כחלק מהתפתחות כלכלית טבעית ונבונה, נרצה שחלק מהכסף שאנחנו צוברים במהלך החיים ינותב להשקעה ויניב עבורנו רווחים נוספים. מבין אלטרנטיבות ההשקעה הקיימות בשוק, השקעה בנכס נדל”ן מניב היא השקעה פופולארית מאוד ולא במקרה. כאשר היא נעשית בצורה נכונה, השקעה בנדל”ן מניב תצמיח עבורנו רווחים גדולים ובטוחים יותר לעומת אפיקי השקעות אחרים. לקוחות רבים פונים אלינו במסגרת החיפוש אחר נכס מניב איכותי ומבטיח. אך מהו נדל”ן מניב, מה הקשר בין מינוף לבין נדל”ן מניב וכיצד תוכלו לדעת שאתם עומדים בפני עסקה שתהפוך אתכם לבעליו של נכס מניב טוב. ריכזנו עבורכם את התשובות לשאלות החשובות.
מה נחשב נכס מניב?
נכס מניב הוא נכס שפרט לערך שיש לו בפני עצמו, הוא מייצר עבור הבעלים שלו הכנסות קבועות לאורך כל תקופת ההחזקה בו. נכס מניב יהיה בדרך כלל נדל”ן למגורים, למטרות מסחר, תעשייה, משרדים, חניון וכיו”ב. כלומר, כל נכס נדל”ני שניתן לקבל עליו באופן קבוע דמי שכירות. רכישת נדל”ן מניב נעשית באמצעות שימוש במינוף פיננסי. המינוף מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים כשבידם הון עצמי מועט ובכך להגדיל את שיעורי התשואה המתקבלים מהנכס המניב. בישראל תשואה מקובלת מנכס מניב נעה סביב 7% ל- 9% בשנה, אחרי הפחתת הוצאות התחזוקה, התפעול והפחת.
מהו מינוף בעסקת נדל”ן מניב?
מינוף הוא שימוש בהון עצמי התחלתי קטן יחסית על מנת לקבל הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. היתרון של מינוף הוא בכך שהוא מאפשר ביצוע עסקאות בנדל”ן מניב באמצעות סכומים קטנים יחסית. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלו והופך אותה לרווחית יותר. אלמנט חשוב בשיקולים לביצוע עסקה בנדל”ן מניב הוא שהתשואה שתתקבל בסופו של דבר בנכס שנרכש גבוהה יותר מהריביות המשולמות עבור המינוף.
מהי השקעה משתלמת בנכס מניב?
כפי שאמרנו, שיקול מרכזי בבחינת ההשקעה בנכס נדל”ן מניב הוא שהרווחים השוטפים, דמי השכירות שתוכלו לקבל מהנכס, חייבים להיות גבוהים מעלויות המימון הקבועות של העסקה – כלומר, מהחזרי הריבית בהלוואה שלקחתם כדי לרכוש את הנכס. לרוב נהוג לחלק את סוגי נכסי הנדל”ן המניבים לנדל”ן מגורים מניב, כדוגמת דירה או בית ולנדל”ן מסחרי מניב, כדוגמת חנות, משרד, תחנת דלק, אולם, מחסן וכדו’. ככלל, שוק הנדל”ן למגורים נתפס כהשקעה בטוחה וסולידית יותר לצד תשואה לא רעה. אל מול זאת, ההשקעה בנדל”ן מסחרי נחשבת כהשקעה בסיכון גבוה יותר אך לחובבי הסיכון היא עשויה להניב גם רווחים גבוהים יותר ממקבילתה בגזרת המגורים.
מה יהיו השיקולים בבחירת נכס נדל”ן מניב?
הן נדל”ן מניב למגורים והן נדל”ן מסחרי מניב טומנים בחובם פוטנציאל בהתאם למאפיינים השונים שלהם, מידת הסיכון הכרוכה בכל עסקה והתשואה הצפויה ממנה. כאשר אנחנו בוחנים עסקת נדל”ן נתחשב, בין היתר, בשיקולים הבאים:
מהו ההון העצמי העומד לרשותכם שתרצו להשקיע.
מהן עלויות העסקה בפועל – בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס ניקח בחשבון בין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות.
מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה – הן ברכישה עצמה ובהמשך בשוק השכירות.
התשואה הצפויה מהנכס.
מיקום הנכס.
גודל הנכס.
המצב התכנוני של הנכס.
