מהו היטל השבחה ומי חייב לשלם אותו?

עסקנו כאן בעבר בחשיבות הרבה של בחינת עלויות המס בעסקת נדל"ן. עלויות המס בעסקת נדל"ן לא תמיד מצויות על פני השטח כשאנחנו נגשים לראשונה לבחון את העסקה, וחשוב לזכור שמדובר בסכומים גבוהים מאוד לעיתים שעשויים לשנות את התמונה מבחינת רווחיות העסקה. אחת מאותן חבויות מס שעשויות להשפיע על רווחיות עסקת הנדל"ן באופן דרמטי הוא ההיטל המשולם עבור השבחה של נכס באופן תכנוני – היטל ההשבחה. מה זה היטל השבחה, כיצד הוא מחושב ומי מחויב לשלם אותו? כל התשובות לשאלות החשובות, בטור הבא.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או על החוכר של המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמובילים לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעורו עומד על 50% מערך ההשבחה. ההיטל אינו משולם מיד עם השינוי התכנוני היוצר את ההשבחה, אלא בעת מימוש ההשבחה. כלומר, במצב שבו בעל הנכס מעוניין לממש את הזכות בנכס בדרך של מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בהתאם לתכנית.

 

 

כיצד נקבע גובה ההשבחה?

ערך ההשבחה עבור הנכס נקבע על ידי העירייה. בגדול אפשר לומר שההליך פועל כך ששמאי מטעם העירייה בוחן את תוספת השטח עבור הנכס ומכפיל אותה בעלות מוערכת למ"ר נטו, בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. הסכום אליו מגיע השמאי הוא ערך ההשבחה, כאשר סכום ההיטל בפועל הוא מחצית מהסכום הזה.

הודעה על היטל השבחה ולוח שומה

לאחר אישור התכנית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עורכת לוח שומה הכולל את הפרטים הרלוונטיים להשבחה ובין היתר את פרטי המקרקעין שהושבחו ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה הוועדה המקומית מודיעה לבעל נכס הנדל"ן על שיעור ההשבחה ועל זכותו לערער על ההיטל שנקבע. לוח השומה אמור להיות מוצג במשרדי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בתוך חצי שנה, לכל המאוחר, מיום אישור התכנית שיצרה את ההשבחה. הוועדה המקומית רשאית גם לדחות את ביצוע הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס. במצב כזה הוועדה מחויבת לעדכן את בעל המקרקעין בדחייה, והוא רשאי לדרוש שיתאפשר לו לשלם מיד את ההיטל שחל עליו.

מי מחויב לשלם את היטל ההשבחה?

פעמים רבות במקרה של ביצוע עסקה בנדל"ן מתעוררת השאלה מי מהצדדים מחויב לשלם את היטל ההשבחה. חשוב לדעת שמבחינה עקרונית היטל ההשבחה מוטל על מי שהיה בעל הנכס בעת ביצוע המהלך התכנוני שהוביל להשבחה, כלומר, המוכר. יחד עם זאת, צדדים בעסקה יכולים לדון ביניהם ולהגיע להסכמה אחרת מבחינת נשיאה בעלות ההיטל או עריכת התחשבנות כזו או אחרת ביניהם בנושא. בכל מקרה, עלויות ההיטל צריכות להילקח בחשבון כחלק מעלויותיה השונות של עסקת נדל"ן וחשוב שההסכמה בין הצדדים תקבל ביטוי בהסכם ביניהם.

כיצד ניתן לערער על גובה ההיטל שנקבע?

אחד הכלים הטובים שיש בידי בעל נכס נדל"ן שקיבל היטל השבחה בלתי סביר או לא הוגן, הוא הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ערר ניתן להגיש עד שנה ממועד הצגת ההיטל בלוח השומה או בתוך 45 ימים מיום עריכת השומה במקרה של דחייה בהערכת שיעור ההשבחה. ועדת הערר רשאית לבקש למנות שמאי מייעץ שתפקידו לבחון את מצב הדברים ולהגיש חוות דעת כתובה בנוגע לערר. לאחר שמיעת שני הצדדים ועדת הערר תיתן את החלטתה, עליה ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום.

 

   

    

כיצד לבצע בדיקת ייעוד קרקע?

ייעוד קרקע נקבע בתב"ע החלה על המקרקעין והוא למעשה מורה לנו מהו השימוש המותר על פי החוק בקרקע. במצב שבו אנחנו ניגשים לבחון עסקה פוטנציאלית בנדל"ן לייעוד הקרקע יש תפקיד מכריע בהחלטה האם להתקדם עם העסקה או לוותר עליה. זה נכון במיוחד במצבים בהם הצלחת העסקה והרווחיות שלה תלויות בשינויים בייעוד הקרקע. בדיוק בשל כך, בדיקת ייעוד קרקע חייבת להיות שלב התחלתי ביותר בהתעניינות שלכם בעסקת נדל"ן העומדת על הפרק.

מהי תב"ע ואיך היא נכנסת לתמונה?

תכנית בניין עיר המוכרת יותר בראשי התיבות שלה – תב"ע, מסדירה ומתכננת את הבנייה הנעשית בשטח עירוני וקובעת את ייעודי הקרקע. ככלל, התב"ע מורכבת מתשריט ומהוראות התכנית – התשריט הוא מפה של השטח עליו חלה התכנית ובה מתוארים הרחובות, הגושים והחלקות המסומנים על פי צבעים אשר מבטאים את ייעודי הקרקע השונים. הוראות התכנית – "התקנון", מפרטות את זכויות הבנייה בשטחים השונים, אחוזי הבנייה, גובה הבנייה, ועוד ומהוות פירוט מדויק ועשיר יותר של התשריט. כמעט לכל רשות מקומית במדינת ישראל ישנה תב"ע מאושרת אשר מסדירה את המצב התכנוני בעיר. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא האחראית בפועל להסדרת תהליכי בנייה ורישוי שונים במרחב שלה בהתאם לקבוע בתב"ע.

 

 

מהם הייעודים הקיימים לקרקע?

על פי הכללים שנקבעו לכך על ידי משרד הפנים, כל תב"ע מחלקת את השטחים עליהם היא חלה לשטחים בעלי ייעודים שונים. על פי החוק לא ניתן לבצע בנייה על קרקע ללא אישור תכנוני מתאים. לשם מתן אישור לפרויקט בנייה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בודקת את התאמתו של הפרויקט לייעוד הקרקע. ייעודי הקרקע הנפוצים בישראל:

  • קרקע למגורים – קרקעות עליהן ניתן להקים מבנים למגורים ולעשות שימוש לצרכי מגורים. אלה הן הקרקעות עם הביקוש הרב ביותר ובהתאם מחירן גבוה יותר.

 

  • קרקע לחקלאות – קרקע שעל פי התוכניות ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות.
  • קרקע לתעשייה ומלאכה – קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים כדוגמת מפעלים ובתי מלאכה.
  • קרקע למסחר ומשרדים – קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים.

 

  • שטחים פתוחים – קרקעות שנועדו להיות הריאות הירוקות של המרחב או שמורת טבע ללא תכנון לבנות עליהן.

ייעודים אלה הם חלק קטן מהייעודים שעשויים להופיע בתכנית המתאר וישנן קטגוריות משנה רבות ותמהילים אפשריים כדוגמת "מגורים, מסחר ומבנים ציבוריים", "תעסוקה ותחבורה" וכיו"ב. תקנון התכנית יציע הסבר מפורט יותר של כל ייעוד ורצוי גם להיעזר במחלקת ההנדסה בעיר ובאנשי מקצוע בתחום התכנון והבניה והנדל"ן.

כיצד ניתן לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני העסקה?

לאור החשיבות הענקית שיש לתכנית שחלה על הקרקע ולייעוד הקרקע הספציפית בעסקת הנדל"ן, בדיקת ייעוד הקרקע והמצב התכנוני שלה חייבת להיות שלב ראשוני ביותר בהתעניינות שלכם בעסקה. את בדיקת ייעוד הקרקע ניתן לבצע באמצעות מספר התכנית וכן מספרי גוש וחלקה באתרי האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית או בפניה טלפונית או פיסית אל משרדי המחלקה. כמו כן, במרבית הקרקעות בישראל ניתן לבצע את הבדיקה בהסתמך על הפרטים הללו גם באתר רשות מקרקעי ישראל. פרט לייעוד הקרקע המסוימת שעומדת בלב העסקה חשוב לבדוק גם מה צפוי מבחינה תכנונית סביב הקרקע על מנת להבין מה צפוי להיות מצבה ושוויה בעתיד הקרוב והרחוק.