כאשר אנו ניגשים לבחון מהן העלויות המלאות של עסקת נדל”ן, נהיה חייבים לקחת בחשבון את המיסים הכרוכים בה. מיסים בעסקת נדל”ן עשויים, במקרים מסוימים, להפוך עסקה שנראית על פניה אטרקטיבית ומשתלמת, לעסקה שנוותר עליה מראש ומבלי להסס. כדי שתוכלו להבין במה מדובר, להתחיל להכיר את המונחים ולדעת על מי מוטל כל מס, כמה ומדוע, ריכזנו עבורכם את ההיבטים המיסויים הבסיסיים ביותר, המהווים חלק בלתי נפרד מעסקת הנדל”ן הבאה שלכם.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש בעת רכישת הדירה. זהו מס המחולק למדרגות שמתעדכנות מדי שנה. כלומר, כתלות בסוג הנכס ומטרותיו, על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:
דירת מגורים יחידה.
דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.
כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה מס הרכישה יהיה אפסי או נמוך למדי (תלוי במחיר הנכס- לפי מדרגות המס) . במצב בו ישנה דירת מגורים בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, סכום מס הרכישה יהיה גבוה יותר ויתחיל בשיעור של 8% משווי העסקה. כאשר מדובר על רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יהיה ללא מדרגות ויעמוד על 6%.
מס שבח
זהו המס המוטל על המוכר בעת המכירה ושיעורו 25% מהרווח שקיבל מהמכירה. דהיינו, יחושב ההפרש שבין סכום העסקה הנוכחית, לבין הסכום בו רכש המוכר בעצמו את הדירה, מסכום ההפרש הזה יילקח מס השבח. רצוי לקחת בחשבון שמהסכום הזה ניתן לקזז הוצאות שהיו לכם במסגרת העסקה ובכך להקטין בפועל את חבות המס.
היטל השבחה
על אף הדמיון בשם, מדובר במס שונה לגמרי ממס שבח. זהו מס המוטל על בעלי הקרקע כאשר נוצר מימוש כתוצאה מהגדלה של זכויות הבניה בקרקע, לעומת המצב הקודם. לדוגמה, במצב בו קרקע שהייתה בעבר בייעוד חקלאי, משנה את ייעודה והופכת מיועדת למגורים. היטל השבחה הוא היבט מיסוי נוסף שיש לקחת בחשבון במסגרת העסקה וחשוב לברר האם שולם כבר, האם ישנם היטלים עתידיים צפויים ומה גובהם ועל מי מהצדדים מוסכם שיחול התשלום, הקונה או המוכר.
היטל פיתוח
היטלי הפיתוח הם היטלים מסוגים שונים שרשויות מקומיות עשויות לדרוש מבעלי קרקע עבור פיתוח תשתיות, כדוגמת כבישים, ביוב ומים באזורים הסובבים את הקרקע.
אספקט חשוב במיסוי – הכנסה הונית מול הכנסה פירותית
הכנסה פירותית היא כל הכנסה שקיבלתם מהפעילות בתחום העיסוק הקבוע שלכם – בין אם מדובר בעסק או בהכנסתכם כשכירים. על הכנסה מסוג זה תידרשו לשלם מס הכנסה, על פי מדרגות מס ונקודות זיכוי, כפי שמפרסם מס הכנסה מדי שנה. לעומת זאת, הכנסה הונית היא הכנסה צדדית לעיסוק הרגיל. היא אמורה להיות חד פעמית באופי שלה ולא כזו שנובעת מפעולות שגרתיות של עסק או עבודה. השקעות, בשוק ההון או בנדל”ן, נחשבות לרוב הכנסות הוניות. המס על הכנסות אלה הוא נמוך ביחס להכנסה פירותית ולכן השאיפה היא שהמיסוי על השקעות הנדל”ן שלנו יישאר בגדר מיסוי על הכנסה הונית.
מה נדרש על מנת לשלם על עסקת נדל”ן מס של הכנסה הונית?
הסיווג של הכנסה הונית מול הכנסה פירותית הוא נושא מורכב למדי שנשפך עליו הרבה מאוד דיו. הסיווג כולל כיום מבחנים שונים, שנקבעו על ידי בית המשפט, וחלקם הגדול לא יוצר הבחנה חד משמעית. לכן, מדי פעם מתעוררים דיונים על מקרים בתחום האפור. לענייננו, חשוב לדעת שלגורמים כמו היקף העסקאות או זהות מבצע העסקה יש השלכות על הסיווג. למשל, תדירות רבה של עסקאות, היקפים גדולים או בקיאות מקצועית בתחום ההכנסה עשויים להוות אינדיקציה לכך שהכנסה היא פירותית.
