מרבית האנשים חושבים על השקעות נדלן בהקשר של רכישת דירה להשקעה. בפועל, השקעות נדלן הן תחום יצירתי ומגוון שמזמן ומספק אפשרויות רבות להשקיע בסכומים בסדרי גודל שונים ולהפיק רווחים. כמי שעוסקים שנים רבות ביזמות נדל"ן ובייעוץ בתחום השקעות נדלן, אנחנו מאמינים שעם מעט הכוונה נכונה כמעט כל אחת ואחד יכולה או יכול להפוך למשקיע בנדל"ן ולהרוויח יפה ואפילו די מהר.
לצורך כך, חשוב להכיר את האופציות הקיימות להשקעה בתחום הנדל"ן ומי מהן עדיפה. רמז, לא מדובר בדירה להשקעה. מדוע אנחנו חושבים כך? קראו את הטור עד סופו ותבינו.
עסקאות מניבות – השקעה בנכס נדל"ן מניב
השקעה בנדלן המוכרת ביותר היא השקעה בנכס מניב. נכס מניב הוא נכס שבנוסף על ערכו שלו הוא נושא תשואה ומייצר עבור הבעלים שלו הכנסות קבועות. כלומר, זהו נכס נדל"ני שבעליו יוכל להשכיר אותו כדרך קבע ולקבל עבורו דמי שכירות. ישנם סוגים רבים של נכסים נדל"ניים שיכולים לשמש כנכס מניב, על פי העיקרון הזה.
ובין היתר, נכסים למטרות מגורים, מסחר, תעשייה, משרדים וכיו"ב. התשואה של נכס מניב מחושבת על פני חישוב שנתי ומתבטאת ביחס שבין מחיר הנכס לבין דמי השכירות המתקבלים עבור השכרתו, לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה, תפעול ופחת. חשוב לדעת שהתשואה השנתית הממוצעת מהשכרת נכס בישראל עומדת כיום על בין 2% ל- 4% בלבד.
עסקאות יזמות – להיות יזם בשוק הנדל"ן
בשונה מהשקעה רגילה בתחום הנדל"ן, יזמות בנדל"ן דורשת עבודה מאומצת יותר, ידע והשקעה אקטיבית של היזם במטרה להביא להשבחת הנכס או קידום תהליכי בנייה. לרוב מדובר בעסקאות בטווחי זמן קצרים יותר. בשל המאמץ הרב והידע הנדרש מדובר בהשקעה שמתאימה יותר למקצוענים. דוגמאות מוכרות ליזמות בנדל"ן:
- עסקאות אקזיט בנדל"ן – עסקאות המכונות גם "פליפ" (flip) שמטרתן רכישת נכס לשם השבחה ומכירה מהירה, הכל בטווח של מספר חודשים. עסקה שכזו דורשת היכרות טובה עם השוק המקומי, עבודה מול בעלי מקצוע, איתור נכסים פוטנציאליים מתחת למחיר השוק, ונטילת הלוואות קצרות טווח.
- עסקת קומבינציה – עסקה שבה בעל הזכויות בקרקע מוכר את זכויותיו לקבלן ומקבל את התמורה על הזכויות בדמות אחוזים מסוימים מפרויקט הבניה על הקרקע בהתאם להסכם בין הצדדים.
עסקאות השבחה – השקעה בנדל"ן באמצעות שיפור הקיים
אלה הן עסקאות של רכישת נכס במחיר מסוים והשבחתו לשם מכירה ברווח משמעותי לאחר שהושבח. סוגי השבחה אפשרית בעסקאות נדל"ן:
- השבחת קרקע – הפיכת קרקע חקלאית לקרקע מופשרת לבניה.
- שיפוצים בסדרי גודל משמעותיים.
- תמ"א 38 – חיזוק יסודות הבניין, הוספת מעלית, שיפוץ חזית הבניין, הגדלת שטח הדירה והוספת מרפסת וממ"ד.
- תוספות בניה וזכויות לא מנוצלות – ניצול זכויות קיימות שטרם נוצלו.
- תוספות זכויות לבניה באמצעות תב"ע – יצירת זכויות נוספות על הקיים בהליך תכנוני.
איזו השקעה בנדל"ן עדיפה?
מחירי הדירות בישראל הרקיעו שחקים בשנים האחרונות והפכו את האפשרות לרכוש דירה לבלתי נגישה עבור רובנו. יתרה מכך, ההון העצמי הנדרש, הריביות שעלו בשנים האחרונות על המשכנתא ומס הרכישה והשבח שעלו עבור דירה להשקעה הופכים את הסיכוי להרוויח מדירה להשקעה לנמוך.
כל זאת, לצד סיכון ממשי להפסד כספי אם מאמצי משרד האוצר יישאו פרי ותחל ירידת מחירים בשוק הדירות (תרחיש סביר בהחלט לאור המחירים ה"בועתיים" כיום). כלומר, מדובר בשוק יקר מאוד עם כוחות שמושכים לכיוונים שונים לכן העתיד אינו ברור והסיכון הופך גבוה מדי.
לעומת זאת, כאשר אתם משקיעים בהשבחת נדל"ן, וספציפית בהשבחת קרקעות, אתם לא נתונים להשפעות של התנודות במחירי הדיור על הנכס. גם אם מחירי הנדל"ן ירדו, שווי הנכס שלכם ילך ויעלה ככל שהליך ההשבחה על הקרקע יתקדם.
מתלבטים בין השקעה בדירה לבין השקעה בקרקע? בפרק 6 בפודקאסט מלך המגרש, עשינו השוואה בין דירה לקרקע:
