מהו נדלן מניב וכיצד נדע לזהותו?

כחלק מהתפתחות כלכלית טבעית ונבונה, נרצה שחלק מהכסף שאנחנו צוברים במהלך החיים ינותב להשקעה ויניב עבורנו רווחים נוספים. מבין אלטרנטיבות ההשקעה הקיימות בשוק, השקעה בנכס נדל"ן מניב היא השקעה פופולארית מאוד ולא במקרה. כאשר היא נעשית בצורה נכונה, השקעה בנדל"ן מניב תצמיח עבורנו רווחים גדולים ובטוחים יותר לעומת אפיקי השקעות אחרים. לקוחות רבים פונים אלינו במסגרת החיפוש אחר נכס מניב איכותי ומבטיח. אך מהו נדל"ן מניב, מה הקשר בין מינוף לבין נדל"ן מניב וכיצד תוכלו לדעת שאתם עומדים בפני עסקה שתהפוך אתכם לבעליו של נכס מניב טוב. ריכזנו עבורכם את התשובות לשאלות החשובות.

מה נחשב נכס מניב?

נכס מניב הוא נכס שפרט לערך שיש לו בפני עצמו, הוא מייצר עבור הבעלים שלו הכנסות קבועות לאורך כל תקופת ההחזקה בו. נכס מניב יהיה בדרך כלל נדל"ן למגורים, למטרות מסחר, תעשייה, משרדים, חניון וכיו"ב. כלומר, כל נכס נדל"ני שניתן לקבל עליו באופן קבוע דמי שכירות. רכישת נדל"ן מניב נעשית באמצעות שימוש במינוף פיננסי. המינוף מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים כשבידם הון עצמי מועט ובכך להגדיל את שיעורי התשואה המתקבלים מהנכס המניב. בישראל תשואה מקובלת מנכס מניב נעה סביב 7% ל- 9% בשנה, אחרי הפחתת הוצאות התחזוקה, התפעול והפחת.

 

 

מהו מינוף בעסקת נדל"ן מניב?

מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. היתרון של מינוף הוא בכך שהוא מאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן מניב באמצעות סכומים קטנים יחסית. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלו והופך אותה לרווחית יותר. אלמנט חשוב בשיקולים לביצוע עסקה בנדל"ן מניב הוא שהתשואה שתתקבל בסופו של דבר בנכס שנרכש גבוהה יותר מהריביות המשולמות עבור המינוף.

מהי השקעה משתלמת בנכס מניב?

כפי שאמרנו, שיקול מרכזי בבחינת ההשקעה בנכס נדל"ן מניב הוא שהרווחים השוטפים, דמי השכירות שתוכלו לקבל מהנכס, חייבים להיות גבוהים מעלויות המימון הקבועות של העסקה – כלומר, מהחזרי הריבית בהלוואה שלקחתם כדי לרכוש את הנכס. לרוב נהוג לחלק את סוגי נכסי הנדל"ן המניבים לנדל"ן מגורים מניב, כדוגמת דירה או בית ולנדל"ן מסחרי מניב, כדוגמת חנות, משרד, תחנת דלק, אולם, מחסן וכדו'. ככלל, שוק הנדל"ן למגורים נתפס כהשקעה בטוחה וסולידית יותר לצד תשואה לא רעה. אל מול זאת, ההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת כהשקעה בסיכון גבוה יותר אך לחובבי הסיכון היא עשויה להניב גם רווחים גבוהים יותר ממקבילתה בגזרת המגורים.

מה יהיו השיקולים בבחירת נכס נדל"ן מניב?

הן נדל"ן מניב למגורים והן נדל"ן מסחרי מניב טומנים בחובם פוטנציאל בהתאם למאפיינים השונים שלהם, מידת הסיכון הכרוכה בכל עסקה והתשואה הצפויה ממנה. כאשר אנחנו בוחנים עסקת נדל"ן נתחשב, בין היתר, בשיקולים הבאים:

מהו ההון העצמי העומד לרשותכם שתרצו להשקיע.

מהן עלויות העסקה בפועל – בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס ניקח בחשבון בין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות.

מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה – הן ברכישה עצמה ובהמשך בשוק השכירות.

התשואה הצפויה מהנכס.

מיקום הנכס.

גודל הנכס.

המצב התכנוני של הנכס.

 

 

    

הכירו את הכלים לבחינת עסקת נדל"ן

אחד מעקרונות המפתח בכניסה לכל עסקת נדל"ן באשר היא, הוא קבלת החלטה מושכלת המבוססת על איתור ובחינת המידע החשוב הנוגע לעסקה. לאחר שהעסקה הפוטנציאלית עברה את שלב הסינון הבסיסי של איסוף המידע ושאילת השאלות החשובות, בהתאם למאמר המנחה שלנו בנושא, תוכלו לעבור לבחינת העסקה בכלים מתקדמים יותר. למרבה המזל שלנו ושלכם, הנגישות למידע במאגרי מידע רשמיים ואמינים, בעיקר דרך האינטרנט היא גבוהה למדי בימינו ולכן תוכלו גם בעצמכם, בקלות יחסית לעשות שימוש במספר כלים מתקדמים שיאפשרו לכם לאתר את המידע הרלוונטי לעסקה ולבחון אותה יותר לעומק. הנה כמה מהכלים החשובים והנגישים שבהם תוכלו לעשות שימוש.

 

 

בחינת מחיר העסקה – האם הוא הגיוני ומשתלם?

אינדיקציה טובה במיוחד ביחס למחיר הנכס תוכלו לקבל בהתבסס על מחירן של עסקאות קודמות שבוצעו בנכס. בכדי לערוך את הבדיקה הזו תוכלו להיכנס לאתר רשות המיסים. תחת "מאגר מידע נדל"ן" באתר מוצע לשירות הציבור מידע על מכירות של זכויות במקרקעין. תוכלו להכניס את פרטי הגוש והחלקה את "סוג הנכס" ו"סוג העסקה" וכן לבחור פרק זמן של כמה שנים אחורה ולערוך חיפוש של כלל העסקאות אשר בוצעו בנכס בשנים הללו. מדובר בנתוני העסקה כפי שדווחו לרשויות המס בהתאם להסכם המכירה ולכן הם אמינים למדי, אך גם כאן ייתכנו נתונים שגויים ולכן לא נרצה להסתמך בעיניים עצומות על הנתון הזה בלבד.

הביקוש וההיצע באזור הנכס – מה עולה מהשטח

כאשר אנחנו נכנסים לעסקה בנדל"ן חשוב מאוד להבין מה קורה בשוק מבחינת מיקומו של הנכס. לצורך כך נוכל לערוך חיפושים באזור בסיועם של אתרים מוכרים כדוגמת יד2, WINWIN או מדלן. נרצה להתמקד באיתור תשובות לשאלות הבאות:

מהו המחיר המתבקש עבור נכסים דומים?

במשך כמה זמן מוצעים נכסים דומים באזור למכירה?

איזו אינפורמציה נוספת ניתן למצוא על האזור – מיקום מבחינה גאוגרפית, מידע על השכונה, על המעמד הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה, תשתיות, חינוך וכיו"ב.

אנחנו ממליצים בייחוד על אתר מדלן מפני שהוא כולל אינפורמציה רבה ונגישה יותר. כך למשל תוכלו לקבל מידע על עסקאות אחרונות שנעשו באזור, על המסגרות החינוכיות, על המדדים החברתיים של האזור וכן חוות דעת ודירוגי שכנים.

 

מידע כללי ופרטי מידע ייחודיים על סביבת הנכס

בנוסף על המידע הממוקד יותר שקיבלתם על הנכס באתרים הקודמים, אנחנו ממליצים לערוך חיפוש כללי יותר ב-Google. פשוט כתבו את שם השכונה בה מצוי הנכס ותגלו מה עולה – כתבות על האזור, ידיעות במקומונים או בפייסבוק ועיון בתכניות או הודעות באתר הרשות המקומית. זה עשוי לחשוף בפניכם מידע נוסף שלא בטוח שהייתם מודעים לו קודם ועשוי להיות רלוונטי וגם לאפשר לכם "לחוש" טוב יותר את השטח.

בדיקה תכנונית – מהו המצב התכנוני של הקרקע?

שלב חשוב מאוד באיתור המידע הוא איתור ועיון בתכניות החלות על הנכס. בהקשר זה תוכלו לעיין באתר של רשות מקרקעי ישראל ובאתר של מנהל התכנון. על אף שלא תמיד יהיו שניהם מעודכנים זוהי לרוב נקודת התחלה טובה. גם כאן החיפוש ייעשה על בסיס גוש וחלקה שיאפשרו לכם לגלות מהן התכניות התקפות על הנכס. כתלות בסוג העסקה, חשוב לבחון, בין היתר:

כמה זכויות בניה משויכות לנכס?

האם ישנן זכויות בניה עודפות שטרם נוצלו?

מהו ייעוד הקרקע?

בעסקה הכוללת יזמות בניה – האם קיים היתר בניה?

בהמשך, תוכלו לפנות גם לאגף הנדסה של הרשות המקומית ולקבוע פגישה במשרדיהם.

סיור בשטח – הכירו את הנכס דרך הרגליים

אחרי השיטוט הווירטואלי הממושך, חשוב מאוד שתגיעו אל הנכס פיסית ותסיירו בסביבתו. תוכלו לבחון היכן באזור יש שטחים ירוקים, בתי ספר, אזור מסחרי, עד כמה שקט ונעים באזור, מהי הקרבה לצירי תחבורה ראשיים, מיהי האוכלוסייה המתגוררת באזור והאם יש פרטים נוספים שעשויים להשפיע על איכות החיים בנכס.