווים חלק בלתי נפרד מעסקה במקרקעין.

 

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא המס המוטל על המוכר בעת המכירה ושיעורו 25% מהרווח שקיבל מהמכירה. המס משולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. רווח ההון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד לאחר קיזוז הוצאות כדוגמת שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.

מי פטור ממס שבח?

בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הוא מוכר דירה לאחר שהחזיק בה 18 חודשים לפחות. במכירת דירה שנרכשה קודם לרפורמה בחוק שנכנסה לתוקף ב-2014, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ואילך. כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחויב במס. בנוסף, קיימים פטורים מסוימים בפרויקטים של תמ״א 38 וכן בקבלת דירה בירושה, אז נכנסים היורשים לנעליו של המוריש מבחינת הזכות לקבלת הפטור.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת דירה. המס המחולק למדרגות ועל כן, כתלות בסוג הנכס ומטרותיו, על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

  • דירת מגורים יחידה.
  • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
  • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה מס הרכישה יהיה נמוך למדי. במצב בו ישנה דירת מגורים בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, סכום מס הרכישה יהיה גבוה יותר ויתחיל בשיעור של 8% משווי העסקה. כאשר מדובר על רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יהיה ללא מדרגות ויעמוד על 6%.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או על החוכר של המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמובילים לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעורו עומד על 50% מערך ההשבחה. ההיטל אינו משולם מיד עם השינוי התכנוני היוצר את ההשבחה, אלא בעת מימוש ההשבחה. כלומר, במצב שבו בעל הנכס מעוניין לממש את הזכות בנכס בדרך של מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בהתאם לתכנית.

כיצד נקבע גובה ההשבחה?

ערך ההשבחה עבור הנכס נקבע על ידי העירייה. בגדול אפשר לומר שההליך פועל כך ששמאי מטעם העירייה בוחן את תוספת השטח עבור הנכס ומכפיל אותה בעלות מוערכת למ"ר נטו, בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. הסכום אליו מגיע השמאי הוא ערך ההשבחה, כאשר סכום ההיטל בפועל הוא מחצית מהסכום הזה.


רוצים להשקיע בנדל"ן אך לא יודעים מאיפה להתחיל? דברו איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

כל הזכויות שמורות לפרופרטים

קופירייטינג: יאיר ויס   עיצוב ומיתוג:

בניה: valhalla