אנחנו פוגשים מדי יום לקוחות המביעים חשש מפני נטילת הלוואה לצורכי מימון להשקעות בנדל"ן שלהם. גישות שמרניות בנושא, קיבעו אצל רבים מאיתנו את התחושה שהלוואות הן פתח לצרות. נטילת הלוואה כרוכה אמנם בסיכון מסוים אבל כאשר היא נעשית בצורה נכונה, לקיחת הלוואה לעסקת נדל"ן עשויה להגדיל משמעותית את הרווחיות של העסקה, לשפר את הרווחה הכלכלית בסמוך לביצוע העסקה ואפילו לאפשר ביצוען של שתי עסקאות במקביל, במקום אחת בלבד.
הגישה הזו מכונה מינוף והיא הכלי בו משתמשים גם חברות ועסקים גדולים כדי להפיק את המיטב מהמצב הכלכלי הנוכחי ולהגדיל רווחים. בואו ללמוד איך מייצרים יותר, עם פחות.
מהו מינוף בהקשר של עסק נדל"ן?
מינוף הוא למעשה שימוש בהון עצמי התחלתי על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר, ובכך להגדיל את אחוזי הרווח על העסקה.
משמעות המינוף היא שחלק משמעותי מהסכום המשולם עבור עסקת הנדל"ן אינו מגיע מהון עצמי, עלויות ההלוואה מתקזזות מול הרווח של העסקה וכך ניתן לבצע עסקה משתלמת יותר מבחינת כלכלית. ניתן להסביר זאת באמצעות הדוגמה הבאה, המציגה את אותה העסקה עם וללא מינוף – לצורך הדוגמה עלות העסקה 100,000 ₪ ושווי השוק של הנכס שנרכש הוא 150,000 ₪:
- העסקה ללא מינוף
בידיכם 100,000 ₪ פנויים להשקעה ואתם בוחרים להשקיע את מלוא הסכום לקניית הנכס שעלותו, כאמור, 100,000 ₪ ושוויו 150,000 ₪.
חישוב התשואה בעסקה – השקעתם 100,000 ₪, בידיכם נכס בשווי 150,000 ₪, כלומר, הרווחתם 50,000 ₪. התשואה היא 50:100 כלומר, 50% תשואה.
- העסקה עם מינוף
תוכלו להשקיע 50,000 ₪ בלבד ולקבל מהבנק 50,000 ₪ נוספים, כאשר עלויות ההלוואה הזו יהיו 5,000 ₪ שתצטרכו לשלם על ריביות. גם כאן, שווי הנכס שרכשתם הוא 150,000 ₪.
חישוב התשואה בעסקה – אחרי החזרת ההלוואה ותשלום הריביות תישארו עם רווח של 45,000 ₪. סכום ההשקעה שלכם כאן עומד על 50,000 ₪ אל מול רווח של 45,000 ₪. התשואה היא 45:50 כלומר, 90% תשואה.
הבנתם נכון. באמצעות הלוואה מתאימה תוכלו להשקיע סכום התחלתי נמוך משמעותית, ולקבל תשואה גבוהה הרבה יותר.
מהן ההלוואות שכדאי להכיר בתחום מימון עסקאות נדל"ן?
- הלוואה מקופת גמל, קרן פנסיה או מקרן השתלמות
ניתן לקבל הלוואה בגובה של כ- 60%- 70% מגובה הקרן ובתנאים נוחים למדי בכפוף לשעבוד כספי הקרן או הקופה. בהלוואות מסוג זה כספכם יישאר בתוך הקופה או הקרן וימשיך לצבור עבורכם בהתאם לביצועי הקרן, לפחות עד להחזר ההלוואה. זאת במקביל לכך שאתם נהנים מהלוואה משתלמת במיוחד.
- הלוואות בלון (גרייס)
הלוואת בלון היא "הלוואת גשר" אותה ניתן לקבל מהבנקים ומגופים פיננסים אחרים ומטרתה להוות כלי מימון נוח לתקופת ביניים, כאשר אתם יודעים על סכום גדול שאמור להגיע לרשותכם בתוך זמן קצוב, כמו למשל, רווח מעסקה. הלוואת בלון, המכונה גם "הלוואת בולט" או "הלוואת גרייס" שונה מהלוואה רגילה בכך שהיא מוחזרת בתשלום אחד או במספר מועט של תשלומים, בסוף תקופת ההלוואה.
במהלך תקופת ההלוואה יבוצעו לעיתים תשלומי הריבית על בסיס חודשי אך הקרן, שהיא הסכום העיקרי תוחזר רק בסוף התקופה. הריבית בהלוואות אלה גבוהה יותר, אך שימוש מושכל בהן יכול לשמש פיתרון מימון נהדר לעסקת נדל"ן.
בפרק 15 בפודקסט מלך המגרש חשפנו את סודות המימון שהבנקים לא מספרים, פרק מומלץ לפני השקעה:
קחו הלוואה, קבלו הנחה – קיזוז הוצאות מימון כנגד מס שבח
מס השבח אשר משולם על עסקה בנדל"ן הוא נגזרת של הרווח שהתקבל מהעסקה. ריביות שתשלמו עבור הלוואות למימון עסקת הנדל"ן נחשבות הוצאות נלוות לעסקה ולכן תוכלו בבוא העת לקזז אותן כנגד הרווח בעסקה. כלומר, כאשר תידרשו לשלם מס שבח, תוכלו להפחית ממחיר המכירה, הן את מחיר הרכישה של הנכס והן את הריביות הריאליות ששילמתם עבור ההלוואה שנטלתם לצורך קנייתו.
בדרך זו אתם מקבלים הנחה בפועל בסכום מס השבח שמתאפשרת רק בזכות העובדה שנטלתם הלוואה. הנחה זו היא לא רק יתרון נוסף בנטילת הלוואה, היא עשויה במקרים מסוימים להפוך את נטילת ההלוואה כמשתלמת בפני עצמה.
