עלויות המס בעסקת נדל"ן לא תמיד מצויות על פני השטח כשאנחנו נגשים לראשונה לבחון את העסקה, וחשוב לזכור שמדובר בסכומים גבוהים מאוד לעיתים שעשויים לשנות את התמונה מבחינת רווחיות העסקה. אחת מאותן חבויות מס שעשויות להשפיע על רווחיות עסקת הנדל"ן באופן דרמטי הוא ההיטל המשולם עבור השבחה של נכס באופן תכנוני – היטל ההשבחה. מה זה היטל השבחה, כיצד הוא מחושב ומי מחויב לשלם אותו?
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או על החוכר של המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמובילים לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעורו עומד על 50% מערך ההשבחה. ההיטל אינו משולם מיד עם השינוי התכנוני היוצר את ההשבחה, אלא בעת מימוש ההשבחה. כלומר, במצב שבו בעל הנכס מעוניין לממש את הזכות בנכס בדרך של מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בהתאם לתכנית.
" היטל השבחה הוא מס שמשלמים לעירייה כשהערך של הקרקע עולה. בזכות תכנון שהיא קידמה, לא אתה."
כיצד נקבע גובה ההשבחה?
ערך ההשבחה עבור הנכס נקבע על ידי העירייה. בגדול אפשר לומר שההליך פועל כך ששמאי מטעם העירייה בוחן את תוספת השטח עבור הנכס ומכפיל אותה בעלות מוערכת למ"ר נטו, בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. הסכום אליו מגיע השמאי הוא ערך ההשבחה, כאשר סכום ההיטל בפועל הוא מחצית מהסכום הזה.
"השווי של קרקע נקבע לפי דיני התכנון והבנייה. זכויות בנייה הן משאב ציבורי מוגבל, ולכן כשהן מגדילות את ערך הקרקע – היטל השבחה הוא מנגנון הוגן לחלוקת הרווח."
הודעה על היטל השבחה ולוח שומה
לאחר אישור התכנית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עורכת לוח שומה הכולל את הפרטים הרלוונטיים להשבחה ובין היתר את פרטי המקרקעין שהושבחו ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה הוועדה המקומית מודיעה לבעל נכס הנדל"ן על שיעור ההשבחה ועל זכותו לערער על ההיטל שנקבע.
לוח השומה אמור להיות מוצג במשרדי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בתוך חצי שנה, לכל המאוחר, מיום אישור התכנית שיצרה את ההשבחה. הוועדה המקומית רשאית גם לדחות את ביצוע הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס. במצב כזה הוועדה מחויבת לעדכן את בעל המקרקעין בדחייה, והוא רשאי לדרוש שיתאפשר לו לשלם מיד את ההיטל שחל עליו.
מי מחויב לשלם את היטל ההשבחה?
פעמים רבות במקרה של ביצוע עסקה בנדל"ן מתעוררת השאלה מי מהצדדים מחויב לשלם את היטל ההשבחה. חשוב לדעת שמבחינה עקרונית היטל ההשבחה מוטל על מי שהיה בעל הנכס בעת ביצוע המהלך התכנוני שהוביל להשבחה, כלומר, המוכר.
יחד עם זאת, צדדים בעסקה יכולים לדון ביניהם ולהגיע להסכמה אחרת מבחינת נשיאה בעלות ההיטל או עריכת התחשבנות כזו או אחרת ביניהם בנושא. בכל מקרה, עלויות ההיטל צריכות להילקח בחשבון כחלק מעלויותיה השונות של עסקת נדל"ן וחשוב שההסכמה בין הצדדים תקבל ביטוי בהסכם ביניהם.
“הצלחנו להפחית 89% מהיטל ההשבחה, אבל זה קרה בזכות היכרות עמוקה ורבת שנים עם הפרויקט, עם הגושים, החלקות, ההיסטוריה התכנונית וכל ההוצאות שהצטברו בדרך.”
כיצד ניתן לערער על גובה ההיטל שנקבע?
אחד הכלים הטובים שיש בידי בעל נכס נדל"ן שקיבל היטל השבחה בלתי סביר או לא הוגן, הוא הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ערר ניתן להגיש עד שנה ממועד הצגת ההיטל בלוח השומה או בתוך 45 ימים מיום עריכת השומה במקרה של דחייה בהערכת שיעור ההשבחה.
ועדת הערר רשאית לבקש למנות שמאי מייעץ שתפקידו לבחון את מצב הדברים ולהגיש חוות דעת כתובה בנוגע לערר. לאחר שמיעת שני הצדדים ועדת הערר תיתן את החלטתה, עליה ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום.
בפרק 11 בפודקאסט של פרופרטים – מלך המגרש אירחנו את עו"ד מוטי איצקוביץ, בעלים שותף של משרד KGI מומחה מוביל בתחום המיסוי המוניציפלי ודיני התכנון והבנייה. דיברנו על היטלי השבחה והיטל פיתוח, המורכבות של עסקאות קומבינציה והיתרונות שלהן ליזמים ובעלי קרקעות.
"היטל השבחה זה לא מספר קבוע — זה תוצאה של פרשנות, שמאות והבנת התוכנית."
