ייעוד קרקע נקבע בתב"ע החלה על המקרקעין והוא למעשה מורה לנו מהו השימוש המותר על פי החוק בקרקע. במצב שבו אנחנו ניגשים לבחון עסקה פוטנציאלית בנדל"ן לייעוד הקרקע יש תפקיד מכריע בהחלטה האם להתקדם עם העסקה או לוותר עליה. זה נכון במיוחד במצבים בהם הצלחת העסקה והרווחיות שלה תלויות בשינויים בייעוד הקרקע. בדיוק בשל כך, בדיקת ייעוד קרקע חייבת להיות שלב התחלתי ביותר בהתעניינות שלכם בעסקת נדל"ן העומדת על הפרק.
מהי תב"ע ואיך היא נכנסת לתמונה?
תכנית בניין עיר המוכרת יותר בראשי התיבות שלה – תב"ע, מסדירה ומתכננת את הבנייה הנעשית בשטח עירוני וקובעת את ייעודי הקרקע. ככלל, התב"ע מורכבת מתשריט ומהוראות התכנית – התשריט הוא מפה של השטח עליו חלה התכנית ובה מתוארים הרחובות, הגושים והחלקות המסומנים על פי צבעים אשר מבטאים את ייעודי הקרקע השונים.
הוראות התכנית – "התקנון", מפרטות את זכויות הבנייה בשטחים השונים, אחוזי הבנייה, גובה הבנייה, ועוד ומהוות פירוט מדויק ועשיר יותר של התשריט. כמעט לכל רשות מקומית במדינת ישראל ישנה תב"ע מאושרת אשר מסדירה את המצב התכנוני בעיר. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא האחראית בפועל להסדרת תהליכי בנייה ורישוי שונים במרחב שלה בהתאם לקבוע בתב"ע.
מהם הייעודים הקיימים לקרקע?
על פי הכללים שנקבעו לכך על ידי משרד הפנים, כל תב"ע מחלקת את השטחים עליהם היא חלה לשטחים בעלי ייעודים שונים. על פי החוק לא ניתן לבצע בנייה על קרקע ללא אישור תכנוני מתאים. לשם מתן אישור לפרויקט בנייה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בודקת את התאמתו של הפרויקט לייעוד הקרקע. ייעודי הקרקע הנפוצים בישראל:
קרקע למגורים | קרקעות עליהן ניתן להקים מבנים למגורים ולעשות שימוש לצרכי מגורים. אלה הן הקרקעות עם הביקוש הרב ביותר ובהתאם המחיר גבוה יותר. |
קרקע לחקלאות | קרקע שעל פי התוכניות ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים לבחירה. קרקעות חקלאיות רבות משנות במרוצן השנים את ייעודן בהליך הפשרת קרקעות. |
קרקע לתעשייה ומלאכה | קרקעות המיועדות למבני תעשייה ומלאכה שונים כדוגמת מפעלים ובתי מלאכה. |
קרקע למסחר ומשרדים | קרקעות המצויות לרוב במרכזי העיר ונועדו לחנויות, משרדים ובתי עסק שונים. |
שטחים פתוחים | קרקעות שנועדו להיות הריאות הירוקות של המרחב או שמורת טבע ללא תכנון לבנות עליהן. |
ייעודים אלה הם חלק קטן מהייעודים שעשויים להופיע בתכנית המתאר וישנן קטגוריות משנה רבות ותמהילים אפשריים כדוגמת "מגורים, מסחר ומבנים ציבוריים", "תעסוקה ותחבורה" וכיו"ב. תקנון התכנית יציע הסבר מפורט יותר של כל ייעוד ורצוי גם להיעזר במחלקת ההנדסה בעיר ובאנשי מקצוע בתחום התכנון והבניה והנדל"ן.
כיצד ניתן לבצע בדיקת ייעוד קרקע לפני העסקה?
- לאור החשיבות הענקית שיש לתכנית שחלה על הקרקע ולייעוד הקרקע הספציפית בעסקת הנדל"ן, בדיקת ייעוד הקרקע והמצב התכנוני שלה חייבת להיות שלב ראשוני ביותר בהתעניינות שלכם בעסקה.
- בדיקת קרקע חקלאית מתחילה בזיהוי מדויק של המקרקעין ובאיתור התוכנית החלה עליהם. כדי לבדוק ייעוד קרקע לפי גוש חלקה, כלומר לפי מספר הגוש ומספר החלקה, ניתן להשתמש במערכות המידע התכנוניות של הרשות המקומית ובמאגרים ממשלתיים כגון מינהל התכנון ו־GovMap. לאחר איתור התוכנית חשוב לעיין גם בתשריט ובהוראותיה, ולא להסתפק בסימון המופיע במפה.
- כמו כן, במרבית הקרקעות בישראל ניתן לבצע את הבדיקה בהסתמך על הפרטים הללו גם באתר רשות מקרקעי ישראל.
- פרט לייעוד הקרקע המסוימת שעומדת בלב העסקה חשוב לבדוק גם מה צפוי מבחינה תכנונית סביב הקרקע על מנת להבין מה צפוי להיות מצבה ושוויה בעתיד הקרוב והרחוק.
מעוניינים לבצע בדיקת ייעוד קרקע? בפרק 8 בפודקסט מלך המגרש הקלטנו מדריך הכולל את כל השלבים שחשוב לבצע בדרך להשקעה.
