רכישת קרקע להשקעה – איך לעשות את זה נכון?

מה חשוב לדעת לפני רכישת קרקע להשקעה ואיך תעשו את זה נכון? 

✔️ במדינת ישראל 93% מהקרקעות הם בבעלות המדינה, רק 7% הן בבעלות פרטית (אחוז שהולך ויורד).
✔️ רכישת קרקע בסטטוס מתקדם (קרקע צהובה) היא אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר.
✔️ בקניית קרקע משלמים מס רכישה (6%) על רכיב הקרקע בלבד – במידה וממשיכים לבנייה, פטורים ממס רכישה.
✔️ מדובר בהשקעה פסיבית לחלוטין, אין התעסקות עם בלאי של דירה, שוכרים וכו’..
✔️ השקעה מסוג זה, איננו תלויים במחיר השוק. כלומר, גם אם השוק יורד, שווי הקרקע ימשיך לעלות ככל שהליך ההשבחה יתקדם.

מהם סוגי הקרקעות האפשריות להשקעה?

קרקעות להשקעה בישראל עשויות להיות שונות זו מזו בסוג השימוש המותר בהן ובאפשרות לבנות עליהן בעתיד. הייעודים העיקריים הקיימים לקרקעות להשקעה הם:

 

קרקע למגוריםייעוד הקרקע המאפשר הקמת מבנים למגורים ושימוש למגורים. אלה הן קרקעות מבוקשות ובהתאם מחירן גבוה יותר לרוב, כתלות באזור הקרקע ובתכניות החלות עליה.
קרקע חקלאיתקרקע שנועדה לחקלאות וככלל ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
קרקע לתעשייה ומלאכהקרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים.
קרקע למסחר ומשרדים קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.

סוג הקרקע והתכניות החלות עליה משפיעים על מחיר הקרקע ולכן, ככלל, קרקע למגורים תהיה יקרה יותר לעומת קרקע חקלאית או קרקע למסחר ומשרדים. כדי להוציא את המיטב מעסקת הנדל”ן נרצה במקרים רבים לרכוש קרקע שהייעוד שלה צפוי להשתנות וכך לרכוש אותה במחיר נמוך יותר ולממש אותה בסמוך לשינוי הייעוד למגורים, כאשר ערכה עולה משמעותית. בדיוק מהטעם הזה, קרקעות חקלאיות שנועדו להפשרה הן אטרקטיביות במיוחד להשקעה.

רכישת קרקע להשקעה

כאשר היא נעשית בצורה נבונה ושקולה, להשקעה בנדל”ן יש פוטנציאל מדהים להפקת רווחים נאים. רכישת קרקע להשקעה היא עסקה בטוחה יותר ביחס לאפיקי השקעה אחרים, היא מאפשרת מינוף ובכך הגדלת התשואה והיא אינה דורשת מומחיות ספציפית. כל היתרונות הללו תקפים ונכונים כאשר העסקה נעשית על בסיס מידע רלוונטי, עדכני ומקיף ועל ניתוח מדויק ככל האפשר של הנתונים הללו. 

כמה זמן ייקח עד למימוש הקרקע?

זהו נושא גדול וחשוב בפני עצמו. תזמון הוא פרמטר חשוב מאוד בבחירת הקרקע להשקעה מפני שהוא משפיע בצורה הישירה ביותר על התשואה שתוכלו לקבל מהעסקה.

לצורך בחינת התזמון הנכון מבחינת העסקה שלכם תרצו לבחון, בין היתר:

  • אילו תכניות חלות על הקרקע – תכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות משפיעות. ככל שישנה תכנית לשינוי הייעוד ולהשבחת הקרקע חשוב לברר באיזה שלב ההליך נמצא כדי להבין טוב יותר את לוח הזמנים ואת ההיתכנות לשינוי המיוחל.
    פרטים על השלב התכנוני בו מצויה הקרקע תוכלו למצוא באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל ואגף ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.

    בכל נקודת זמן על ציר התכנון ישנם סיכויים וסיכונים שונים, אך ככלל, ניתן לומר שככל שהקרקע מתקדמת יותר בשלבי ההשבחה, כך גדלה הוודאות ביחס להפשרתה או זמינותה לבניה. על מנת להבטיח ניתוח נכון של הנתונים חשוב בשלב זה לפנות להערכת שמאי שיוכל לתת גם הערכה מקצועית ביחס לשווי הנכס.

  • מצב הפיתוח האזורי בקרקע – מהו הסטאטוס של התשתיות בסביבת הקרקע, בדגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ותחבורה ציבורית.
    מצב התשתיות נותן תמונה ביחס לפוטנציאל הביקושים של הקרקע ויכול להצביע על סדרי עדיפויות גבוהים יותר להשבחה. מהי מידת הנגישות של הקרקע ועד כמה היא סמוכה לצירי תחבורה ראשיים. קרבה לכבישים ראשיים, מסוף אוטובוסים או תחנת רכבת לרוב יצביעו על סיכויים טובים יותר להשבחה מהירה.

  • בחינת האינטרסים השונים הפועלים בשטח – האם ישנו יזם שמקדם את שינויי הייעוד, מהם האינטרסים של הרשות המקומית בשטחה מצויה הקרקע והאם יש גורמים מעורבים אחרים שיש לקחת בחשבון.


    – לקוחות רבים שמגיעים אלינו רגילים לדבר ולחשוב על נדל”ן במושגים של מיקום.
    – זוהי טעות נפוצה. אין ספק שמיקום הקרקע הוא חשוב, אך הוא בהחלט לא הפרמטר החשוב ביותר מבחינת מקסום הרווחים. 
    – בשונה מהדעה הרווחת – דווקא התזמון הוא המפתח להצלחה בעסקת הנדל”ן שלכם. התשואה שתרווחו מהעסקה מחושבת על פני – מספר השנים שחלפו מהרכישה ועד המכירה. לכן, מקסום הרווח תלוי ביכולת להיכנס ולצאת מהעסקה בטיימינג הטוב ביותר שאפשר.

אילו כוחות מניעים פועלים בשטח?

הניסיון מלמד שלא די בכך ש”על הנייר” לקרקע יש פוטנציאל השבחה גבוה. חשוב לקרוא בין השורות, מהם האינטרסים השונים הנמצאים בתמונה ומיהם הגורמים הדוחפים לכיוון זה או אחר. בין היתר, חשוב לקחת בחשבון גורמים כדוגמת:

  1. היזמים בקרקע – האם יש מי שדואג לדחוף ולקדם את ההשבחה מול הרשויות? כפי שאמרנו, השבחת קרקע דורשת הליכים תכנוניים ובירוקראטיים ולכן חשוב ביותר שיהיה מי שידאג לקדם אותם בצורה נבונה ובהתמדה.

  2. הרשות המקומית –  מהם האינטרסים של הרשות המקומית בתמונה? האם הרשות מעוניינת בהשבחה? האם ישנו צורך דחוף בהקמת מתחמי מגורים בשטחה? עד כמה הרשות פעילה, תומכת ומעודדת? האם הרשות היא היזם במקרה שלכם? בירור השאלות הללו יעניקו לכם תמונה ברורה יותר ביחס לזמן שיידרש להשלמת ההליך.

  3. גורמים נוספים שעשוי להיות להם אינטרס בהליך – חשוב לבחון אילו גורמים נוספים עשויים להשפיע על ההליך ומהם האינטרסים העומדים לנגד עיניהם. כך למשל, הוועדה המחוזית עשויה לתקוע הליך השבחה מפני שאינו גבוה בסדר העדיפויות שלה. בנוסף, גופים כדוגמת ארגונים ירוקים, רשות העתיקות או אינטרסים פוליטיים מקומיים או ארציים כאלה ואחרים עשויים גם הם להשפיע על הליך ההשבחה.

שיעור של חיים ברטוב (מנכ”ל פרופרטים) ויובל שוורצמן בנושא השקעה בקרקעות שיעשה לכם סדר בנושא:)

  • חשוב לבחון היטב מהן עלויות העסקה בפועל כולל העלויות הנלוות. ובין היתר, מיסים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות אחרות.
  • מהם הסיכונים הקיימים בעסקה, מהו מחיר היציאה מהעסקה ומה נדרש לעשות כדי לצאת ממנה, באיזה שלב נכון ביותר להיכנס ולצאת מהעסקה וכן, האם ישנה התחייבות חוזית כלשהיא בעת המכירה כמו זכות ראשונים לקבוצה.
  • בנוסף חשוב מאוד לבדוק הצלחות עבר של החברה, לקוחות ממליצים, פרוייקטים שהסתיימו, תב״עות שאושרו, עיסקאות קומבינציה שנעשו וכו׳.. מומלץ לא התפתות למודעות מפתות ברשת ולבדוק כל עסקה לעומק.

חובה לוודא שמדובר בחברה מקצועית (עורכי דין / שמאיים) ולא בחברה מסחרית.
בפרופרטים אנו שותפים פעילים בכל רכישה. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.

בכל שלב. בהתראה מראש – אנו נדאג למצוא לך קונה.

התשובה היא כן! ניתן לרכוש מספר קרקעות ועדיין להיות זכאים להירשם למחיר למשתכן.

לחזור אחורה?

תמ”ל 1025 – צפון קריית אתא

הקרקע נמצאת בתוך תכנית תמ”ל 1025 בצפון קריית אתא בין שכונת גבעת הכלניות ממזרח לשכונת ביאליק על הפארק ממערב – מצורפות מפות המראות את מיקום התכנית וסביבתה.

קרא עוד »

מתחם אנרג׳י פארק חדרה

מתחם אנרג’י פארק חדרה הוא אסטרטגי-כלכלי מספר 1 של העיר חדרה אשר צפוי לשרת את כל האזור. מיקום האזור מוגדר כ- Prime Location: להלן כתבה בכלכליסט (הוידאו שבפנים)

קרא עוד »

צור קשר מהיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם! :)

properteam