1 באוקטובר 2018
כללי

רכישת קרקע להשקעה – איך לעשות את זה נכון?

כאשר היא נעשית בצורה נבונה ושקולה, להשקעה בנדל"ן יש פוטנציאל מדהים להפקת רווחים נאים. רכישת קרקע להשקעה היא עסקה בטוחה יותר ביחס לאפיקי השקעה אחרים, היא מאפשרת מינוף ובכך הגדלת התשואה והיא אינה דורשת מומחיות ספציפית. כל היתרונות הללו תקפים ונכונים כאשר העסקה נעשית על בסיס מידע רלוונטי, עדכני ומקיף ועל ניתוח מדויק ככל האפשר של הנתונים הללו. בשורות הבאות נדון בדגשים החשובים בעסקת רכישת קרקע להשקעה. כך עושים את זה נכון.

סוגי הקרקעות האפשריות להשקעה

קרקעות להשקעה בישראל עשויות להיות שונות זו מזו בסוג השימוש המותר בהן ובאפשרות לבנות עליהן בעתיד. הייעודים העיקריים הקיימים לקרקעות להשקעה הם:

  • קרקע למגורים – ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן קרקעות מבוקשות ובהתאם מחירן גבוה יותר לרוב, כתלות באזור הקרקע ובתכניות החלות עליה.
  • קרקע חקלאית – קרקע שנועדה לחקלאות וככלל ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
  • קרקע לתעשייה ומלאכה – קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים.
  • קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.

סוג הקרקע והתכניות החלות עליה משפיעים על מחיר הקרקע ולכן, ככלל, קרקע למגורים תהיה יקרה יותר לעומת קרקע חקלאית או קרקע למסחר ומשרדים. כדי להוציא את המיטב מעסקת הנדל"ן נרצה במקרים רבים לרכוש קרקע שהייעוד שלה צפוי להשתנות וכך לרכוש אותה במחיר נמוך יותר ולממש אותה בסמוך לשינוי הייעוד למגורים, כאשר ערכה עולה משמעותית. בדיוק מהטעם הזה, קרקעות חקלאיות שנועדו להפשרה הן אטרקטיביות במיוחד להשקעה.

כמה זמן ייקח עד לאפשרות המימוש של הקרקע?

זהו נושא גדול וחשוב בפני עצמו. תזמון הוא פרמטר חשוב מאוד בבחירת הקרקע להשקעה מפני שהוא משפיע בצורה הישירה ביותר על התשואה שתוכלו לקבל מהעסקה.

לצורך בחינת התזמון הנכון מבחינת העסקה שלכם תרצו לבחון, בין היתר:

  • אילו תכניות חלות על הקרקע – תכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות משפיעות. ככל שישנה תכנית לשינוי הייעוד ולהשבחת הקרקע חשוב לברר באיזה שלב ההליך נמצא כדי להבין טוב יותר את לוח הזמנים ואת ההיתכנות לשינוי המיוחל.
  • מצב הפיתוח האזורי בקרקע – מהו הסטאטוס של התשתיות בסביבת הקרקע, בדגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית.
  • בחינת האינטרסים השונים הפועלים בשטח – האם ישנו יזם שמקדם את שינויי הייעוד, מהם האינטרסים של הרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע והאם יש גורמים מעורבים אחרים שיש לקחת בחשבון.

עניינים נוספים שתרצו לברר לפני רכישת קרקע להשקעה  

על מנת לקבל החלטה נכונה ביחס לרכישת קרקע להשקעה תצטרכו לבחון היטב מהן עלויות העסקה בפועל כולל העלויות הנלוות. ובין היתר, מיסים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות אחרות. מהם הסיכונים הקיימים בעסקה, מהו מחיר היציאה מהעסקה ומה נדרש לעשות כדי לצאת ממנה, באיזה שלב נכון ביותר להיכנס ולצאת מהעסקה וכן, האם ישנה התחייבות חוזית כלשהיא בעת המכירה כמו זכות ראשונים לקבוצה. חשוב ומומלץ שהנתונים עליהם נסמכת ההחלטה שלכם ביחס לרכישת קרקע יהיו מבוססים ומגובים באסמכתאות.

 

    

כל הזכויות שמורות לפרופרטים

קופירייטינג: יאיר ויס   עיצוב ומיתוג:

בניה: valhalla