גם מי שלא ביצע עסקת נדל”ן בחייו נתקל פעמים רבות במונחים “קרקע מופשרת”, “קרקע מאושרת” או “קרקע חקלאית”. המונחים האלה הם מונחים הנוגעים לסטאטוס התכנוני והחוקי של סוגי קרקעות בישראל והבנת המשמעות שלהם היא צעד חשוב ביותר בדרך לביצוע עסקאות נדל”ן משתלמות. כדי לעשות מעט סדר במונחים ולשפוך מעט אור על הסוגיה, נדון הפעם בסוגי הקרקעות הקיימים בישראל ומה משמעות הדבר עבורכם בבחינת עסקת נדל”ן פוטנציאלית.
אילו יעודים שונים יש לקרקעות בישראל?
ייעודי הקרקע השונים ביחס לקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות. בגדול, ניתן לומר שהייעודים המרכזיים הם:
קרקע למגורים – ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן הקרקעות עם הביקוש הרב ביותר ובהתאם מחירן גבוה, כתלות באזור הקרקע ובמה שמתוכנן עבורה.
קרקע לחקלאות – זוהי קרקע שנועדה לחקלאות. כלומר, על פי התוכניות ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
קרקע לתעשייה ומלאכה – אלה הן קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים כדוגמת מפעלים ובתי מלאכה.
קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.
שטחים פתוחים – קרקעות שנועדו להיות הריאות הירוקות של המרחב או שמורת טבע ללא תכנון לבנות עליהן.
סוגים שונים של קרקע חקלאית
קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית מיועדת לגידולים חקלאיים וכל שימוש אחר בה, כדוגמת שימוש למגורים איננו תואם את הייעוד שקבוע לה ואיננו חוקי. כאשר אנחנו מדברים על השקעה בקרקעות שהתחילו את דרכן כקרקע חקלאית אנחנו מדברים על שלושה סוגי קרקעות:
קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – זוהי קרקע שכרגע ניתן אולי לגדל עליה עגבניות, אך בהחלט לא תניב בשלב הזה רווחים משמעותיים כעסקת נדל”ן. גם אם יבוצע בעתיד הליך של הפשרת הקרקע, הוא עלול להימשך עשורים ומדובר למעשה בקרקע שאי אפשר לחזות מה יעלה בגורלה והאם הייעוד שלה בסופו של דבר ישתנה.
קרקע זמינה – זוהי קרקע שכבר עברה הליך הפשרה וניתן להוציא עליה היתר בניה מבלי צורך בתהליך של שינוי ייעוד הקרקע או אישור תכניות. לכאורה, נשמע נהדר. אבל, באופן לא מפתיע מדובר בקרקעות שהמחיר שלהן מלכתחילה גבוה יותר ולכן הן פחות מעניינות מבחינת הזדמנות להרוויח תשואה גבוהה על העסקה.
קרקעות בהליכי הפשרה – אלה הן כל הקרקעות המצויות בשלב הביניים שבין קרקע חקלאית לבין קרקע זמינה. לרוב, הקרקעות הללו כבר שינו את ייעודן באופן סופי על פי תכנית המתאר, אך עדיין לא ניתן לבנות עליהן. העובדה ששונה הייעוד מעניקה סיכוי גבוה יותר להשלמת הליך ההפשרה והפיכתה לקרקע זמינה אך, כפי שתוכלו לראות בתרשים החינמי שלנו “שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות”, ישנם עוד שלבים רבים בדרך שעשויים להימשך לעיתים זמן רב.
מהו הסיכון והסיכוי בעסקת נדל”ן בקרקע בתהליכי הפשרה?
חשוב להבין שביצוע עסקת נדל”ן בקרקע המצויה באמצע ההליך להפשרה איננה מבטיחה את סיומו של ההליך ואיננה מגדירה את משך הזמן שייקח עד לסיום. בחינת כלל הנתונים לפני כן על ידי איש מקצוע בתחום וכן קידום ההליך על ידי יזם עשויים להגדיל את הסיכויים לסיום מוצלח ומהיר של ההליך וכך להצלחת העסקה. ככלל, כדאי שתדעו שקרקע חקלאית שכבר שינתה את ייעודה לא תשוב להיות חקלאית ובנוסף ניתן לומר שככל שקרקע מתקדמת יותר על ציר התכנון, כך עולים מאוד הסיכויים שהיא גם תהיה זמינה לבניה בעתיד.
