מימון להשקעות בנדל"ן – לקיחת הלוואה לעסקת נדל"ן

אנחנו פוגשים מדי יום לקוחות המביעים חשש מפני נטילת הלוואה לצורכי מימון להשקעות בנדל"ן שלהם. גישות שמרניות בנושא, קיבעו אצל רבים מאיתנו את התחושה שהלוואות הן פתח לצרות. נטילת הלוואה כרוכה אמנם בסיכון מסוים אבל כאשר היא נעשית בצורה נכונה, לקיחת הלוואה לעסקת נדל"ן עשויה להגדיל משמעותית את הרווחיות של העסקה, לשפר את הרווחה הכלכלית בסמוך לביצוע העסקה ואפילו לאפשר ביצוען של שתי עסקאות במקביל, במקום אחת בלבד. הגישה הזו מכונה מינוף והיא הכלי בו משתמשים גם חברות ועסקים גדולים כדי להפיק את המיטב מהמצב הכלכלי הנוכחי ולהגדיל רווחים. בואו ללמוד איך מייצרים יותר, עם פחות.

מהו מינוף בהקשר של עסק נדל"ן?

מינוף הוא למעשה שימוש בהון עצמי התחלתי על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר, ובכך להגדיל את אחוזי הרווח על העסקה. משמעות המינוף היא שחלק משמעותי מהסכום המשולם עבור עסקת הנדל"ן אינו מגיע מהון עצמי, עלויות ההלוואה מתקזזות מול הרווח של העסקה וכך ניתן לבצע עסקה משתלמת יותר מבחינת כלכלית. ניתן להסביר זאת באמצעות הדוגמה הבאה, המציגה את אותה העסקה עם וללא מינוף – לצורך הדוגמה עלות העסקה 100,000 ₪ ושווי השוק של הנכס שנרכש הוא 150,000 ₪:

  • העסקה ללא מינוף

בידיכם 100,000 ₪ פנויים להשקעה ואתם בוחרים להשקיע את מלוא הסכום לקניית הנכס שעלותו, כאמור, 100,000 ₪ ושוויו 150,000 ₪.

חישוב התשואה בעסקה – השקעתם 100,000 ₪, בידיכם נכס בשווי 150,000 ₪, כלומר, הרווחתם 50,000 ₪. התשואה היא 50:100 כלומר, 50% תשואה.

  • העסקה עם מינוף

תוכלו להשקיע 50,000 ₪ בלבד ולקבל מהבנק 50,000 ₪ נוספים, כאשר עלויות ההלוואה הזו יהיו 5,000 ₪ שתצטרכו לשלם על ריביות. גם כאן, שווי הנכס שרכשתם הוא 150,000 ₪.

חישוב התשואה בעסקה – אחרי החזרת ההלוואה ותשלום הריביות תישארו עם רווח של 45,000 ₪. סכום ההשקעה שלכם כאן עומד על 50,000 ₪ אל מול רווח של 45,000 ₪. התשואה היא 45:50 כלומר, 90% תשואה.

הבנתם נכון. באמצעות הלוואה מתאימה תוכלו להשקיע סכום התחלתי נמוך משמעותית, ולקבל תשואה גבוהה הרבה יותר.

מהן ההלוואות שכדאי להכיר בתחום מימון עסקאות נדל"ן?

 

  • הלוואה מקופת גמל, קרן פנסיה או מקרן השתלמות

ניתן לקבל הלוואה בגובה של כ- 60%- 70% מגובה הקרן ובתנאים נוחים למדי בכפוף לשעבוד כספי הקרן או הקופה. בהלוואות מסוג זה כספכם יישאר בתוך הקופה או הקרן וימשיך לצבור עבורכם בהתאם לביצועי הקרן, לפחות עד להחזר ההלוואה. זאת במקביל לכך שאתם נהנים מהלוואה משתלמת במיוחד.

 

  • הלוואות בלון (גרייס)

הלוואת בלון היא "הלוואת גשר" אותה ניתן לקבל מהבנקים ומגופים פיננסים אחרים ומטרתה להוות כלי מימון נוח לתקופת ביניים, כאשר אתם יודעים על סכום גדול שאמור להגיע לרשותכם בתוך זמן קצוב, כמו למשל, רווח מעסקה. הלוואת בלון, המכונה גם "הלוואת בולט" או "הלוואת גרייס" שונה מהלוואה רגילה בכך שהיא מוחזרת בתשלום אחד או במספר מועט של תשלומים, בסוף תקופת ההלוואה. במהלך תקופת ההלוואה יבוצעו לעיתים תשלומי הריבית על בסיס חודשי אך הקרן, שהיא הסכום העיקרי תוחזר רק בסוף התקופה. הריבית בהלוואות אלה גבוהה יותר, אך שימוש מושכל בהן יכול לשמש פיתרון מימון נהדר לעסקת נדל"ן.

קחו הלוואה, קבלו הנחה – קיזוז הוצאות מימון כנגד מס שבח

מס השבח אשר משולם על עסקה בנדל"ן הוא נגזרת של הרווח שהתקבל מהעסקה. ריביות שתשלמו עבור הלוואות למימון עסקת הנדל"ן נחשבות הוצאות נלוות לעסקה ולכן תוכלו בבוא העת לקזז אותן כנגד הרווח בעסקה. כלומר, כאשר תידרשו לשלם מס שבח, תוכלו להפחית ממחיר המכירה, הן את מחיר הרכישה של הנכס והן את הריביות הריאליות ששילמתם עבור ההלוואה שנטלתם לצורך קנייתו. בדרך זו אתם מקבלים הנחה בפועל בסכום מס השבח שמתאפשרת רק בזכות העובדה שנטלתם הלוואה. הנחה זו היא לא רק יתרון נוסף בנטילת הלוואה, היא עשויה במקרים מסוימים להפוך את נטילת ההלוואה כמשתלמת בפני עצמה.

    

הסיכונים בעסקת נדל"ן – סיכון מול סיכוי להרוויח

אנחנו בני האדם ידועים כיצורים שונאי סיכון ולכן, עבור רובנו, נטילת סיכונים, בין אם מדובר בתחום האישי, הכלכלי או המקצועי מעוררת חששות ואי נוחות. לצד התובנה הזו, ניצבת גם העובדה שבכל סיכוי ישנו סיכון מסוים הכרוך בו. וכדברי אלוף האגרוף מוחמד עלי "מי שאינו אמיץ מספיק לקחת סיכונים, לא ישיג דבר בחייו". אנחנו לא מציעים לכם לקחת סיכון באופן לא מושכל או ללכת נגד תחושת הבטן שלכם. מה שאנחנו מציעים הוא לנהל את הסיכונים בעסקת נדל״ן, במקום לתת לסיכונים או החששות מהם לנהל אתכם. זוהי הדרך ליהנות מהסיכוי הקיים בעסקה, תוך הסתכלות מפוכחת על הסיכון וצמצומו למימדים שאיתם תוכלו לחיות בשלום. איך עושים את זה נכון? מיד נסביר.

 

 

כיצד ניתן לנהל את הסיכון בעסקת נדל"ן?

ישנן דרכים שונות לנהל סיכונים בעסקת נדל״ן. אנחנו בחרנו להתמקד בנוסחה פשוטה שעובדת טוב ביותר עבורנו ועבור הלקוחות שלנו. מדובר במטריצה אינטואיטיבית יחסית לשימוש וניתן לארגן אותה בצורה נוחה וברורה בטבלה. קחו בחשבון שאם אין לכם ניסיון בתחום עסקאות הנדל"ן יש להניח שתתקשו לאתר ולמפות נכונה את הסיכונים, המשמעויות ודרכי הפעולה ועל כן אנו ממליצים להתייעץ עם איש מקצוע המומחה בתחום.

אלה הגורמים שניקח בחשבון במסגרת ניהול הסיכונים:

  1. מיפוי מהות הסיכון – זוהי למעשה רשימה המכסה את כלל הסיכונים השונים הטמונים בעסקה הספציפית. זו יכולה להיות בעיה באישור התכנית מול העירייה, אופי ההלוואות והחזרי ההלוואה, עיכובים בתכנית וכיו"ב. החל מהסיכונים הברורים ומובהקים ביותר, דרך סיכונים שתלויים בנסיבות האישיות שלכם ועד לסיכונים שההסתברות למימושם או הנזק בצידם שוליים.
  2. עוצמת הנזק – בעמודה הזו נתייחס באופן ממוקד לשאלה עד כמה הפגיעה תהיה קשה עבורכם אם הנזק המסוים הזה יתממש. אנחנו נוהגים לדרג את עוצמת הנזק בסקאלה של 1 עד 5. הציון 1 מתאר את עוצמת הנזק הזניחה ביותר ואילו הציון  5 מתאר את עוצמת הנזק החמורה ביותר.
  3. ההסתברות שהסיכון יתממש – כאן נבחן אך ורק את הסיכויים שהסיכון המסוים הזה יתממש. אנחנו נוהגים לדרג את ההסתברות על פי טווח אחוזים, לדוגמה: 1%-20% סבירות נמוכה מאוד, 21%-40% סבירות נמוכה, 41%-60% סבירות בינונית, 61%-80% סבירות גבוהה, 81%-100% סבירות גבוהה מאוד.
  4. פעולות מונעות – ביחס לכל סיכון נגדיר פעולות מונעות או פעולות אשר מפחיתות את עוצמת הנזק במקרה של התממשותו או כאלה שיפחיתו את ההסתברות להתממשות.
  5. מענה במקרה של התממשות הסיכון – כאן נגדיר בצורה מפורטת וברורה את דרכי הפעולה במקרה בו מתממש הסיכון. זהו המקום לחשוב מראש ובצורה שקולה וריאליסטית כיצד תוכלו בפועל להתמודד עם התממשות כל אחד מהסיכונים.

 

איך כל זה עוזר לנו? שכלול כל הנתונים בסיכום

כעת, אחרי שאספנו וריכזנו את כל הנתונים הרלוונטיים לניהול הסיכונים בעסקת נדל״ן, נרצה לסכם אותם באופן שיאפשר לנו להבין טוב יותר את הסיכון ולהיערך אליו. לצורך כך אנחנו נוהגים ליצור מפת צבעים המורכבת מהתמהיל שבין  הסיכון שהנזק יתממש לבין עוצמת הנזק, בסקאלה של 1 עד 5 כפי שמתואר בסעיף 2. באמצעות שכלול שני המרכיבים הללו אנחנו יכולים להגדיר את מידת הסיכון. כך למשל, כאשר אנחנו עוסקים בנזק שדירגנו את עוצמת הנזק שלו כזניחה (1) וההסתברות למימוש נמוכה מאוד, נגדיר את הסיכון כקל  ונסמן אותו בצבע ירוק. כאשר נעסוק בנזק שדירגנו את עצמתו כחמורה ביותר (5) לצד ההסתברות נמוכה שהסיכון יתממש, נוכל להגדיר את הסיכון כבינוני ונסמן אותו בצבע כתום. וכן הלאה. ככל שהסיכון משמעותי יותר מבחינת עסקת הנדל"ן שלכם, נגדיר דרכי פעולה רבות ואיכותיות יותר להורדת הסיכון ומניעת הנזק שבהתממשותו.

טבלת עזר - סיכונים בעסקת נדל״ן

 

    

 

מיסוי נדלן – כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן

כאשר אנו ניגשים לבחון מהן העלויות המלאות של עסקת נדל"ן, נהיה חייבים לקחת בחשבון את המיסים הכרוכים בה. מיסים בעסקת נדל"ן עשויים, במקרים מסוימים, להפוך עסקה שנראית על פניה אטרקטיבית ומשתלמת, לעסקה שנוותר עליה מראש ומבלי להסס. כדי שתוכלו להבין במה מדובר, להתחיל להכיר את המונחים ולדעת על מי מוטל כל מס, כמה ומדוע, ריכזנו עבורכם את ההיבטים המיסויים הבסיסיים ביותר, המהווים חלק בלתי נפרד מעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.

 

 

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש בעת רכישת הדירה. זהו מס המחולק למדרגות שמתעדכנות מדי שנה. כלומר, כתלות בסוג הנכס ומטרותיו, על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

דירת מגורים יחידה.

דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.

זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה מס הרכישה יהיה אפסי או נמוך למדי (תלוי במחיר הנכס- לפי מדרגות המס) . במצב בו ישנה דירת מגורים בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, סכום מס הרכישה יהיה גבוה יותר ויתחיל בשיעור של 8% משווי העסקה. כאשר מדובר על רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יהיה ללא מדרגות ויעמוד על 6%.

מס שבח

זהו המס המוטל על המוכר בעת המכירה ושיעורו 25% מהרווח שקיבל מהמכירה. דהיינו, יחושב ההפרש שבין סכום העסקה הנוכחית, לבין הסכום בו רכש המוכר בעצמו את הדירה, מסכום ההפרש הזה יילקח מס השבח. רצוי לקחת בחשבון שמהסכום הזה ניתן לקזז הוצאות שהיו לכם במסגרת העסקה ובכך להקטין בפועל את חבות המס.

היטל השבחה

על אף הדמיון בשם, מדובר במס שונה לגמרי ממס שבח. זהו מס המוטל על בעלי הקרקע כאשר נוצר מימוש כתוצאה מהגדלה של זכויות הבניה בקרקע, לעומת המצב הקודם. לדוגמה, במצב בו קרקע שהייתה בעבר בייעוד חקלאי, משנה את ייעודה והופכת מיועדת למגורים. היטל השבחה הוא היבט מיסוי נוסף שיש לקחת בחשבון במסגרת העסקה וחשוב לברר האם שולם כבר, האם ישנם היטלים עתידיים צפויים ומה גובהם ועל מי מהצדדים מוסכם שיחול התשלום, הקונה או המוכר.

היטל פיתוח

היטלי הפיתוח הם היטלים מסוגים שונים שרשויות מקומיות עשויות לדרוש מבעלי קרקע עבור פיתוח תשתיות, כדוגמת כבישים, ביוב ומים באזורים הסובבים את הקרקע.

אספקט חשוב במיסוי – הכנסה הונית מול הכנסה פירותית

הכנסה פירותית היא כל הכנסה שקיבלתם מהפעילות בתחום העיסוק הקבוע שלכם – בין אם מדובר בעסק או בהכנסתכם כשכירים. על הכנסה מסוג זה תידרשו לשלם מס הכנסה, על פי מדרגות מס ונקודות זיכוי, כפי שמפרסם מס הכנסה מדי שנה. לעומת זאת, הכנסה הונית היא הכנסה צדדית לעיסוק הרגיל. היא אמורה להיות חד פעמית באופי שלה ולא כזו שנובעת מפעולות שגרתיות של עסק או עבודה. השקעות, בשוק ההון או בנדל"ן, נחשבות לרוב הכנסות הוניות. המס על הכנסות אלה הוא נמוך ביחס להכנסה פירותית ולכן השאיפה היא שהמיסוי על השקעות הנדל"ן שלנו יישאר בגדר מיסוי על הכנסה הונית.

מה נדרש על מנת לשלם על עסקת נדל"ן מס של הכנסה הונית?

הסיווג של הכנסה הונית מול הכנסה פירותית הוא נושא מורכב למדי שנשפך עליו הרבה מאוד דיו. הסיווג כולל כיום מבחנים שונים, שנקבעו על ידי בית המשפט, וחלקם הגדול לא יוצר הבחנה חד משמעית. לכן, מדי פעם מתעוררים דיונים על מקרים בתחום האפור. לענייננו, חשוב לדעת שלגורמים כמו היקף העסקאות או זהות מבצע העסקה יש השלכות על הסיווג. למשל, תדירות רבה של עסקאות, היקפים גדולים או בקיאות מקצועית בתחום ההכנסה עשויים להוות אינדיקציה לכך שהכנסה היא פירותית.

 

איפה כדאי להשקיע כסף – נדל"ן מול שוק ההון

השאלה, איפה כדאי להשקיע כסף, האם בנדל"ן או דווקא במניות או באג"ח העסיקה רבים לאורך השנים והיא שבה ועולה מדי כמה חודשים לכותרות. מדובר בדיון שגם כלכלנים ואנשי מקצוע בארץ ובעולם עסקו בו, ופרסמו בנוגע אליו מאמרים בכתבי עת יוקרתיים. לכל אחד מהתחומים הללו יש את היתרונות והחסרונות המובנים שלו. השקעה בדירה נתפסת לרוב כיציבה יותר, אך דורשת סכום כסף התחלתי גדול שאין לרובנו ויש בה את הסיכון להתפוצצות בועה, כפי שחווינו בעבר. השקעה בשוק ההון אינה דורשת סכומים גדולים, אך כמעט שלא ניתן למנף אותה והסיכון לצידה גדול מאוד, בייחוד עבור מי שאינו מומחה. הניסיון שלנו מלמד שרכישה חכמה של קרקע במסגרת קבוצתית יכולה להעניק לכם את היתרונות המגוונים מכל העולמות. כיצד זה קורה, ואיך תוכלו להרוויח מזה?

מהם היתרונות של השקעה בנדל"ן אל מול השקעה מניות?

בתור אנשי מקצוע המייעצים מזה שנים לאנשים להשקיע בנדל"ן, וכמי שמשקיעים בנדל"ן בעצמנו, אנחנו רוצים להציג בפניכם את הסיבה בגללה אנחנו מעדיפים, בכל יום מחדש, להשקיע בנדל"ן, על פני אפיקי השקעה אחרים. ומדוע אנחנו חושבים שמה שנכון בשבילנו, נכון גם עבורכם:

השקעה יציבה ובטוחה

השקעה בנדל"ן היא השקעה יציבה מאוד וכמעט שאיננה תנודתית בהשוואה להשקעה בשוק ההון. השקעה במניות תלויה בתזרימים מפעילות הגוף המנפיק, ברווחיות של החברה ובשווקים שמשתנים בתוך שעות ספורות. לעומת זאת, השקעה בנדל"ן, בייחוד כאשר מדובר בקרקע שנבחרה על ידי מומחים בתחום כבעלת פוטנציאל גבוה ביותר והיתר בנייה בדרך, יוצרת עבורכם רווח מקסימאלי תוך סיכון מינימאלי ומעט מאוד טלטלות צפויות בדרך.

מינוף

מינוף הוא נושא שלם בפני עצמו, אך נאמר על רגל אחת, שמקובל ונוח מאוד למנף השקעה בנדל"ן, וזאת באמצעות נטילת משכנתה או הלוואה ייעודית. כלומר, תוכלו כמשקיעים בנדל"ן לקחת סכום ראשוני שנמצא בידיכם ובאמצעות תנאי הלוואה נוחים, להשיג תשואה משופרת על הון עצמי בסיסי יחסית. אין הלוואות עם תנאים מקבילים לתנאי משכנתה עבור השקעה בשוק ההון, מהסיבה הפשוטה שמניות לעולם אינן יכולות להוות עבור הבנק בטוחה יציבה וטובה כמו נדל"ן.

היעדר הצורך במומחיות ספציפית

היכולת לייצר רווחים משמעותיים בשוק ההון תלויה מאוד ברכישת ידע ספציפי אודות אופי ההשקעה, פוטנציאל המניות והחברות המושקעות. מדובר בידע מקצועי דקדקני שלמרביתנו אין את הרצון והמשאבים לרכוש אותו וגם הוא, אינו מבטיח רווח. אל מול זאת, השקעה ברכישת קרקע, בייחוד כאשר היא נעשית במסגרת קבוצתית ולאחר בדיקות מומחים בתחום, כדוגמת מועדון Properteam, תדרוש מכם הבנה בסיסית והיכרות עם מושגי היסוד בלבד, כדי להפיק מכספי ההשקעה שלכם רווח משמעותי.

שקט נפשי

יתרון גדול מאוד, שאינו נופל מיתרונותיה האחרים של ההשקעה בנדל"ן, הוא השקט הנפשי הנלווה להשקעה הזו לעומת אפיקי השקעה אחרים. אפשר לומר הרבה מאוד דברים על שוק הנדל"ן, אך בראיה לטווח ארוך, האוכלוסייה גדלה, שטחי המגורים הפנויים, הולכים ומצטמצמים בהתאם, הביקוש הולך ועולה. מדובר בהשקעה הדורשת התעסקות שוטפת מינימאלית והרבה ביטחון ולכן, אחד מיתרונותיה המובנים הוא שהיא תעניק לכם שקט נפשי.

השקעה קבוצתית בקרקע – שילוב היתרונות מכל התחומים

ההשקעה בשוק ההון, כאשר היא נעשית נכון, תוכל להניב רווחים יפים לטווח הקצר עם סכומי כסף קטנים מההשקעה בדירה. אך מנגד, היא תנודתית, דורשת מומחיות והתעסקות רבה והסיכון הגדול בה הופך אותה לבלתי מתאימה לבעלי לב חלש. ההשקעה בדירת מגורים היא יציבה יותר ודורשת פחות התעסקות, אך רבים בישראל כיום אינם מצליחים להתקרב ליכולת לרכוש דירה, וגם אלה שכן, יעמדו על רווח תשואתי נמוך מאוד ואף חשופים להפסיד סכומים גדולים בעקבות התפוצצות 'בועת נדל"ן' שכן מחירי הדירות בארץ גבוהים מאוד. רכישה משותפת של קרקע העומדת לפני תהליך השבחה וקבלת היתר בנייה, מאפשרת לכם להשקיע סכום קטן, בהתאם ליכולת ולצרכים שלכם, בסיכון מחושב המנוהל בקפידה ועם תשואות גדולות והרבה שקט נפשי. ובקיצור, אפשר ליהנות מכל העולמות.