רכישת קרקע להשקעה - איך לעשות את זה נכון?
מחפשים קרקע להשקעה? המדריך הבא יעשה לכם סדר בנושא
אחד הגורמים הבולטים בישראל בהשקעה בקרקעות פרטיות בסטטוס מתקדם. עם 22 שנות ניסיון מוצלחות בעולם הנדל״ן, הוא מתמחה בליווי תהליכי איתור, קידום והשבחת קרקעות - משלב הבדיקה התכנונית והמשפטית ועד למימוש פוטנציאל הקרקע.
השקעה בקרקע היא אחת הדרכים היעילות ביותר להגדיל את הונכם לאורך זמן, והביקוש לקרקעות הולך וגובר בשנים האחרונות. אך לצד הפוטנציאל, מדובר במהלך שמחייב הבנה עמוקה של תהליכים, סטטוס תכנוני, לוחות זמנים ומבנה העסקה.
אם אתם בתחילת הדרך ובוחנים השקעה בקרקע חשוב להבין מה באמת עומד מאחורי ההזדמנות ומהם השלבים שהקרקע צריכה לעבור עד למימוש הערך שלה.
את המדריך כתב עו"ד חיים ברטוב, מנכ"ל ומייסד פרופרטים ואחד הגורמים הבולטים בישראל בהשקעה בקרקעות פרטיות בסטטוס מתקדם עם 22 שנות ניסיון מוצלחות בעולם הנדל״ן.
המדריך מסביר על הנושאים המרכזיים שכל משקיע חייב להכיר לפני השקעה בקרקע:
- אילו סוגי קרקעות להשקעה קיימים
- מהם הסיכונים הנפוצים ואיך לזהות אותם
- באילו מצבים קרקע עשויה להתאים להשקעה ובאילו פחות
- כיצד בוחנים פוטנציאל תכנוני ולא מסתפקים בהבטחה שיווקית
אחד הגורמים הבולטים בישראל בהשקעה בקרקעות פרטיות בסטטוס מתקדם. עם 22 שנות ניסיון מוצלחות בעולם הנדל״ן, הוא מתמחה בליווי תהליכי איתור, קידום והשבחת קרקעות - משלב הבדיקה התכנונית והמשפטית ועד למימוש פוטנציאל הקרקע.
המשמעות של השקעה בקרקע
כשאנחנו מדברים על קרקע להשקעה, חשוב להבין שלא מדובר בעסקה שמייצרת תשואה חודשית באופן מידי, אלא במהלך הוני המתבסס על קפיצת ערך המתקיימת מהתקדמות סטטוס הפרויקט.מדובר על תהליך שכולל: תכנון, השבחה, שינוי ייעוד והגדלת זכויות, כשבסופו של דבר ישנו נכס שניתן לממש אותו בצורה מלאה.
סוגי הקרקעות בישראל:
במדינת ישראל 93% מהקרקעות הם בבעלות המדינה, 7% בלבד הן בבעלות פרטית.
קרקעות בבעלות המדינה – מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל (רמ״י). המדינה מפרסמת את הקרקעות במכרזים לכל המרבה במחיר, היא המרוויחה הבלעדית כתוצאה מהשבחת הקרקע והפיכתה לזמינה לבניה. מבחינת המשקיע המשמעות היא שגם כשישנה התפתחות בתהליך התכנוני,הרווח העיקרי יישאר אצל המדינה.
לקרקע פרטית יש 3 סטטוסים תכנוניים:
- קרקע חקלאית – קרקע שאין עליה שום תכנון, לא ידוע מתי והאם בכלל יהיה תכנון
- קרקע בתכנון (צהובה) – קרקע שכבר עברה כמה תהליכי תכנון ועדיין יש לה עוד כמה תהליכים עד שתהפוך לקרקע זמינה לבניה
- קרקע זמינה לבניה – קרקע שחלה עליה תכנית מפורטת – ניתן להוציא היתר בניה.
הייעודים העיקריים הקיימים לקרקע
- קרקע למגורים – ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן קרקעות מבוקשות ובהתאם מחירן גבוה יותר לרוב, כתלות באזור הקרקע ובתכניות החלות עליה.
- קרקע חקלאית – קרקע שנועדה לחקלאות וככלל ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
- קרקע לתעשייה ומלאכה – קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים.
- קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.
למי מתאימה השקעה בקרקע?
לכל מי שיש לו הון של 300,000 ש"ח ומעלה ומחפש השקעה עם תשואה גבוהה
למי שכבר יש דירה בבעלותו
הורים שרוצים לדאוג לילדים שלהם
זוגות צעירים הממתינים למחיר למשתכן, או שכבר זכו
מי שמחפש השקעה בנדל"ן בלי התעסקות עם בלאי של דירה ושוכרים.
למי שיש תזרים חודשי גבוה (עם יכולת חיסכון של 3000 שח ומעלה בחודש)
יתרונות נוספים בהשקעה בקרקע:
- השקעה בטוחה: רכישת קרקע פרטית עשויה להציע פוטנציאל לעליית ערך לאורך זמן, אך הפוטנציאל תלוי במיקום הקרקע, במצבה התכנוני, בזכויות החלות עליה ובאיכות הליווי המקצועי. לכן חשוב לבחון כל עסקה לגופה ולא לראות בעצם הבעלות הפרטית הבטחה לתשואה.
- מינוף: רכישת קרקע מאפשרת מינוף, כלומר מאפשרת לקנות את החלק הכי חשוב בדירה העתידית במחירים נמוכים של היום.
- השקעה פסיבית לחלוטין - אין התעסקות עם בלאי של דירה, שוכרים וכו’..
- גדילה הונית משמעותית: יכולת להגיע למספר נכסים בצורה מהירה יותר עקב המחיר הנוח.
- חיבור למגמות: מגמת תכנון הבניה בישראל היום הינה להגדיל צפיפויות ולבנות יותר לגובה. בהנחה ואנחנו כבר בעלי הקרקע - הנתון הנ"ל ישקף רווחים גדולים.
- אין תלות במחירי השוק: בהשקעה בקרקע לעומת דירה, גם אם תהיה ירידה בשוק הדיור, שווי הקרקע ימשיך לעלות ככל שהליך ההשבחה יתקדם. רכישת קרקע בסטטוס מתקדם (קרקע צהובה) היא אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר.
בדיקת החברה המשווקת: הצעד הראשון בהשקעת קרקע
"בעסקת קרקע לא בודקים רק את המיקום ואת התוכנית, בודקים קודם כל מי עומד מאחורי העסקה ומה האינטרס שלו."
ישנן 2 סוגים של חברות: חברות מסחריות וחברות מקצועיות.
- חברות מסחריות – חברות שרק משווקות את הקרקעות שהן מתווכות, הן לא מושקעות בקרקעות ולא מקדמות אותן (מחברות אלה נרצה להתרחק).
- חברות מקצועיות – חברות שמורכבות מאנשי מקצוע: שמאים ועורכי דין לדיני תכנון ובנייה שמקדמים את הקרקע ומושקעים בעצמם בעסקה (נעדיף לעשות עסקאות עם חברות כאלה).
בדיקת החברה
בדקו מי עומד מאחורי החברה:
- האם מדובר באנשי מקצוע (עורכי דין ושמאים שההתמחות שלהם היא דיני תכנון ובנייה).
- האם החברה בעלת מוניטין טוב, האם יש נגדה תביעות
- חשוב לבדוק היטב את הפרופילים ברשתות החברתיות ובגוגל ולראות שהעמוד פתוח וכולל מאות ביקורות, במידה ואין לחברה ביקורות, זה אמור לעלות דגל אדום אצלכם
- בנוסף צריך לבדוק כמה זמן החברה קיימת,לוודא שיש לה ניסיון מוכח ומוניטין של הצלחה.
בדיקת פרטי ועלויות העסקה
בדקו את כל המידע הרלוונטי:
- מיקום הקרקע, שטחה, ייעוד הקרקע ותנאי התשלום. אל תסתפקו בתוכן השיווקי המוצג בפרסום. בקשו לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה כולל תקן 22.
- חשוב מאוד לוודא שהחברה בעלת זכויות חוקיות בקרקע ושהיא מציגה לכם את כל התנאים וההתחייבויות בכתב.
- חשוב לבחון מהן עלויות העסקה בפועל כולל העלויות הנלוות בין היתר, מיסים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות אחרות.
- הזול יעלה לכם ביוקר, הצעות שנראות טוב מכדי להיות אמיתיות - ככל הנראה, אכן אינן אמיתיות
הסיכונים הקיימים בעסקה
- האם ניתן "לצאת" מהעסקה בכל עת או שישנה התחייבות חוזית כלשהיא בעת המכירה.
- האם יש עלות נוספת עבור מכירת השטח.
הצלחות החברה
- רכישת קרקע להשקעה היא עסקה מורכבת, וחשוב לבצע אותה במקצועיות. בחירת חברה אמינה ובעלת ניסיון תעניק לכם את הביטחון והידע הנדרשים.
- בחרו בחברה אמינה עם היסטוריית בניית פרויקטים מוצלחים, לקוחות מרוצים שהרוויחו רווחים משמעותיים ותב"עות שהסתיימו בהצלחה.
במידה ובדיקת הנאותות שעשינו לחברה והעומדים בראשה עברה, נוכל לבדוק את שאר הפרטים.
ממה חשוב להיזהר?
היזהרו מחברות חדשות וחסרות ניסיון:
- הטעות הנפוצה ביותר היא רכישת קרקע מחברות מסחריות חדשות שרק נכנסו לתחום. חברות אלו נוטות להבטיח הבטחות גדולות ע"י פרסומים בומבסטיים ולשווק קרקעות במחירים יחסית נמוכים, אך הן חסרות את הניסיון והידע הדרושים להצלחת הפרויקט.
- מחיר נמוך באופן מחשיד עשוי להצביע על בעיה בקרקע או על חוסר ניסיון של החברה. ברוב המקרים החברות האלה הן רק מתווכות ולא מושקעות בעצמן בפרויקטים.
- במידה ולא ניתן לחשוף את בעלי החברה / לדבר איתם, אין לחברה לקוחות ממליצים, עמוד ביקורות בגוגל / פייסבוק - הדבר צריך להדליק לכם נורה אדומה.
- כמו כן, במידה ומלחיצים אתכם לחתום, אומרים שנותרו יחידות אחרונות, מבטיחים לכם תשואה מהירה - זו נורה אדומה שכדאי לבדוק לעומק.
- חשוב לוודא שהקרקע היא פרטית ולא קרקע מנהל ושהיא נמצאת בתוך תכנית המתאר המקומית ולא רק חלק מהקרקע נמצאת / לא נמצאת בכלל. בנוסף, חשוב לבדוק האם הקרקע עברה אישור ועדה מקומית (אחרת אין שליטה על הזמן ויכול לקחת עשרות שנים / לא לקרות בכלל).
מהן הבדיקות שעלינו לבצע על הקרקע?
- הקרקע בבעלות פרטית ולא שייכת לרמ"י -
כאמור, רוב הקרקעות במדינה שייכות למדינה (רשות מקרקעי ישראל). קרקעות של רמ"י שעוברות תהליך של שינוי יעוד – הרווח ישאר של המדינה.
כאשר הקרקע נמצאת בבעלות פרטית – גם הרווח הוא פרטי.
- הקרקע עברה אישור ועדה ארצית,מחוזית ומקומית -
(לא לעגל פינות בנושא הזה) או שהיא נמצאת במסלול ותמ"ל. בדרך כלל תיתקלו במודעות ממומנות המתפארות בכך שהקרקע מאושרת / מופשרת לבניה. אם היא מאושרת רק בועדה הארצית או במחוזית – זה לא מספיק ומהקרקעות האלה נעדיף לתפוס מרחק.
חשוב להבין, קרקע המיועדת לבניה שעברה אישור תכנית מתאר ארצית, מחוזית ומקומית תהיה יקרה מקרקע חקלאית שלא עברה שום אישור או שאפילו עברה אישור ועדה ארצית ומחוזית בלבד.
- אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?
לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה. חשוב להבין, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון.
- היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקרטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נכונה ובהתמדה.
- הרשות המקומית – מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.
"זו לא השאלה איפה הקרקע נמצאת – זו השאלה עם מי אתם נכנסים לעסקה."
פרמטרים שחשוב לבחון לפני השקעה בקרקע
לקראת קניית קרקע להשקעה, חשוב לבחון את תזמון העסקה ואת הפרמטרים שעשויים להשפיע על פוטנציאל ההשבחה ועל משך התהליך.
אילו תכניות חלות על הקרקע – תכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות משפיעות. ככל שישנה תכנית לשינוי הייעוד ולהשבחת הקרקע חשוב לברר באיזה שלב ההליך נמצא כדי להבין טוב יותר את לוח הזמנים ואת ההיתכנות לשינוי המיוחל.
פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית. ככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה.
מצב הפיתוח האזורי בקרקע – מהו הסטאטוס של התשתיות בסביבת הקרקע, בדגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית. מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה.
מה מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה.
לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל”ן במושגים של מיקום, זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים.
בשונה מהדעה הרווחת דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל”ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה. לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר.
איך יודעים כמה זמן יקח להפשרת הקרקע?
קודם כל צריך לדעת בוודאות שהקרקע עברה אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. רק קרקע שעברה אישור של 3 הועדות האלה, בוודאות של 100% תגיע להיות זמינה לבנייה בתוך מספר שנים. כאשר הקרקע במצב לפני אישור ועדה מקומית, יכול לקחת לה גם 50 שנה עד לזמינות ויכול גם לא לקרות לעולם ולכן חשוב מאוד לשים לב לפרמטר זה.
לכלל הנ"ל יש יוצאים מהכלל.
עולם התכנון כל הזמן מתעדכן ומתחדש ובשנים האחרונות ישנן תחליפים לאישור בתכנית המתאר המקומית.
תכניות מתאר ארציות כמו תמא 70 ותמא 75 – הן אמנם תכניות מתאר ארציות, אך ברזולוציה של תכנית מתאר מקומית, שמחליפות תכניות מתאר מקומיות היכן שהן חלות.
כלומר – גם אם קרקע טרם אושרה בתכנית מתאר מקומית, אבל כן מיועדת לבניה מכח תמא 75 למשל, זו כבר כן קרקע מעניינת שתתקדם.
עוד מקרה שיכול להיות הוא שגוף ממשלתי כזה או אחר ייקח את המושכות ויכין תכנית מפורטת למתחם במקום הועדה המקומית.
זה יכול להיות חב' דירה להשכיר, רשות מקרקעי ישראל או ותמ"ל.
בכל מקרה נצטרך לבדוק שיש זהות אינטרסים בין הועדה המקומית לבין המדינה שמפעילה את הגופים הנ"ל.
מהו הסכם שיתוף ולמה הוא קובע את עתיד ההשקעה?
הסכם שיתוף הוא ההסכם המשפטי בין בעלי הקרקע שמסדיר זכויות, חובות ומנגנוני פעולה משותפים. הוא קובע כיצד מתנהלים לאורך שלבי התכנון והפיתוח ומהי המסגרת שמגנה על כל משקיע בתוך הקבוצה.
- ברכישת קרקע פרטית חובה לדרוש חתימה על הסכם שיתוף כבר ביום הרכישה. אך הסכם שיתוף לבדו לא מספיק.
- כדי שהקרקע תגיע למימוש איכותי, את הסכם השיתוף חייבת להוביל נציגות תכנונית מקצועית. לא הידע של המשקיע הפשוט הוא זה שעושה את ההבדל, אלא הידע של הנציגות התכנונית שמייצגת אותו ואת הקבוצה בכל הדיונים, ההחלטות והשלבים התכנוניים.
- נציגות תכנונית היא המפתח לעסקה טובה ובתנאי שיש לה גם אחיזה בקרקע ואינטרס משותף עם הקבוצה. כשיש נציגות כזו, ניתן להיאבק על מגרשים טובים יותר, לצמצם היטלי השבחה ולמקסם זכויות בנייה.
- בהיעדר נציגות תכנונית חזקה שמובילה את הדרך ודואגת לאינטרסים של הקבוצה, גם אם הקרקע מתקדמת, המימוש יהיה חלש יותר, שווי הקרקע ייפגע, ושם בדיוק נמצא ההבדל בין עסקה טובה לעסקה לא טובה.
איך הסכם שיתוף יכול להשפיע ישירות על שווי הקרקע ועל מיצוי הזכויות
קרקעות בסטטוס מתקדם קשות לאיתור מכיוון שבד”כ בעלי הקרקע לא ירצו למכור אותם בשלב כה מתקדם. צריך לזכור שמדובר בשטחים רחבים, ובבניינים גבוהים, ושגם אם יש לכם זכות לדירה - לא תוכלו לממש אותה לבד, אלא עם עוד כמה עשרות שכנים לפחות. מתוקף סיבה זו - מחובתכם, כשאתם קונים קרקע - לדעת בדיוק לאיזה הסכם שיתוף אתם נכנסים ולסגור את זה ביום הקניה ולא אחר כך
"עסקה טובה לא צריכה שיווק אתם צריכים לרדוף אחרי הקרקע ולא הקרקע אחריכם. אם הקרקע צריכה שיווק, כנראה שיש סיבה לדבר הזה."
מחפשים השקעה בקרקע? הגעתם למקום הנכון!
אנחנו בפרופרטים מתמחים בהשקעה בקרקעות פרטיות בסטטוס מתקדם. צוות החברה מורכב מעורכי דין ושמאים המתמחים באיתור וקידום תב”עות עם מעל 20 שנות ניסיון בעולם יזמות הנדל”ן.
אנחנו מאתרים קרקעות פוטנציאליות המיועדות לבנייה לפי תכנית המתאר, רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו (יש גודל מינימלי), שנרשם על שמו בטאבו.
מה היתרונות אצלינו על פני המתחרים:
- אנחנו אנשי מקצוע (חברה מקצועית) – עורכי דין ושמאים בעלי מוניטין וניסיון רב בתחום הנדל"ן מזה 15-20 שנה. מושקעים באופן אישי בכל פרויקט ביחד עם השותפים כך שהאינטרס משותף.
- כל הקרקעות שאנו משווקים – נמצאות לכל הפחות בשלב הכנת תכנית מפורטת
זכרו: השקעה בקרקע עושים רק חברה שיש לה תוצאות, מאות לקוחות ממליצים ומרוצים, תבעו"ת שהסתיימו ומוניטין של הצלחה – מוזמנים לבדוק אותנו
מעל 300 לקוחות ממליצים - לא טועים
היתרונות של פרופרטים
ניהול מקצועי ע"י שמאים ועו"ד
חברה מקצועית (לא חברת שיווק) המנוהלת ע"י שמאים ועורכי דין בעלי מוניטין וניסיון רב המתמחים בדיני תכנון ובנייה עם הסכם שיתוף המבטיח שתקבלו בדיוק את הזכויות שמגיעות לכם.
המוטו שלנו הוא קודם כל ללמד, אח"כ להכניס איתנו משקיעים.
הצוות המקצועי בפרופרטים הם מרצים בפני עצמם במכללות ובאוניברסיטאות אשר מלמדים יזמות נדל"ן, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שאתם בידיים טובות.
הסכם שיתוף חזק עם נציגות תכנונית
ייצוג האינטרסים של בעלי הקרקעות בועדות התכנון מתוך אינטרס משותף של מיצוי הפוטנציאל של הקרקע
מעל 300 לקוחות ממליצים ומרוצים
מוזמנים לבדוק בפייסבוק / גוגל. מעל 17 שנות מוניטין הכולל מאות לקוחות מרוצים - אנחנו לא מוכרים חלומות והבטחות, רק עסקאות אמיתיות מוזמנים לבדוק עלינו. לניסיון ורזומה - אין תחליף!
סטטוס תכנוני מתקדם
כל הקרקעות שאנו משווקים הינן מיועדות למגורים בתכנית מתאר מקומית לפחות (או בותמ"ל), מה שמביא לודאות מלאה שאותן קרקעות יגיעו לסוף השלב התכנוני בשנים הקרובות (ולשיא השווי שלהן).
בהגדלת זכויות: הרווח מתחלק שווה
הרווח מתחלק שווה בשווה בין השותפים, ללא דילול זכויות וזה הרווח הגדול בקרקע!
פרויקטים זמינים ומומלצים להשקעה
שאלות נפוצות למעוניינים בהשקעה בקרקעות
מצאתי קרקע בזול יותר, למה לא לקנות לבד?
כשקונים קרקע לבד בלי הסכם שיתוף כחלק מקבוצה, הקרקע שווה הרבה פחות מאשר אותה הקרקע בדיוק באותו מתחם רק עם קבוצה והסכם שיתוף ברור, למה?
העירייה מעדיפה לעבוד מול קבוצות גדולות עם נציגות תכנונית בוועדות התכנון – הקבוצות החזקות מקבלות את המגרשים הטובים ביותר.
בנוסף, הקבלנים לא מדברים עם בודדים וגם עם קבוצות קטנות.בסופו של יום מי שקונה לבד חייב להצטרף בסוף להסכם שיתוף שיעלה לו הרבה יותר ממה ש"חסך" ברכישה (מה גם שלעיתים לא יקבלו אותו להסכם שיתוף) ולא כל הסכם שיתוף הוא טוב לבעל הקרקע. בסופו של דבר הזול הוא היקר, בטח בתחום שלא מבינים בו.
מי מקדם את הקרקע?
חובה לוודא שמדובר בחברה מקצועית (עורכי דין / שמאיים) ולא בחברה מסחרית.
לוודא שלחברה שממנה אתם קונים, יש גם זכויות בקרקע כך שהאינטרס יהיה לקדם בזמן הקצר ביותר והגדיל את זכויות הבנייה (הכסף נמצא בזכויות הבנייה, כלומר בבנייה לגובה).
בפרופרטים אנו שותפים פעילים בכל רכישה. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.
באיזה שלב אפשר למכור את הקרקע?
בכל שלב. בהתראה מראש – נדאג למצוא לך קונה.
האם יש הסכם שיתוף?
כמובן, כל העסקאות שלנו כוללת הסכם שיתוף בריא לטובת הלקוחות המבטיח שתקבלו בדיוק את הזכויות שמגיעות לכם בפרויקט.
בלי הסכם שיתוף טוב – הערך של הקרקע יורד משמעותית.
מה הסיכונים, קרקע זה לא מסוכן?
הסיכון בעסקה הוא זמן, אנו נותנים הערכת זמנים לכל פרויקט שבה אנו משקללים גם את העיכובים הצפויים אבל בהחלט ייתכן שפרויקטים יתארכו מעבר לזמן המוערך. עם זאת – חשוב לציין שככל שהזמן עובר כך הערך של הקרקע צפוי לעלות.
איך אני יודע שלא יעבור לי כביש באמצע הקרקע?
הסטטוס שבו אנו משקיעים בקרקעות הוא מתקדם, בשלב זה יודעים בדיוק כמה הפקעות יהיו (כמו כבישים, פארקים), כך שאנחנו יודעים בדיוק איזה חלק אנחנו צריכים לקנות בקרקע על מנת שגם לאחר ההפקעות תישאר זכות לדירה.
דוד שלי קנה קרקע לפי 30 שנה ולא קרה איתה כלום! מה הוא עשה לא נכון והאם זה לא לוקח 50 שנה?
כל הקרקעות שאנו רוכשים, הן קרקעות בבעלות פרטית שעברו לכל הפחות אישור בתכנית המתאר המקומית. ברגע שקרקע עוברת את השלב הנ"ל – התכנון הופך לשנים בודדות. ככל הנראה שהדוד שהשקיע לפני 30 שנה רכש קרקע חקלאית, זה נפוץ מאוד.
איך יודעים שהקרקע לא נמכרת לעוד אנשים ומה הבטוחה?
נרשמת הערת אזהרה על שמכם בטאבו (שלאחר כמה חודשים הופכת לרישום מלא) – לא ניתן למכור נכס כזה כמה פעמים אלא רק פעם אחת.
בנוסף, כל העסקאות מתבצעות ע"י משרד עורכי דין חיצוני, נייטלי ומקצועי.
מה חייבים לבדוק לפני שרוכשים קרקע להשקעה?
1. חובה לוודא שמדובר בחברה מקצועית המורכבת מאנשי מקצוע, שיש שמות ופרצופים שעומדים מאחורי החברה.
2. צריך לבדוק שהחברה עצמה מושקעת בקרקע ולא רק מתווכת אותה
3. מוניטין החברה – הצלחות עבר שלה, לקוחות ממליצים, פרויקטים שהסתיימו, תב״עות שאושרו.
כמובן שזה על קצה המזלג, ויש בדיקות נוספות – אלה הבסיסיות. אל תתפתו למודעות ברשת – בדקו כל עסקה לעומק! (מוזמנים להאזין לפרק 8+9 בפודקאסט מלך המגרש להבין לעומק).
מדוע השקעה בקרקע עדיפה כיום על השקעה בדירה?
רכישת דירות להשקעה היה ריווחי לפני עשור. כיום, השקעה בדירות כבר אינה אפיק השקעה ריווחי: מחירי הדירות גבוהים, מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה גבוה (8%), התשואה נמוכה והשכירות לא מכסה את המשכנתא עקב הריבית הגבוהה. בנוסף – באפיק השקעה זה אנו מסתמכים על עליית ערך בלבד של מחירי הדיור עבור תשואה של 3%- 4% בלבד.
בהשקעה בקרקע אנחנו לא תלויים רק במחירי הדיור, הרווח שלנו תלוי בהשבחה. אם השבחנו את הקרקע = הרווחנו כסף. במידה ותהיה עליית מחירים בשוק הנדל"ן, אנחנו מרוויחים גם על ההשבחה וגם מעליית מחירי הנדל"ן, וכאן מדובר על תשואות דו ספרתיות שלא קיימות בהשקעה בדירות.
מה כל כך מושך משקיעים בעסקת קרקע?
1. השבחה
2. עליית ערך
3. הגדלת זכויות
נשמע כמו עסקה טובה מידי, אז למה אתם צריכים אותנו?
קרקע שאינה זמינה לבניה לא ניתן לשעבד בבנק ולכן צריך להביא את כל הסכום הדרוש כהון עצמי/הלוואה לכל מטרה.
מכיוון שמשאבים אלו מוגבלים, ומכיוון שאנחנו חברה פרטית ולא בורסאית, מה שנותר לנו הוא לגייס משקיעים שיכנסו לשותפות על הקרקע ביחד איתנו בהסכם שיתוף.
למשקיעים שנכנסים יש תפקיד נוסף והוא לייצר עבורנו מסה גדולה באותו מתחם. ברגע שאנחנו מייצגים כמות גדולה יותר של בעלי קרקעות – זה טוב יותר עבור כל הצדדים
מוזמנים לפגישת היכרות
- כניסה להסכם שיתוף חזק ובריא
- מעל 20 שנות ניסיון
- מושקעים בכל פרויקט
- מעל 300 ממליצים
- כשאנחנו מרוויחים בהגדלת זכויות - גם המשקיעים מרוויחים.
