איך יודעים כמה זמן תיקח השקעה בקרקע?

אחת השאלות המרכזיות שמתעוררות בהקשר של השקעה בנדל"ן היא מהם הפרמטרים שהופכים השקעה בנדל"ן למשתלמת במיוחד. לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל"ן במושגים של מיקום. זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים. בשונה מהדעה הרווחת – דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל"ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה. לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר. איך יודעים מהו הזמן הנכון וכמה זמן ייקח עד המימוש? נסביר מיד.

 

 

בחינה אובייקטיבית – מהו המצב התכנוני והתשתיתי?

כאשר אנחנו מנסים להעריך בתוך כמה זמן ניתן יהיה לבצע את עסקת המכירה בנכס אנחנו מתחילים בבחינת הפרמטרים האובייקטיביים יותר, שיכולים לספק לנו תמונת מצב ביחס לקרקע. אלה הנתונים הקיימים ביחס לשטח עצמו:

  • הסטאטוס התכנוני של הקרקע – השבחת קרקע והפיכתה לזמינה לבנייה כרוכה בלא מעט הליכים תכנוניים ובירוקראטיים. על השלבים השונים בהליך תוכלו ללמוד מהתרשים החינמי המפורט שלנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות". הצורך בכל אחד מהשלבים והמשך שלהם משתנה מקרקע לקרקע ותלוי בגורמים שונים. פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית. בכל נקודת זמן על ציר התכנון ישנם סיכויים וסיכונים שונים, אך ככלל, ניתן לומר שככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה. על מנת להבטיח ניתוח נכון של הנתונים חשוב בשלב זה לפנות להערכת שמאי שיוכל לתת גם הערכה מקצועית ביחס לשווי הנכס.

 

  • סטאטוס הפיתוח האזורי של הקרקע – פרמטר אובייקטיבי נוסף הוא מצב התשתיות הקיימות באזור. מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה. בעניין התשתיות נעניק דגש מיוחד על מצב התחבורה בסמוך לקרקע. מהי מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה.

 

בחינה סובייקטיבית – אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?

הניסיון מלמד שלא די בכך ש"על הנייר" לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה וחשוב לקרוא בין השורות, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון זה או אחר. בין היתר, חשוב לקחת בחשבון גורמים כדוגמת:

  • היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? כפי שאמרנו, השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקראטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נבונה ובהתמדה.
  • הרשות המקומית –  מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.
  • גורמים נוספים שעשוי להיות להם אינטרס בהליך – חשוב לבחון אילו גורמים נוספים עשויים להשפיע על ההליך ומהם האינטרסים העומדים לנגד עיניהם. כך למשל, הוועדה המחוזית עשויה לתקוע הליך השבחה מפני שאינו גבוה בסדר העדיפויות שלה. בנוסף, גופים כדוגמת ארגונים ירוקים, רשות העתיקות או אינטרסים פוליטיים מקומיים או ארציים כאלה ואחרים עשויים גם הם להשפיע על הליך ההשבחה.

     

    

איתור גוש חלקה – כיצד יעזור לנתח עסקת נדל"ן?

כל לקוח או לקוחה שפונים אלינו כדי לקבל הכוונה בעניין עסקת נדל"ן מקבלים מאיתנו לרוב הסבר מפורט על החשיבות הרבה של איסוף מידע רלוונטי וגיבוש תמונה מדויקת ומלאה ככל האפשר ביחס לנכס ולעסקה. אחד מאותם מקורות מידע חשובים וזמינים ביחס לקרקע הוא פרטי הגוש והחלקה. נראה שאין בישראל מי שלא שמע את המושגים האלה. בשורות הבאות, נדון בשאלה מהי משמעות המספור, כיצד מתבצע איתור גוש חלקה וכיצד הוא מסייע לכם לנתח עסקת נדל"ן שעומדת על הפרק.

מהי המשמעות של גוש/חלקה?

מספר הגוש והחלקה מייצגים את האופן בו מחולקת הקרקע בטאבו. הטאבו הוא לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים והוא אמון על רישום הזכויות של אדם על נכס מסוים. גוש וחלקה מאפשרים לקבל זיהוי מדויק של הנכס. הגוש משקף את מתחם המבנים המסוים. כלומר, גוש מהווה לרוב מספר בניינים סמוכים זה לזה. החלקה משקפת את הבניין המסוים ותת החלקה, אם ישנה, משקפת את מספר הדירה – אם כי לא בהכרח.

 

 

מדוע חשוב לאתר גוש וחלקה?

נרצה לאתר את הגוש/חלקה בעיקר במטרה להוציא את נסח הטאבו ולהבין ממקור ראשון מה הסטאטוס המדויק ביותר של הנכס. באמצעות הגוש והחלקה תוכלו לקבל נתונים כדוגמת:

מהם גבולות הקרקע הרשומים.

האם קיימים על הנכס שעבודים ומשכנתאות.

האם ישנן בעיות רישום בטאבו.

האם ישנן חריגות בנייה קיימות.

היעדר טופס 4.

בנייה עתידית באזור הנכס.

תשתיות כדוגמת קווי חשמל או אנטנות סלולריות צפויות או מתוכננות.

בנוסף, ניתן באמצעות הגוש והחלקה לבחון את העסקאות הקודמות שבוצעו בנכס ואפילו מה היה סכום העסקה המוצהר. כל אלה מאפשרים לקבל תמונה רחבה יותר אודות הנכס, להבין לאשרו את מצבו הנוכחי ואף העתיד הצפוי לו, לבחון בצורה טובה את כדאיות העסקה ולהיות בטוחים שאינכם קונים "חתול בשק".

כיצד ניתן לאתר גוש וחלקה?

כעת כשהבנו והסכמנו על החשיבות של איתור הגוש והחלקה של הנכס אותו אתם שוקלים לקנות, נסביר כיצד ניתן לאתר את מספר הגוש והחלקה של הנכס כדי לקבל נגישות אל כל המידע החשוב הזה.

איתור גוש חלקה לפי כתובת – זהו מידע שאמור להיות נגיש ביותר עבורכם כמי שמתעניינים בעסקה בנכס. ניתן לאתר גוש וחלקה באמצעות הזנת כתובת באתר המרכז למיפוי ישראל  או באתר המפות הממשלתי. עוד ניתן לעשות זאת בעמוד של מחלקות ההנדסה באתרי הרשויות המקומיות.

איתור גוש חלקה לפי מיקום במפה – במקרים בהם כתובת הנכס איננה נגישה, ניתן לאתר את הגוש והחלקה גם על גבי המפה האינטראקטיבית באתר המפות הממשלתי. לפני תחילת החיפוש יש להיכנס לעמודת "שכבות" בה תוכלו לסמן את הנתונים "גושים" ו"חלקות" ולאחר מכן למקד את המפה על מיקום הנכס. מספרי הגוש והחלקה יוצגו על גבי המפה.

מה הצעד הבא אחרי איתור הגוש חלקה?

איתרתם את הגוש חלקה? יפה מאוד. עכשיו הגיע השלב החשוב באמת – אילו בירורים תוכלו לערוך בעצמכם בסיוע הגוש והחלקה? הנה כמה מקומות שמהם אפשר להתחיל:

נסח טאבו מקוון מאתר משרד המשפטים – באמצעות הזנת הגוש והחלקה באתר משרד המשפטים ובתשלום צנוע של 15 ₪ (נכון לאוגוסט 2018) תוכלו לצפות בנסח הטאבו המקוון של הנכס. שם תוכלו למצוא נתונים על בעלות הדירה, זכויות מכירה, הערות ושעבודים על הנכס ועוד.

איסוף מידע מ"מאגר מידע נדל"ן" של רשות המסים באתר רשות המסים תחת הדף "מאגר מידע נדל"ן" מוצע לשירות הציבור מידע על מכירות של זכויות במקרקעין כולל הסכום אותו שילם הקונה. זהו כמובן כלי חשוב ביותר להערכת כדאיות העסקה העומדת על הפרק.

אתר מדלן –  באתר המצוין הזה תוכלו לקבל מידע רב המוצג בצורה נגישה ביותר. כך למשל תוכלו לקבל מידע על עסקאות אחרונות שנעשו באזור, על המסגרות החינוכיות, על המדדים החברתיים של האזור וכן חוות דעת ודירוגי שכנים.