- כדי להיכנס לעסקת נדל"ן בקרקע בעיניים פקוחות ובצורה נבונה חשוב ביותר להבין מהו הסטאטוס החוקי והתכנוני של הקרקע שעומדת בלב העסקה.
- כאשר אנחנו עוסקים בעסקאות נדל"ן בקרקע חקלאית ניתן לחלק את הקרקע למספר סוגי קרקעות – קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני, קרקע בהליכי תכנון שעברה שינוי ייעוד וקרקע זמינה.
- הליך ההפשרה הוא למעשה הליך הפיכת הקרקע מקרקע חקלאית – קרקע עם ייעוד שאיננו לבנייה ואינה זמינה לקבלת היתר בנייה לקרקע שאיננה מוגדרת כקרקע חקלאית והיא זמינה להוצאת היתר בנייה.
- העסקאות המשתלמות ביותר בנדל"ן הן עסקאות שמבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כי בתוכן טמונה הזדמנות משמעותית לרווח, אך זהו שלב שנושא בתוכו גם סיכונים שיש לקחת בחשבון.
מה המשמעות של קרקע חקלאית והפשרת קרקע?
- סוגי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות.
- עבור כל קרקע נקבע בתכניות המתאר ייעוד מסוים התואם את המטרות השונות שנקבעו לה בהליך התכנון.
- חשוב לדעת שייעודי הקרקע הקבועים בתכנית הם מחייבים על פי החוק ואין לחרוג מהם ללא אישורים מתאימים או שינוי הייעוד בתכנית.
- לכן, כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים וכל שימוש אחר, כדוגמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם ולכן איננו חוקי. שינוי הייעוד של קרקע הוא אפשרי בהחלט אך הוא כרוך בהרבה מאוד הליכים תכנוניים ובירוקראטיים. ההליך להפיכת קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה הוא הליך הפשרת הקרקע.
מה השלבים בדרך להפשרת הקרקע?
כפי שתוכלו לראות בפירוט בתרשים החינמי שלנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות", הפיכת קרקע מקרקע חקלאית לקרקע מופשרת וניתנת לבנייה הוא הליך שמורכב משלבים רבים שהצורך בהם והמשך שלהם משתנה מקרקע לקרקע ותלוי בגורמים שונים. בקווים כללים ניתן לומר שכל תהליך הפשרה של קרקע בנוי מהשלבים הבאים:
| הכנת התכניות | זהו השלב שבו מתוכננות תוכניות המתאר החדשות עבור הקרקע. התכניות כוללות כמובן את הייעוד החדש של הקרקע והן צריכות להיות מפורטות וריאליות על מנת שניתן יהיה לאשר וליישם אותן בצורה מהירה ומוצלחת. |
| דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית | התכניות שהוכנו בשלב הקודם מוגשות בשלב זה אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. מטבע הדברים אישורי התוכנית הם השלבים הקריטיים ביותר והם עשויים לעיתים להימשך תקופה ארוכה, בייחוד ללא יזם או גורם הדואג ללחוץ ולהניע את גלגלי המערכת. |
| שלב ההפקעה | לאחר אישור התכנית, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטחה של קרקע חקלאית מופשרת לטובת הקמת שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים. |
| איחוד וחלוקת הקרקע | בשלב זה תחולק הקרקע בין בעלי הקרקע השונים. |
| סיום התהליך | בסוף הדרך תהיה בידי הבעלים קרקע מושבחת המיועדת לבנייה שניתן יהיה לממש או למכור אותה בהתאם. |
מדוע משתלם לרכוש קרקע במהלך הליך הפשרה?
- קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני היא קרקע שניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים והיא אינה מיועדת לבנייה.
- קרקע כזו עשויה להישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים ושוויה יישאר נמוך יחסית וללא שינויים משמעותיים. מן העבר השני, קרקע זמינה לבנייה היא קרקע שאפשר להוציא בשבילה בו במקום היתר בנייה ולכן מחירה יהיה גבוה והתשואה עליה תהיה מינימאלית.
- שני סוגי הקרקעות הללו מייצגים מצב קבוע ולכן פוטנציאל רווח שולי.
- לעומתן, קרקע במצב ביניים היא בדיוק הקרקע שתעלה היום, תוך כדי תהליך ההפשרה מעט יחסית וערכה בסיום ההליך או בסמוך לסיום יעלה בצורה משמעותית.
- לכן, זהו בדיוק הטווח הנכון לביצוע עסקת נדל"ן מוצלחת. כמובן שהצלחת העסקה תלוי בהבנת הפוטנציאל לסיומו המוצלח של הליך הפשרה בעתיד הנראה לעין.
בפרק 8 של פודקאסט הנדל״ן “מלך המגרש” הקלטנו מדריך להשקעה בקרקע, כולל השלבים, הבדיקות שצריך להכיר כחלק מתהליך הפשרת קרקע חקלאית:
מעוניינים להשקיע בקרקע? השאירו פרטים ונחזור אליכם!
