אנשים רבים השוקלים להשקיע בנדל"ן חושבים לעשות זאת בדרך של השקעת מלוא הסכום שיש בידם בעסקת נדל"ן אחת. בין אם מדובר בסכום שהתקבל מחסכון ממושך, מתנה או ירושה, כאשר אנחנו מייעצים ללקוחותינו, אנחנו נוהגים להמליץ על השקעה בשתי עסקאות נדל"ן שכאלה, באמצעות אותו הסכום. נשמע מוזר? נסביר מיד.
באמצעות נטילת הלוואה בצורה מחושבת, ניתן עם אותו הסכום ובתקציב נמוך יחסית לבצע שתי עסקאות נדל"ן במקביל וכך להגדיל משמעותית את הרווח הסופי. בוא ללמוד איך עושים את זה.
כיצד אפשרי לבצע שתי עסקאות נדל"ן במקביל?
לכאורה, כאשר אתם ניגשים לעסקת נדל"ן, אתם זקוקים לסכומי כסף לא מבוטלים כדי לבצע אותה. לכן, אם יש בידיכם את הסכום הנדרש לשם ביצועה של עסקת נדל"ן אחת, תזדקקו להרבה מאוד זמן ומאמץ כדי לחסוך את הכסף הנדרש לביצועה של עסקה נוספת. בינתיים, תאלצו לעבוד קשה מאוד, לחסוך שקל לשקל ולוותר על הרווחים באותה עסקת נדל"ן שלא ביצעתם במקביל.
אלא שהתרחיש הזה לא מחויב המציאות. בפועל, אין צורך, ואפילו לא רצוי, שתגייסו את מלוא הסכום עבור העסקה מההון העצמי שלכם. באמצעות תקציב נמוך יחסית תוכלו לקבל את הכספים הנדרשים לכם עבור שתי עסקאות נדל"ן, ליהנות מהגדלת הרווח או לחילופין, להיכנס לעסקה אחת עם פחות כסף מכפי שחשבתם. גיוס הכספים הזה מכונה מינוף והוא כלי חשוב בביצוע עסקאות נדל"ן.
מהו מינוף בעסק נדל"ן וכיצד הוא מסייע?
כפי שציינו, מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי (לעיתים נמוך למדי) על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. כאשר עסקת נדל"ן מתבצעת בדרך של מינוף, חלק משמעות מהסכום המשולם עבור העסקה אינו מגיע מהון עצמי.
לכן, התשואה בעסקה מחושבת על פי סכום התחלתי נמוך יותר, כלומר, תהיה הגדלה בשיעור התשואה שלכם מהעסקה ובנוסף, העלויות של ההלוואה שנלקחה לטובת העסקה מתקזזות מול הרווח שלה ולכן היא טומנת בחובה גם הטבת מס בחישוב מס שבח.
כיצד תראה רווחיות עסקה אחת אל מול שתי עסקאות?
לשם הדוגמה נאמר שעלות כל אחת מהעסקאות 100,000₪ ושווי השוק כל אחד מהנכסים שנרכשו הוא 150,000₪:
עסקה אחת (ללא מינוף)
זהו מצב בו בידיכם 100,000₪ פנויים להשקעה ואתם בוחרים להשקיע את מלוא הסכום בעסקת נדל"ן אחת – נכס שעלותו 100,000₪ ושוויו 150,000₪.
- חישוב התשואה בעסקה – השקעתם 100,000₪, בידיכם נכס בשווי 150,000₪, כלומר, הרווחתם 50,000₪. התשואה היא 50:100 כלומר, 50% תשואה.
שתי עסקאות (העסקה עם מינוף)
במקרה זה בידיכם 100,000₪. תבצעו שתי עסקאות נדל"ן בעלות 100,000₪ כל אחת, כאשר תשקיעו מההון העצמי שלכם בחלוקה, 50,000₪ בכל עסקה. את יתר הסכום תקבלו מהבנק בדרך של הלוואה – 50,000₪ עבור כל עסקה. עלויות ההלוואה יהיו לשם הדוגמה 5,000₪ עבור כל עסקה. גם כאן, שווי כל אחד מהנכסים שרכשתם הוא 150,000₪.
- חישוב התשואה בעסקה – אחרי החזרת ההלוואה ותשלום הריביות תישארו עם רווח של 45,000₪ עבור כל נכס. כלומר, השקעתם 100,000₪ והרווחתם 90,000₪. התשואה היא 90:100 כלומר, 90% תשואה.
לסיכום, כפי שניתן להבין מהדוגמה הפשוטה הזו, כאשר בידיכם סכום התחלתי אותו תרצו להשקיע בנדל"ן, רצוי מאוד לבחון את האפשרות לבצע עסקאות באמצעות מינוף חכם. בדרך הזו תוכלו להגדיל משמעותית את שיעור התשואה ובמקרים מסוימים אף לבצע שתי עסקאות במקביל עם אותו הסכום ובתקציב נמוך.
