מחפשים קרקע להשקעה? המדריך הבא יעשה לכם סדר בנושא.
השקעה בקרקע היא אחת הדרכים היעילות ביותר להגדיל את הונכם לאורך זמן והביקוש לקרקעות הולך וגובר בשנים האחרונות.
במדריך זה, נעזור לכם להבין מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע להשקעה, אילו סוגי קרקעות להשקעה קיימים, ממה חשוב להיזהר והיכן כדאי להשקיע.
סוגי הקרקעות בישראל:
במדינת ישראל 93% מהקרקעות הם בבעלות המדינה, 7% בלבד הן בבעלות פרטית.
קרקעות בבעלות המדינה – המדינה מפרסמת את הקרקעות במכרזים לכל המרבה במחיר, היא המרוויחה הבלעדית כתוצאה מהשבחת הקרקע והפיכתה לזמינה לבניה.
קרקעות פרטיות – יש 3 סטטוסים תכנוניים:
1. קרקע חקלאית – קרקע שאין עליה שום תכנון, לא ידוע מתי והאם בכלל יהיה תכנון
2. קרקע בתכנון (צהובה) – קרקע שכבר עברה כמה תהליכי תכנון ועדיין יש לה עוד כמה תהליכים עד שתהפוך לקרקע זמינה לבניה
3. קרקע זמינה לבניה – קרקע שחלה עליה תכנית מפורטת – ניתן להוציא היתר בניה.
הייעודים העיקריים הקיימים לקרקעות להשקעה
- קרקע למגורים – ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן קרקעות מבוקשות ובהתאם מחירן גבוה יותר לרוב, כתלות באזור הקרקע ובתכניות החלות עליה.
- קרקע חקלאית – קרקע שנועדה לחקלאות וככלל ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
- קרקע לתעשייה ומלאכה – קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים.
- קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.
מה חובה לבדוק לפני רכישת קרקע?
ראשית הכי חשוב לבדוק את החברה עצמה ואת העומדים בראשה, רק לאחר מכן את העסקה עצמה.
ישנן 2 סוגים של חברות: חברות מסחריות וחברות מקצועיות.
חברות מסחריות – חברות שרק משווקות את הקרקעות שהן מתווכות, הן לא מושקעות בקרקעות ולא מקדמות אותן (מחברות אלה נרצה להתרחק).
חברות מקצועיות – חברות שמורכבות מאנשי מקצוע: שמאים ועורכי דין לדיני תכנון ובנייה שמקדמים את הקרקע ומושקעים בעצמם בעסקה (נעדיף לעשות עסקאות עם חברות כאלה).
| בדיקת החברה |
|
| בדיקת פרטי ועלויות העסקה |
|
| הסיכונים הקיימים בעסקה | האם ניתן “לצאת” מהעסקה בכל עת או שישנה התחייבות חוזית כלשהיא בעת המכירה. האם יש עלות נוספת עבור מכירת השטח. |
| הצלחות החברה |
|
במידה ובדיקת הנאותות שעשינו לחברה והעומדים בראשה עברה, נוכל לבדוק את שאר הפרטים.
מהן הבדיקות שעלינו לבצע על הקרקע?
1. הקרקע בבעלות פרטית ולא שייכת לרמ”י – כאמור, רוב הקרקעות במדינה שייכות למדינה (רשות מקרקעי ישראל). קרקעות של רמ”י שעוברות תהליך של שינוי יעוד – הרווח ישאר של המדינה.
כאשר הקרקע נמצאת בבעלות פרטית – גם הרווח הוא פרטי.
2. הקרקע עברה אישור ועדה ארצית,מחוזית ומקומית (לא לעגל פינות בנושא הזה) בדרך כלל תיתקלו במודעות ממומנות המתפארות בכך שהקרקע מאושרת / מופשרת לבניה. אם היא מאושרת רק בועדה הארצית או במחוזית – זה לא מספיק ומהקרקעות האלה נעדיף לתפוס מרחק.
חשוב להבין, קרקע המיועדת לבניה שעברה אישור תכנית מתאר ארצית, מחוזית ומקומית תהיה יקרה מקרקע חקלאית שלא עברה שום אישור או שאפילו עברה אישור ועדה ארצית ומחוזית בלבד.
3. אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?
לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה. חשוב להבין, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון.
היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקרטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נכונה ובהתמדה.
הרשות המקומית – מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.
גורמים נוספים עשויים להשפיע על ההליך – למשל, הוועדה המחוזית עשויה לתקוע הליך השבחה מפני שאינו גבוה בסדר העדיפויות שלה. בנוסף, גופים כדוגמת ארגונים ירוקים, רשות העתיקות או אינטרסים פוליטיים מקומיים או ארציים עשויים גם הם להשפיע על תהליך ההשבחה.
קרקעות בסטטוס מתקדם קשות לאיתור מכיוון שבד”כ בעלי הקרקע לא ירצו למכור אותם בשלב כה מתקדם. משום שמדובר בשטחים רחבים, כוח הקנייה שלכם לבד לא מספיק ולכן מומלץ להצטרף ליזמים שכבר רכשו חלק ממתחמי הבניה במקום, מהם ניתן לרכוש חלק יחסי בתוך המתחם ולהצטרף להסכם שיתוף.
עו”ד חיים ברטוב – מנכ”ל פרופרטים מתארח בפודקסט ידע שווה כסף על “זכות לדירה“, כיצד לזהות עסקה טובה וממה חשוב להזהר כאשר קונים קרקע, מה הסיכונים של העסקה ומה הבטוחה של הכסף.
פרמטרים שחשוב לבחון
לצורך בחינת התזמון הנכון מבחינת העסקה שלכם תרצו לבחון, בין היתר:
- אילו תכניות חלות על הקרקע – תכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות משפיעות. ככל שישנה תכנית לשינוי הייעוד ולהשבחת הקרקע חשוב לברר באיזה שלב ההליך נמצא כדי להבין טוב יותר את לוח הזמנים ואת ההיתכנות לשינוי המיוחל.
פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית. ככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה. - מצב הפיתוח האזורי בקרקע – מהו הסטאטוס של התשתיות בסביבת הקרקע, בדגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית.
מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה. מה מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה. - בחינת האינטרסים השונים הפועלים בשטח – האם ישנו יזם שמקדם את שינויי הייעוד, מהם האינטרסים של הרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע והאם יש גורמים מעורבים אחרים שיש לקחת בחשבון.
– לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל”ן במושגים של מיקום, זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים.
– בשונה מהדעה הרווחת – דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל”ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה. לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר.
איך יודעים כמה זמן יקח להפשרת הקרקע?
קודם כל צריך לדעת בוודאות שהקרקע עברה אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. רק קרקע שעברה אישור של 3 הועדות האלה, בוודאות של 100% תגיע להיות זמינה לבנייה בתוך מספר שנים. כאשר הקרקע במצב לפני אישור ועדה מקומית, יכול לקחת לה גם 50 שנה עד לזמינות ויכול גם לא לקרות לעולם ולכן חשוב מאוד לשים לב לפרמטר זה. קרקעות שאנחנו קונים ומשווקים, נמצאות אחרי אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית.
מדוע השקעה בקרקע עדיפה כיום על השקעה בדירה?
רכישת דירות להשקעה היה ריווחי לפני עשור. כיום, השקעה בדירות כבר אינה אפיק השקעה ריווחי: מחירי הדירות גבוהים, מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה גבוה (8%), התשואה נמוכה והשכירות לא מכסה את המשכנתא עקב הריבית הגבוהה. בנוסף – באפיק השקעה זה אנו מסתמכים על עליית ערך בלבד של מחירי הדיור.
בהשקעה בקרקע אנחנו לא תלויים רק במחירי הדיור, הרווח שלנו תלוי בהשבחה. אם השבחנו את הקרקע = הרווחנו כסף. במידה ותהיה עליית מחירים בשוק הנדל”ן, אנחנו מרוויחים גם על ההשבחה וגם מעליית מחירי הנדל”ן.
מה כל כך מושך משקיעים בעסקת קרקע?
1. השבחה
2. עליית ערך
3. הגדלת זכויות
יתרונות נוספים בהשקעה בקרקע:
- השקעה בטוחה: רכישת קרקע נחשבת להשקעה בטוחה יחסית בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים. מדובר במוצר שיש ממנו מעט מאוד ואי אפשר לייצר חדש, כך שתמיד יהיה ביקוש גדול מהיצע מה שמבטיח עליית מחירים.
- מינוף: רכישת קרקע מאפשרת מינוף, כלומר מאפשרת לקנות את החלק הכי חשוב בדירה העתידית במחירים נמוכים של היום.
- השקעה פסיבית לחלוטין – אין התעסקות עם בלאי של דירה, שוכרים וכו’..
- גדילה הונית משמעותית: יכולת להגיע למספר נכסים בצורה מהירה יותר עקב המחיר הנוח.
- חיבור למגמות: מגמת תכנון הבניה בישראל היום הינה להגדיל צפיפויות ולבנות יותר לגובה. בהנחה ואנחנו כבר בעלי הקרקע – הנתון הנ”ל ישקף רווחים גדולים.
- אין תלות במחירי השוק: בהשקעה בקרקע לעומת דירה, גם אם תהיה ירידה בשוק הדיור, שווי הקרקע ימשיך לעלות ככל שהליך ההשבחה יתקדם. רכישת קרקע בסטטוס מתקדם (קרקע צהובה) היא אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר.
ממה חשוב להיזהר?
היזהרו מחברות חדשות וחסרות ניסיון:
- הטעות הנפוצה ביותר היא רכישת קרקע מחברות מסחריות חדשות שרק נכנסו לתחום. חברות אלו נוטות להבטיח הבטחות גדולות ע”י פרסומים בומבסטיים ולשווק קרקעות במחירים יחסית נמוכים, אך הן חסרות את הניסיון והידע הדרושים להצלחת הפרויקט.
- מחיר נמוך באופן מחשיד עשוי להצביע על בעיה בקרקע או על חוסר ניסיון של החברה. ברוב המקרים החברות האלה הן רק מתווכחות ולא מושקעות בעצמן בפרויקטים.
- במידה ולא ניתן לחשוף את בעלי החברה / לדבר איתם, אין לחברה לקוחות ממליצים, עמוד ביקורות בגוגל / פייסבוק – הדבר צריך להדליק לכם נורה אדומה.
- כמו כן, במידה ומלחיצים אתכם לחתום, אומרים שנותרו יחידות אחרונות, מבטיחים לכם תשואה מהירה – יתכן מאוד שמדובר בעוקץ.
- חשוב לוודא שהקרקע היא פרטית ולא קרקע מנהל ושהיא נמצאת בתוך תכנית המתאר המקומית ולא רק חלק מהקרקע נמצאת / לא נמצאת בכלל.
בנוסף, חשוב לבדוק האם הקרקע עברה אישור ועדה מקומית (אחרת אין שליטה על הזמן ויכול לקחת עשרות שנים / לא לקרות בכלל).
איך יודעים כמה זמן יקח להפשרת הקרקע?
קודם כל צריך לדעת בוודאות שהקרקע עברה אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. רק קרקע שעברה אישור של 3 הועדות האלה, בוודאות של 100% תגיע להיות זמינה לבנייה בתוך מספר שנים. כאשר הקרקע במצב לפני אישור ועדה מקומית, יכול לקחת לה גם 50 שנה עד לזמינות ויכול גם לא לקרות לעולם ולכן חשוב מאוד לשים לב לפרמטר זה.
קרקעות שאנחנו קונים ומשווקים, נמצאות אחרי אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית.
האם יכול להיות שיהיו הפקעות בקרקע?
הסטטוס שבו אנו משקיעים בקרקעות הוא מתקדם (לכל הפחות אחרי אישור ועדה מקומית). בשלב זה יודעים בדיוק כמה הפקעות יהיו (כמו כבישים, פארקים), כך שאנחנו יודעים בדיוק איזה חלק אנחנו צריכים לקנות בקרקע על מנת שגם לאחר ההפקעות תישאר זכות לדירה.
למי מתאימה השקעה בקרקע?
- לכל מי שיש לו הון של 200,000 ש”ח ומעלה ומחפש השקעה עם תשואה גבוהה
- למי שכבר יש דירה בבעלותו
- הורים שרוצים לדאוג לילדים שלהם
- זוגות צעירים הממתינים למחיר למשתכן
- מי שמחפש השקעה בנדל”ן בלי התעסקות עם בלאי של דירה ושוכרים.
מחפשים השקעה בקרקע? הגעתם למקום הנכון!
אנחנו בפרופרטים מתמחים בהשקעה בקרקעות פרטיות בסטטוס מתקדם. צוות החברה מורכב מעורכי דין ושמאים המתמחים באיתור וקידום תב”עות עם מעל 20 שנות ניסיון בעולם יזמות הנדל”ן. אנחנו מאתרים קרקעות פוטנציאליות המיועדות לבנייה לפי תכנית המתאר, רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו (יש גודל מינימלי), שנרשם על שמו בטאבו.
מה היתרונות אצלינו על פני המתחרים:
- אנחנו אנשי מקצוע (חברה מקצועית) – עורכי דין ושמאים בעלי מוניטין וניסיון רב בתחום הנדל”ן מזה 15-20 שנה. מושקעים באופן אישי בכל פרויקט ביחד עם השותפים כך שהאינטרס משותף.
- המוטו שלנו הוא קודם כל ללמד, אח”כ להכניס איתנו משקיעים. הצוות המקצועי בפרופרטים הם מרצים בפני עצמם במכללות ובאוניברסיטאות אשר מלמדים יזמות נדל”ן, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שאתם בידיים טובות.
- ייצוג האינטרסים של בעלי הקרקעות בוועדות התכנון
- אין דילול זכויות (במקרה של הגדלת זכויות בנייה) – אצלינו הרווח מתחלק שווה בשווה בין השותפים ללא שום דילול
- מאות לקוחות ממליצים ומרוצים – מוזמנים לבדוק בפייסבוק / גוגל
- כל הקרקעות שאנו משווקים – לכל הפחות אחרי אישור ועדה מקומית (כך שמדובר למספר שנים עד להפשרתן)
זכרו: השקעה בקרקע עושים רק חברה שיש לה תוצאות, מאות לקוחות ממליצים ומרוצים, תבעו”ת שהסתיימו ומוניטין של הצלחה – מוזמנים לבדוק אותנו 🙂
בקרקע אנו לא תלויים במחירי הדיור, הרווח שלנו תלוי בהשבחה. לא משנה אם מחירי הדיור יעלו או יירדו, אם השבחנו את הקרקע הרווחנו כסף.
חובה לוודא שמדובר בחברה מקצועית (עורכי דין / שמאיים) ולא בחברה מסחרית.
לוודא שלחברה שממנה אתם קונים, יש גם זכויות בקרקע כך שהאינטרס יהיה לקדם בזמן הקצר ביותר והגדיל את זכויות הבנייה(הכסף נמצא בזכויות הבנייה, כלומר בבנייה לגובה).
בפרופרטים אנו שותפים פעילים בכל רכישה. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.
בכל שלב. בהתראה מראש – אנו נדאג למצוא לך קונה.
התשובה היא כן! ניתן לרכוש מספר קרקעות ועדיין להיות זכאים להירשם למחיר למשתכן.
הסיכון של העסקה הוא זמן. בכל פרויקט נדלני בישראל, זמנים הם לא קודש עקב הבירוקרטיה הרבה. אנחנו כן נותנים הערכת זמנים לכל פרויקט שבה אנו משכללים גם את העיכובים הצפויים אבל בהחלט ייתכן שפרויקטים יתערבו מעבר לזמן המוערך.
אחוזי התשואה בעסקאות ההשבחה שלנו, עומד על בין 15%-25% שנתי.
אנחנו חברה מקצועית שמורכבת מעורכי דין ושמאים. בניגוד לחברות אחרות (מסחריות), אנו שותפים בפועל לקידום הקרקע מול הועדות.
נרשם הערת אזהרה על שמך בטאבו, בנוסף יש משרד עורכי דין חיצוני שמלווה כל עסקה.
קרקעות שאנחנו קונים, נמצאות אחרי אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. רק קרקע שעברה אישור של 3 הועדות האלה, בוודאות של 100% שתגיע להיות מופשרת לבנייה.
התשובה היא לא מכיוון שאנחנו קונים קרקעות אחרי ועידה מקומית אנחנו יודעים כמה הפקעה תהיה על הקרקע.
קרקע צהובה – לא ניתן לממן על ידי לקיחת משכנתא. לכן, בכל קרקע שאנחנו קונים, אנחנו מושקעים ב 25% מהשטח, ו75% מחלקים לשותפים לפי השטח שמספיק לזכות לדירה לפחות, לכן אנחנו מכניסים שותפים יחד איתנו.
בכך אנו גם מממנים את הרכישה של הקרקע מול המוכרים וגם מגדילים את הכוח שלנו בכלל השטח מול העירייה ומול מקבלי ההחלטות.
יש לנו פרויקטים בחדרה, בנימינה, טבריה, קריית אתא, חצור הגלילית, קריית ביאליק, נתניה, הרצליה ועוד..
זוגות צעירים, הורים לילדים, זכאים למחיר למשתכן, מחזיקי דירה, לבעלי 200,000 ומעלה
בעת קניית קרקע, יש לשלם מס רכישה בשיעור של 6% ובמכירה כ-25% מס שבח על הרווחים. אין פטורים באפיק הזה כך שגם אם יש לכם דירה וגם אם אין לכם – תשלמו את הסכומים האלה.
עו”ד חיים ברטוב (מנכ”ל ובעלים של פרופרטים) ויובל שוורצמן (נדלניסט ומייסד קהילת ליצנות כלכלית וחברת Smart Start) בשיעור מקיף בנושא קרקעות להשקעה שיעשה לכם סדר בתחום 🙂
מעוניינים להשקיע בקרקע? השאירו פרטים ונחזור אליכם!
מתחם הפארק אבן יהודה
שכונת מתחם הפארק באבן יהודה, ממוקמת באזור השרון המבוקש נמצאת בתנופה ופיתוח ונחשבת לאחד היישובים המבוקשים בישראל. הקרקע ממוקמת בחלק המערבי של אבן יהודה, בין
מתחם 25 – המשך שכונת הפארק חדרה
מתחם 25 המשך שכונת הפארק בחדרה – הקרקע מיועדת לבניה עפ”י תכנית מתאר מקומית מאושרת והושלם התכנון המפורט לתוכנית. אנו מחזיקים עתודת קרקע גדולה מאוד
תמ”ל 3006 – הרובע הצפוני הרצליה
תכנית תמל 3006 הרצליה ממוקמת בחלק הצפוני של הרצליה,צמודה לצד הדרום מזרחי של מחלף שמריהו מזרח (החיבור בין כביש 20 לכביש 531), ממזרח לכפר שמריהו
מתחם 8 – נופי מכמורת
מתחם 8 בחדרה נמצא ממערב לכביש החוף, ממשיך את החלק הדרומי של גבעת אולגה(שכונת עין הים), נושק לחלק הצפוני של מכמורת ולמעשה מהווה את אחת
מתחם 13 חדרה
מתחם 13 בחדרה נמצא במיקום אסטרטגי מעולה.מדרום אליו נמצאת שכונת הפארק המוצלחת והמבוקשת ביותר בחדרה.מצפון אליו במרחק קצר נמצאת היציאה מחדרה לכיוון כביש 65 ומשם
