תהליך הפשרת קרקע חקלאית – כיצד הוא מתבצע ומהם השלבים בדרך להפשרה?

כדי להיכנס לעסקת נדל"ן בקרקע בעיניים פקוחות ובצורה נבונה חשוב ביותר להבין מהו הסטאטוס החוקי והתכנוני של הקרקע שעומדת בלב העסקה. כאשר אנחנו עוסקים בעסקאות נדל"ן בקרקע חקלאית ניתן לחלק את הקרקע למספר סוגים – קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני, קרקע בהליכי תכנון שעברה שינוי ייעוד וקרקע זמינה. הליך ההפשרה הוא למעשה הליך הפיכת הקרקע מקרקע חקלאית – קרקע עם ייעוד שאיננו לבנייה ואינה זמינה לקבלת היתר בנייה, לקרקע שאיננה מוגדרת כקרקע חקלאית והיא זמינה להוצאת היתר בנייה. העסקאות המשתלמות ביותר בנדל"ן הן עסקאות שמבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כי בתוכן טמונה הזדמנות משמעותית לרווח, אך זהו שלב שנושא בתוכו גם סיכונים שיש לקחת בחשבון.

 

 

מה המשמעות של קרקע חקלאית והפשרת קרקע?

סוגי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות. עבור כל קרקע נקבע בתכניות המתאר ייעוד מסוים התואם את המטרות השונות שנקבעו לה בהליך התכנון. חשוב לדעת שייעודי הקרקע הקבועים בתכנית הם מחייבים על פי החוק ואין לחרוג מהם ללא אישורים מתאימים או שינוי הייעוד בתכנית. לכן, כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים וכל שימוש אחר, כדוגמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם ולכן איננו חוקי. שינוי הייעוד של קרקע הוא אפשרי בהחלט אך הוא כרוך בהרבה מאוד הליכים תכנוניים ובירוקראטיים. ההליך להפיכת קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה הוא הליך הפשרת הקרקע.

השלבים בדרך להפשרה – קווים כלליים

כפי שתוכלו לראות בפירוט בתרשים החינמי שלנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות", הפיכת קרקע מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת וניתנת לבנייה הוא הליך שמורכב משלבים רבים שהצורך בהם והמשך שלהם משתנה מקרקע לקרקע ותלוי בגורמים שונים. בקווים כללים ניתן לומר שכל תהליך הפשרה של קרקע בנוי מהשלבים הבאים:

הכנת התכניות 

זהו השלב שבו מתוכננות תוכניות המתאר החדשות עבור הקרקע. התכניות כוללות כמובן את הייעוד החדש של הקרקע והן צריכות להיות מפורטות וריאליות על מנת שניתן יהיה לאשר וליישם אותן בצורה מהירה ומוצלחת.

דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית 

התכניות שהוכנו בשלב הקודם מוגשות בשלב זה אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. מטבע הדברים אישורי התוכנית הם השלבים הקריטיים ביותר והם עשויים לעיתים להימשך תקופה ארוכה, בייחוד ללא יזם או גורם הדואג ללחוץ ולהניע את גלגלי המערכת.

שלב ההפקעה 

לאחר אישור התכנית, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטחה של קרקע חקלאית מופשרת לטובת הקמת שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים.

איחוד וחלוקת הקרקע 

בשלב זה תחולק הקרקע בין בעלי הקרקע השונים.

סיום התהליך   

בסוף הדרך תהיה בידי הבעלים קרקע מושבחת המיועדת לבנייה שניתן יהיה לממש או למכור אותה בהתאם.

מדוע משתלם לבצע עסקת נדל"ן במהלך הליך ההפשרה?

קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני היא קרקע שניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים והיא אינה מיועדת לבנייה. בהתאם, קרקע כזו עשויה להישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים ושוויה יישאר נמוך יחסית וללא שינויים משמעותיים. מן העבר השני, קרקע זמינה לבנייה היא קרקע שאפשר להוציא בשבילה בו במקום היתר בנייה ולכן מחירה יהיה גבוה והתשואה עליה תהיה מינימאלית. שני סוגי הקרקעות הללו מייצגים מצב קבוע ולכן פוטנציאל רווח שולי. לעומתן, קרקע במצב ביניים היא בדיוק הקרקע שתעלה היום, תוך כדי תהליך ההפשרה מעט יחסית וערכה בסיום ההליך או בסמוך לסיום יעלה בצורה משמעותית. לכן, זהו בדיוק הטווח הנכון לביצוע עסקת נדל"ן מוצלחת. כמובן שהצלחת העסקה תלוי בהבנת הפוטנציאל לסיומו המוצלח של הליך הפשרה בעתיד הנראה לעין.

 

 

 

אילו סוגי קרקעות קיימים?

גם מי שלא ביצע עסקת נדל"ן בחייו נתקל פעמים רבות במונחים "קרקע מופשרת", "קרקע מאושרת" או "קרקע חקלאית". המונחים האלה הם מונחים הנוגעים לסטאטוס התכנוני והחוקי של סוגי קרקעות בישראל והבנת המשמעות שלהם היא צעד חשוב ביותר בדרך לביצוע עסקאות נדל"ן משתלמות. כדי לעשות מעט סדר במונחים ולשפוך מעט אור על הסוגיה, נדון הפעם בסוגי הקרקעות הקיימים בישראל ומה משמעות הדבר עבורכם בבחינת עסקת נדל"ן פוטנציאלית.

אילו יעודים שונים יש לקרקעות בישראל?

ייעודי הקרקע השונים ביחס לקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות. בגדול, ניתן לומר שהייעודים המרכזיים הם:

קרקע למגורים – ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן הקרקעות עם הביקוש הרב ביותר ובהתאם מחירן גבוה, כתלות באזור הקרקע ובמה שמתוכנן עבורה.

קרקע לחקלאות – זוהי קרקע שנועדה לחקלאות. כלומר, על פי התוכניות ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.

קרקע לתעשייה ומלאכה – אלה הן קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים כדוגמת מפעלים ובתי מלאכה.

קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.

שטחים פתוחים – קרקעות שנועדו להיות הריאות הירוקות של המרחב או שמורת טבע ללא תכנון לבנות עליהן.

סוגים שונים של קרקע חקלאית

קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית מיועדת לגידולים חקלאיים וכל שימוש אחר בה, כדוגמת שימוש למגורים איננו תואם את הייעוד שקבוע לה ואיננו חוקי. כאשר אנחנו מדברים על השקעה בקרקעות שהתחילו את דרכן כקרקע חקלאית אנחנו מדברים על שלושה סוגי קרקעות:

קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – זוהי קרקע שכרגע ניתן אולי לגדל עליה עגבניות, אך בהחלט לא תניב בשלב הזה רווחים משמעותיים כעסקת נדל"ן. גם אם יבוצע בעתיד הליך של הפשרת הקרקע, הוא עלול להימשך עשורים ומדובר למעשה בקרקע שאי אפשר לחזות מה יעלה בגורלה והאם הייעוד שלה בסופו של דבר ישתנה.

קרקע זמינה – זוהי קרקע שכבר עברה הליך הפשרה וניתן להוציא עליה היתר בניה מבלי צורך בתהליך של שינוי ייעוד הקרקע או אישור תכניות. לכאורה, נשמע נהדר. אבל, באופן לא מפתיע מדובר בקרקעות שהמחיר שלהן מלכתחילה גבוה יותר ולכן הן פחות מעניינות מבחינת הזדמנות להרוויח תשואה גבוהה על העסקה.

קרקעות בהליכי הפשרה – אלה הן כל הקרקעות המצויות בשלב הביניים שבין קרקע חקלאית לבין קרקע זמינה. לרוב, הקרקעות הללו כבר שינו את ייעודן באופן סופי על פי תכנית המתאר, אך עדיין לא ניתן לבנות עליהן. העובדה ששונה הייעוד מעניקה סיכוי גבוה יותר להשלמת הליך ההפשרה והפיכתה לקרקע זמינה אך, כפי שתוכלו לראות בתרשים החינמי שלנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות", ישנם עוד שלבים רבים בדרך שעשויים להימשך לעיתים זמן רב.

מהו הסיכון והסיכוי בעסקת נדל"ן בקרקע בתהליכי הפשרה?

חשוב להבין שביצוע עסקת נדל"ן בקרקע המצויה באמצע ההליך להפשרה איננה מבטיחה את סיומו של ההליך ואיננה מגדירה את משך הזמן שייקח עד לסיום. בחינת כלל הנתונים לפני כן על ידי איש מקצוע בתחום וכן קידום ההליך על ידי יזם עשויים להגדיל את הסיכויים לסיום מוצלח ומהיר של ההליך וכך להצלחת העסקה. ככלל, כדאי שתדעו שקרקע חקלאית שכבר שינתה את ייעודה לא תשוב להיות חקלאית ובנוסף ניתן לומר שככל שקרקע מתקדמת יותר על ציר התכנון, כך עולים מאוד הסיכויים שהיא גם תהיה זמינה לבניה בעתיד.

 

 

 

 

 

שתי עסקאות נדל"ן במקביל עם תקציב נמוך

אנשים רבים השוקלים להשקיע בנדל"ן חושבים לעשות זאת בדרך של השקעת מלוא הסכום שיש בידם בעסקת נדל"ן אחת. בין אם מדובר בסכום שהתקבל מחסכון ממושך, מתנה או ירושה, כאשר אנחנו מייעצים ללקוחותינו, אנחנו נוהגים להמליץ על השקעה בשתי עסקאות נדל"ן שכאלה, באמצעות אותו הסכום. נשמע מוזר? נסביר מיד. באמצעות נטילת הלוואה בצורה מחושבת, ניתן עם אותו הסכום ובתקציב נמוך יחסית לבצע שתי עסקאות נדל"ן במקביל וכך להגדיל משמעותית את הרווח הסופי. בוא ללמוד איך עושים את זה.

כיצד אפשרי לבצע שתי עסקאות נדל"ן במקביל?

לכאורה, כאשר אתם ניגשים לעסקת נדל"ן, אתם זקוקים לסכומי כסף לא מבוטלים כדי לבצע אותה. לכן, אם יש בידיכם את הסכום הנדרש לשם ביצועה של עסקת נדל"ן אחת, תזדקקו להרבה מאוד זמן ומאמץ כדי לחסוך את הכסף הנדרש לביצועה של עסקה נוספת. בינתיים, תאלצו לעבוד קשה מאוד, לחסוך שקל לשקל ולוותר על הרווחים באותה עסקת נדל"ן שלא ביצעתם במקביל. אלא שהתרחיש הזה לא מחויב המציאות. בפועל, אין צורך, ואפילו לא רצוי, שתגייסו את מלוא הסכום עבור העסקה מההון העצמי שלכם. באמצעות תקציב נמוך יחסית תוכלו לקבל את הכספים הנדרשים לכם עבור שתי עסקאות נדל"ן, ליהנות מהגדלת הרווח או לחילופין, להיכנס לעסקה אחת עם פחות כסף מכפי שחשבתם. גיוס הכספים הזה מכונה מינוף והוא כלי חשוב בביצוע עסקאות נדל"ן.

 

מהו מינוף בעסק נדל"ן וכיצד הוא מסייע?

כפי שציינו, מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי (לעיתים נמוך למדי) על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. כאשר עסקת נדל"ן מתבצעת בדרך של מינוף, חלק משמעות מהסכום המשולם עבור העסקה אינו מגיע מהון עצמי, לכן, התשואה בעסקה מחושבת על פי סכום התחלתי נמוך יותר, כלומר, תהיה הגדלה בשיעור התשואה שלכם מהעסקה ובנוסף, העלויות של ההלוואה שנלקחה לטובת העסקה מתקזזות מול הרווח שלה ולכן היא טומנת בחובה גם הטבת מס בחישוב מס שבח.

כיצד תראה רווחיות עסקה אחת אל מול שתי עסקאות?

לשם הדוגמה נאמר שעלות כל אחת מהעסקאות 100,000 ₪ ושווי השוק כל אחד מהנכסים שנרכשו הוא 150,000 ₪:

  • עסקה אחת (ללא מינוף)

זהו מצב בו בידיכם 100,000 ₪ פנויים להשקעה ואתם בוחרים להשקיע את מלוא הסכום בעסקת נדל"ן אחת – נכס שעלותו 100,000 ₪ ושוויו 150,000 ₪.

חישוב התשואה בעסקה – השקעתם 100,000 ₪, בידיכם נכס בשווי 150,000 ₪, כלומר, הרווחתם 50,000 ₪. התשואה היא 50:100 כלומר, 50% תשואה.

  • שתי עסקאות (העסקה עם מינוף)

במקרה זה בידיכם 100,000 ₪. תבצעו שתי עסקאות נדל"ן בעלות 100,000 ₪ כל אחת, כאשר תשקיעו מההון העצמי שלכם בחלוקה, 50,000 ₪ בכל עסקה. את יתר הסכום תקבלו מהבנק בדרך של הלוואה – 50,000 ₪ עבור כל עסקה. עלויות ההלוואה יהיו לשם הדוגמה 5,000 ₪ עבור כל עסקה. גם כאן, שווי כל אחד מהנכסים שרכשתם הוא 150,000 ₪.

חישוב התשואה בעסקה – אחרי החזרת ההלוואה ותשלום הריביות תישארו עם רווח של 45,000 ₪ עבור כל נכס. כלומר, השקעתם 100,000 ₪ והרווחתם 90,000 ₪. התשואה היא 90:100 כלומר, 90% תשואה.

לסיכום, כפי שניתן להבין מהדוגמה הפשוטה הזו, כאשר בידיכם סכום התחלתי אותו תרצו להשקיע בנדל"ן, רצוי מאוד לבחון את האפשרות לבצע עסקאות באמצעות מינוף חכם. בדרך הזו תוכלו להגדיל משמעותית את שיעור התשואה ובמקרים מסוימים אף לבצע שתי עסקאות במקביל עם אותו הסכום ובתקציב נמוך.

    

איסוף מידע לבחינת עסקת נדל"ן

ההחלטה להיכנס לעסקת נדל"ן חייבת להיות החלטה מושכלת ומחושבת, כזו שמעניקה לכם תחושת ביטחון ושקט נפשי בכניסה לעסקה. לשם כך אתם זקוקים לדבר יקר ערך וחיוני – מידע. איסוף מידע אודות העסקה הוא תוצר של שאילת השאלות הנכונות ובירור הפרטים הרלוונטיים להערכת ההצלחה של העסקה, הרווחיות שלה והסיכונים הכרוכים בה. איסוף המידע הנכון והממוקד אינו אינטואיטיבי עבור מי שאינם מנוסים בעסקאות נדל"ן. בדיוק בגלל זה, במסגרת המדריך שחיברנו עבורכם יצרנו רשימת שאלות ראשוניות שיוכלו להעניק הכוונה בסיסית לצורך איסוף המידע, טרם ביצוע עסקת נדל"ן. נדון כעת בכמה מהשאלות החשובות הללו וכן, כיצד לגשת למלאכת איסוף המידע.

מה בדיוק קונים?

לא כל עסקת נדל"ן מובילה לקבלת בעלות על נכס. ישנן דרכים שונות להשקיע כיום בנדל"ן. ייתכן למשל שההשקעה שלכם תעשה באופן של מתן הלוואה בתנאי החזר שונים. למעשה, בתשובה לשאלה מה אתם קונים בדיוק, תרצו לדעת איזו זכות אתם מקבלים בעד הכסף שלכם. האם מדובר בבעלות על נכס, במניות או בזכות חוזית כזו או אחרת.

מה צריך לקרות כדי שתרוויחו כסף מהעסקה?

השאלה הזו אמורה למפות את התרחיש אליו תכוונו אם תחליטו לבצע את העסקה. תרצו לדעת האם השאיפה היא בניה, שיפוץ ומכירה, חיזוק הנכס, השבחת הנכס. ביחס לאלה חשוב מאוד לשאול ולהבין כיצד התרחיש אמור לקרות בפועל. למשל, האם ישנה תלות בעלייה של מחירי השוק.

מיהו המוכר בעסקה?

בתשובה לשאלה זו נרצה להבין ממי בפועל נקנה הנכס. האם מדובר באנשים פרטיים, בחברה או ברשות מקרקעי ישראל. זהות המוכר משפיעה ישירות על ההתנהלות ואפילו על ההחלטה האם לבצע את העסקה. כך למשל, קרקע של הרשות עשויה בנסיבות מסוימות להיות מופקעת מהקונה במקרה של השבחה. לכן, עסקה כזו מחייבת כמעט תמיד התייעצות עם עורך דין.

מהי עלות העסקה?

עלות העסקה בפועל חייבת לכלול את כלל עלויות העסקה הנלוות ובין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות. לעיתים, לאחר חישוב כלל ההוצאות הנלוות, העסקה הופכת כבר על פניו לעסקה לא משתלמת. לכן, חשוב ביותר להכיר את כלל העלויות הללו ולערוך את החישוב המלא לפני שתחליטו לבצע את העסקה.

כמה זמן צפוי עד למימוש?

זוהי אחת השאלות החשובות ביותר. לעיתים לוחות הזמנים יהיו מדויקים ולעיתים תהיינה הערכות לא מחייבות. כך או כך, חשוב להבין היטב את ההשפעה של לוחות הזמנים הן על תזרים המזומנים שלכם ועל התשואה מהעסקה בסופו של דבר.

מהם הסיכונים לעסקה?

זהו נושא חשוב ביותר בבחינת העסקה. כל עסקה טומנת בתוכה הזדמנויות שוות אך גם לא מעט סיכונים. יש לבחון את כל הסיכונים העומדים בפניכם לקראת העסקה ולקחת כל סיכון באופן מושכל. אנו מציעים לנהל את הסיכונים והחששות מהם ולא לתת להם לנהל אתכם. זוהי הדרך ליהנות מהסיכוי הקיים בעסקה, תוך הסתכלות מפוכחת על הסיכון וצמצומו למימדים שאיתם תוכלו לחיות בשלום.

שאלות נוספות

רשימת השאלות היא רשימה פתוחה והיא משתנה כתלות באופי העסקה. נוסף על השאלות שפירטנו רצוי לברר למשל מהו גודל הנכס ומה נרשם בטאבו? מהו מחיר היציאה מהעסקה? באיזה שלב נכנסים ובאיזה שלב יוצאים מהעסקה? כיצד יוצאים? האם ישנה מחויבות חוזית כלשהיא בעת המכירה? למשל זכות ראשונים לקבוצה? מי אחראי לקידום ההליך והאם תצטרכו לקחת בו חלק אקטיבי? מי היזם? אילו פרויקטים ביצע בעבר? ועוד.

היכן תוכלו לקבל תשובות על השאלות הללו?

ישנן דרכים שונות לאיסוף ואיתור המידע הרלוונטי העולה מהשאלות. בשלב הראשוני אנו ממליצים להתחיל בדרך הנגישה ביותר והיא פניה למי שהציע לכם את העסקה. בהתאם למענה שתקבלו מאותו גורם או יזם והתימוכין שלו לתשובות, כדוגמת מסמכים כאלה ואחרים, תוכלו להתייעץ בנוגע להמשך איסוף המידע. לרוב, כאשר מדובר בעסקה רצינית תוכלו כבר שלב זה לקבל תמונה ראשונית ביחס לפרטי העסקה. כמובן שמדובר בתמונה המבוססת על נקודת מבטו של המציע, אך היא תהווה נקודת התחלה טובה לצורך בירורים נוספים ואיסוף כלל המידע הנדרש לשם קבלת ההחלטה.