רכישת קרקע להשקעה – איך לעשות את זה נכון?

דף הבית » בלוג » רכישת קרקע להשקעה – איך לעשות את זה נכון?

עו''ד חיים ברטוב

מנכ''ל ובעלים פרופרטים

מה חשוב לדעת לפני רכישת קרקע להשקעה?

במדינת ישראל 93% מהקרקעות הם בבעלות המדינה, 7% בלבד הן בבעלות פרטית.
רכישת קרקע בסטטוס מתקדם (קרקע צהובה) היא אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר.
מדובר בהשקעה פסיבית לחלוטין, אין התעסקות עם בלאי של דירה, שוכרים וכו’..
בהשקעה בקרקע, אתם לא תלויים במחיר השוק. כלומר, גם אם שוק הדיור יירד, שווי הקרקע ימשיך לעלות ככל שהליך ההשבחה יתקדם.
קרקע להשקעה יכולה להיות פתרון מושלם לזוגות צעירים שמתקשים לרכוש דירה

מהם סוגי הקרקעות האפשריות להשקעה?

קרקעות להשקעה בישראל עשויות להיות שונות זו מזו בסוג השימוש המותר בהן ובאפשרות לבנות עליהן בעתיד. הייעודים העיקריים הקיימים לקרקעות להשקעה הם:

קרקע למגורים	ייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן קרקעות מבוקשות ובהתאם מחירן גבוה יותר לרוב, כתלות באזור הקרקע ובתכניות החלות עליה.
קרקע חקלאית	קרקע שנועדה לחקלאות וככלל ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
קרקע לתעשייה ומלאכה	קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים.
קרקע למסחר ומשרדים	קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.

סוג הקרקע והתכניות החלות עליה משפיעים על מחיר הקרקע ולכן, ככלל, קרקע למגורים תהיה יקרה יותר לעומת קרקע חקלאית או קרקע למסחר ומשרדים. כדי להוציא את המיטב מעסקת הנדל”ן נרצה במקרים רבים לרכוש קרקע שהייעוד שלה צפוי להשתנות וכך לרכוש אותה במחיר נמוך יותר ולממש אותה בסמוך לשינוי הייעוד למגורים, כאשר ערכה עולה משמעותית. בדיוק מהטעם הזה, קרקעות חקלאיות שנועדו להפשרה הן אטרקטיביות במיוחד להשקעה. מבחינת מס, בקניית קרקע משלמים מס רכישה (6%) על הקרקע.

כאשר היא נעשית בצורה נבונה ושקולה, להשקעה בנדל”ן יש פוטנציאל מדהים להפקת רווחים נאים. רכישת קרקע להשקעה היא עסקה בטוחה יותר ביחס לאפיקי השקעה אחרים, היא מאפשרת מינוף ובכך הגדלת התשואה והיא אינה דורשת מומחיות ספציפית. כל היתרונות הללו תקפים ונכונים כאשר העסקה נעשית על בסיס מידע רלוונטי, עדכני ומקיף ועל ניתוח מדויק ככל האפשר של הנתונים הללו.

כמה זמן ייקח עד למימוש הקרקע?

זהו נושא גדול וחשוב בפני עצמו. תזמון הוא פרמטר חשוב מאוד בבחירת הקרקע להשקעה מפני שהוא משפיע בצורה הישירה ביותר על התשואה שתוכלו לקבל מהעסקה.

לצורך בחינת התזמון הנכון מבחינת העסקה שלכם תרצו לבחון, בין היתר:

אילו תכניות חלות על הקרקע – תכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות משפיעות. ככל שישנה תכנית לשינוי הייעוד ולהשבחת הקרקע חשוב לברר באיזה שלב ההליך נמצא כדי להבין טוב יותר את לוח הזמנים ואת ההיתכנות לשינוי המיוחל.
פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.
בכל נקודת זמן על ציר התכנון ישנם סיכויים וסיכונים שונים, אך ככלל, ניתן לומר שככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה. על מנת להבטיח ניתוח נכון של הנתונים חשוב בשלב זה לפנות להערכת שמאי שיוכל לתת גם הערכה מקצועית ביחס לשווי הנכס.
מצב הפיתוח האזורי בקרקע – מהו הסטאטוס של התשתיות בסביבת הקרקע, בדגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית.
מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה. מהי מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה.
בחינת האינטרסים השונים הפועלים בשטח – האם ישנו יזם שמקדם את שינויי הייעוד, מהם האינטרסים של הרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע והאם יש גורמים מעורבים אחרים שיש לקחת בחשבון.
– לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל”ן במושגים של מיקום.
זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים.
– בשונה מהדעה הרווחת – דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל”ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני – מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה.
לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר.

אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?

הניסיון מלמד שלא די בכך ש”על הנייר” לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה. חשוב לקרוא בין השורות, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון זה או אחר. בין היתר, חשוב לקחת בחשבון גורמים כדוגמת:

היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? כפי שאמרנו, השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקראטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נבונה ובהתמדה.
הרשות המקומית – מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.
גורמים נוספים שעשוי להיות להם אינטרס בהליך – חשוב לבחון אילו גורמים נוספים עשויים להשפיע על ההליך ומהם האינטרסים העומדים לנגד עיניהם. כך למשל, הוועדה המחוזית עשויה לתקוע הליך השבחה מפני שאינו גבוה בסדר העדיפויות שלה. בנוסף, גופים כדוגמת ארגונים ירוקים, רשות העתיקות או אינטרסים פוליטיים מקומיים או ארציים כאלה ואחרים עשויים גם הם להשפיע על הליך ההשבחה.
קרקעות בסטטוס מתקדם קשות לאיתור מכיוון שבד”כ בעלי הקרקע לא ירצו למכור אותם בשלב כה מתקדם. משום שמדובר בשטחים רחבים, כוח הקנייה שלכם לבד לא מספיק ולכן מומלץ להצטרף ליזמים שכבר רכשו חלק ממתחמי הבניה במקום, מהם ניתן לרכוש חלק יחסי בתוך המתחם.
אנחנו בפרופרטים מאתרים קרקעות פוטנציאליות המיועדות לבנייה לפי תוכנית המתאר, רוכשים אותן יחד כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו.
השקעה בקרקע שנועדה להשבחה, הנה השקעה סולידית שמאפשרת לכם להשקיע בהתאם לסכום ומידת הסיכון אותו תרצו לקחת.

עו”ד חיים ברטוב – מנכ”ל פרופרטים מתארח בפודקסט ידע שווה כסף על “זכות לדירה”, כיצד לזהות עסקה טובה וממה חשוב להזהר כאשר קונים קרקע, מה הסיכונים של העסקה ומה הבטוחה של הכסף.

עו”ד חיים ברטוב (מנכ”ל ובעלים של פרופרטים) ויובל שוורצמן (נדלניסט ומייסד קהילת ליצנות כלכלית וחברת Smart Start המלווה משקיעים) בשיעור מקיף בנושא קרקעות להשקעה שיעשה לכם סדר בתחום 🙂

מעוניינים להשקיע בקרקע? השאירו פרטים ונחזור אליכם!

מה חובה לבדוק לפני רכישת קרקע להשקעה?

חשוב לבחון היטב מהן עלויות העסקה בפועל כולל העלויות הנלוות. ובין היתר, מיסים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות אחרות.
מהם הסיכונים הקיימים בעסקה, מהו מחיר היציאה מהעסקה ומה נדרש לעשות כדי לצאת ממנה, באיזה שלב נכון ביותר להיכנס ולצאת מהעסקה וכן, האם ישנה התחייבות חוזית כלשהיא בעת המכירה כמו זכות ראשונים לקבוצה.
בנוסף חשוב מאוד לבדוק הצלחות עבר של החברה, לקוחות ממליצים, פרוייקטים שהסתיימו, תב״עות שאושרו, עיסקאות קומבינציה שנעשו וכו׳.. מומלץ לא התפתות למודעות מפתות ברשת ולבדוק כל עסקה לעומק.

למה להשקיע בקרקע?

בקרקע אנו לא תלויים במחירי הדיור, הרווח שלנו תלוי בהשבחה. לא משנה אם מחירי הדיור יעלו או יירדו, אם השבחנו את הקרקע הרווחנו כסף.

מי מקדם את הקרקע?

חובה לוודא שמדובר בחברה מקצועית (עורכי דין / שמאיים) ולא בחברה מסחרית.
לוודא שלחברה שממנה אתם קונים, יש גם זכויות בקרקע כך שהאינטרס יהיה לקדם בזמן הקצר ביותר והגדיל את זכויות הבנייה(הכסף נמצא בזכויות הבנייה, כלומר בבנייה לגובה).
בפרופרטים אנו שותפים פעילים בכל רכישה. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.

באיזה שלב אפשר למכור את הקרקע?

בכל שלב. בהתראה מראש – אנו נדאג למצוא לך קונה.

האם ניתן לרכוש קרקע וגם להירשם למחיר למשתכן?

התשובה היא כן! ניתן לרכוש מספר קרקעות ועדיין להיות זכאים להירשם למחיר למשתכן.

מה הסיכונים בעסקה?

הסיכון של העסקה הוא זמן. בכל פרויקט נדלני בישראל, זמנים הם לא קודש עקב הבירוקרטיה הרבה. אנחנו כן נותנים הערכת זמנים לכל פרויקט שבה אנו משכללים גם את העיכובים הצפויים אבל בהחלט ייתכן שפרויקטים יתערבו מעבר לזמן המוערך.

מהם אחוזי התשואה?

אחוזי התשואה בעסקאות ההשבחה שלנו, עומד על בין 15%-25% שנתי.

במה אתם שונים מאחרים?

אנחנו חברה מקצועית שמורכבת מעורכי דין ושמאים. בניגוד לחברות אחרות (מסחריות), אנו שותפים בפועל לקידום הקרקע מול הועדות.

איך אני יודע שאת השטח הזה לא מוכרים לעוד אנשים ומה הבטוחה בעד הכסף?

נרשם הערת אזהרה על שמך בטאבו, בנוסף יש משרד עורכי דין חיצוני שמלווה כל עסקה.

איך אני יודע שהקרקע תגיע להפשרה?

קרקעות שאנחנו קונים, נמצאות אחרי אישור ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. רק קרקע שעברה אישור של 3 הועדות האלה, בוודאות של 100% שתגיע להיות מופשרת לבנייה.

האם יכול להיות שיהיה הפקעות של העירייה?

התשובה היא לא מכיוון שאנחנו קונים קרקעות אחרי ועידה מקומית אנחנו יודעים כמה הפקעה תהיה על הקרקע.

למה אתם צריכים אותנו?

קרקע צהובה – לא ניתן לממן על ידי לקיחת משכנתא. לכן, בכל קרקע שאנחנו קונים, אנחנו מושקעים ב 25% מהשטח, ו75% מחלקים לשותפים לפי השטח שמספיק לזכות לדירה לפחות, לכן אנחנו מכניסים שותפים יחד איתנו.
בכך אנו גם מממנים את הרכישה של הקרקע מול המוכרים וגם מגדילים את הכוח שלנו בכלל השטח מול העירייה ומול מקבלי ההחלטות.

איפה יש לכם פרויקטים?

יש לנו פרויקטים בחדרה, בנימינה, טבריה, קריית אתא, קריית ביאליק, נתניה, הרצליה ועוד..