ההחלטה להיכנס לעסקת נדל"ן חייבת להיות החלטה מושכלת ומחושבת, כזו שמעניקה לכם תחושת ביטחון ושקט נפשי בכניסה לעסקה. לשם כך אתם זקוקים לדבר יקר ערך וחיוני – מידע. איסוף מידע אודות העסקה הוא תוצר של שאילת השאלות הנכונות ובירור הפרטים הרלוונטיים להערכת ההצלחה של העסקה, הרווחיות שלה והסיכונים הכרוכים בה. איסוף המידע הנכון והממוקד אינו אינטואיטיבי עבור מי שאינם מנוסים בעסקאות נדל"ן.
בדיוק בגלל זה, במסגרת המדריך שחיברנו עבורכם יצרנו רשימת שאלות ראשוניות שיוכלו להעניק הכוונה בסיסית לצורך איסוף המידע, טרם ביצוע עסקת נדל"ן. נדון כעת בכמה מהשאלות החשובות הללו וכן, כיצד לגשת למלאכת איסוף המידע.
מה בדיוק קונים?
לא כל עסקת נדל"ן מובילה לקבלת בעלות על נכס. ישנן דרכים שונות להשקיע כיום בנדל"ן. ייתכן למשל שההשקעה שלכם תעשה באופן של מתן הלוואה בתנאי החזר שונים. למעשה, בתשובה לשאלה מה אתם קונים בדיוק, תרצו לדעת איזו זכות אתם מקבלים בעד הכסף שלכם. האם מדובר בבעלות על נכס, במניות או בזכות חוזית כזו או אחרת.
מה צריך לקרות כדי שתרוויחו כסף מהעסקה?
השאלה הזו אמורה למפות את התרחיש אליו תכוונו אם תחליטו לבצע את העסקה. תרצו לדעת האם השאיפה היא בניה, שיפוץ ומכירה, חיזוק הנכס, השבחת הנכס. ביחס לאלה חשוב מאוד לשאול ולהבין כיצד התרחיש אמור לקרות בפועל. למשל, האם ישנה תלות בעלייה של מחירי השוק.
מיהו המוכר בעסקה?
בתשובה לשאלה זו נרצה להבין ממי בפועל נקנה הנכס. האם מדובר באנשים פרטיים, בחברה או ברשות מקרקעי ישראל. זהות המוכר משפיעה ישירות על ההתנהלות ואפילו על ההחלטה האם לבצע את העסקה. כך למשל, קרקע של הרשות עשויה בנסיבות מסוימות להיות מופקעת מהקונה במקרה של השבחה. לכן, עסקה כזו מחייבת כמעט תמיד התייעצות עם עורך דין.
מהי עלות העסקה?
עלות העסקה בפועל חייבת לכלול את כלל עלויות העסקה הנלוות ובין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות. לעיתים, לאחר חישוב כלל ההוצאות הנלוות, העסקה הופכת כבר על פניו לעסקה לא משתלמת. לכן, חשוב ביותר להכיר את כלל העלויות הללו ולערוך את החישוב המלא לפני שתחליטו לבצע את העסקה.
כמה זמן צפוי עד למימוש?
זוהי אחת השאלות החשובות ביותר. לעיתים לוחות הזמנים יהיו מדויקים ולעיתים תהיינה הערכות לא מחייבות. כך או כך, חשוב להבין היטב את ההשפעה של לוחות הזמנים הן על תזרים המזומנים שלכם ועל התשואה מהעסקה בסופו של דבר.
מהם הסיכונים לעסקה?
זהו נושא חשוב ביותר בבחינת העסקה. כל עסקה טומנת בתוכה הזדמנויות שוות אך גם לא מעט סיכונים. יש לבחון את כל הסיכונים העומדים בפניכם לקראת העסקה ולקחת כל סיכון באופן מושכל. אנו מציעים לנהל את הסיכונים והחששות מהם ולא לתת להם לנהל אתכם. זוהי הדרך ליהנות מהסיכוי הקיים בעסקה, תוך הסתכלות מפוכחת על הסיכון וצמצומו למימדים שאיתם תוכלו לחיות בשלום.
שאלות נוספות
רשימת השאלות היא רשימה פתוחה והיא משתנה כתלות באופי העסקה. נוסף על השאלות שפירטנו רצוי לברר למשל מהו גודל הנכס ומה נרשם בטאבו? מהו מחיר היציאה מהעסקה? באיזה שלב נכנסים ובאיזה שלב יוצאים מהעסקה? כיצד יוצאים? האם ישנה מחויבות חוזית כלשהיא בעת המכירה? למשל זכות ראשונים לקבוצה? מי אחראי לקידום ההליך והאם תצטרכו לקחת בו חלק אקטיבי? מי היזם? אילו פרויקטים ביצע בעבר? ועוד.
היכן תוכלו לקבל תשובות על השאלות הללו?
ישנן דרכים שונות לאיסוף ואיתור המידע הרלוונטי העולה מהשאלות. בשלב הראשוני אנו ממליצים להתחיל בדרך הנגישה ביותר והיא פניה למי שהציע לכם את העסקה. בהתאם למענה שתקבלו מאותו גורם או יזם והתימוכין שלו לתשובות, כדוגמת מסמכים כאלה ואחרים, תוכלו להתייעץ בנוגע להמשך איסוף המידע. לרוב, כאשר מדובר בעסקה רצינית תוכלו כבר שלב זה לקבל תמונה ראשונית ביחס לפרטי העסקה. כמובן שמדובר בתמונה המבוססת על נקודת מבטו של המציע, אך היא תהווה נקודת התחלה טובה לצורך בירורים נוספים ואיסוף כלל המידע הנדרש לשם קבלת ההחלטה.
בפרק 26 בפודקאסט שלנו מלך המגרש ריכזנו את עשרת השאלות הנפוצות ביותר לפני השקעה:
