הגדלת זכויות בניה בקרקע – מה זה אומר?

זכויות בניה, או אחוזי בניה, הם הגבלה הקיימת ביחס להיקף הבניה המותרת על קרקע. כלומר, הקביעה בנוגע לאחוזי הבניה המסוימים בשטח מגדירה ותוחמת את היקף הבניה שניתן יהיה לבצע בו. זכויות הבניה מקושרות ישירות אל השטח עצמו ועומדות לרשות בעל הקרקע בזמן נתון בהתאם לקבוע בתוכניות בניין העיר החלות עליה. על בסיס זכויות הבניה הקבועות בתוכנית ושטרם נוצלו תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולקבל היתר בניה. ישנן דרכים לפעול למקסום זכויות הבניה הקיימות בתוכנית, באמצעות בחינת התוכניות על ידי איש מקצוע ופנייה לקבלת היתר. בנוסף, ניתן לפנות לוועדה המקומית או המחוזית לצורך שינוי תוכנית בניין עיר, כך שתאפשר הגדלת אחוזי הבניה.

 

 

מדוע חלות הגבלות בניה בקרקע?

מבחינה היסטורית קביעת זכויות הבניה המותרות בקרקע נתונה מהוות חלק חשוב מהליכי הסדרת קרקעות. בתקופות שקדמו להסדרת הקרקעות הנרחבת שנערכה באזורינו החל מהמאה ה-19, בעלי קרקע היו יכולים לבנות על הקרקע שלהם כאוות נפשם, כל עוד לא חרגו מגבולות השטח שלהם. לגישה כזו יש השלכות שאינן מתאימות לחיים בעולם המודרני ובהתאם נקבעו תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בתוך המגרש הפרטי. אחת הדרכים לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין מסוימים היא קביעת זכויות הבניה.

כיצד מחושבים אחוזי הבניה המותרים העל הקרקע?

אחוזי בניה הם היחס בין השטח הכולל של המגרש לשטח שעליו מותר לבנות בפועל. כלומר, על איזה שטח מתוך כלל המגרש תוכלו לבנות. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכניות בניין עיר המסוימות אשר חלות על המגרש. התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש. לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות ולכן תלויות בתוכניות החלות על הקרקע המסוימת. תוכניות קיימות עשויות לכלול בתוכן פוטנציאל להגדלת זכויות הבניה, לדוגמה בבתים קיימים בדרך של הגדלת אחוזים על ידי היתרים לממ"ד או סגירת מרפסת. על מנת למקסם את אחוזי הבניה האפשריים בתוכניות הקיימות ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון הבניה בבקשה להיתר בניה. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח.

כיצד ניתן לברר מהן זכויות הבניה הקיימות על הקרקע?

זכויות הבניה בישראל אינן רשומות כזכות מקרקעין ולכן לא יופיעו בנסח הטאבו של המגרש. זכויות הבניה הן זכות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות הגורם המתאים לפניה היא מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. לשם איתור היקף אחוזי הבניה הקיימים בקרקע יש לפנות לרשות בבקשה לבירור הזכויות. חלק מהרשויות מפעילות מערך מקוון שבמסגרתו ניתן לקבל את כלל המידע התכנוני הרלוונטי לשטח דרך אתר האינטרנט ובין היתר לדעת מהם אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון ובאיזה ייעוד  ניתן לבנות.

 

    

עסקה על קרקע עם רה-פרצלציה – מה זה רה-פרצלציה?

כאשר אנחנו ניגשים לבחון עסקה על קרקע, אחד האספקטים החשובים ביותר שנרצה להעמיק בו לצורך הערכת שווי העסקה, הפוטנציאל או הסיכון שבה, הוא המצב התכנוני של הקרקע. המצב התכנוני שחל על הקרקע הוא תוצר של התכניות שחלות עליה כעת או שצפויות לחול עליה בעתיד הקרוב או הרחוק. כאשר על קרקע פוטנציאלית ישנו תכנון לערוך רה-פרצלציה, הדבר עשוי להשפיע מהותית העסקה ועל השווי של הקרקע בסוף ההליך. אם תהיתם מה זה רה-פרצלציה ומה החשיבות של המושג הזה עבורכם, בשורות הבאות ננסה לבאר את התמונה ולענות על כמה שאלות חשובות.

מה זה רה-פרצלציה?

רה-פרצלציה – המוכרת גם כ"פרצלציה" או, "איחוד וחלוקה מחדש" – היא הליך הסדרה של תכנון ובנייה שבמסגרתו מיושמת תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית (תב"ע) שקובעת איחוד מגרשים סמוכים ומיד לאחר מכן חלוקה אחרת שלהם, בהתאם לתוכנית החדשה. כלומר, בסוף התהליך החלקות של כל אחד מבעלי הקרקע ייראו אחרת מכפי שנראו קודם לאיחוד והחלוקה.

מהי המטרה של ביצוע רה-פרצלציה?

איחוד וחלוקה יכול להיעשות ביוזמת בעלי הקרקע או ביוזמת הוועדה לתכנון ובנייה. בהתאם ליוזם של ההליך, המטרה של ביצוע הרה-פרצלציה היא לרוב על מנת להביא לפיתוח הקרקע ולהעלאת הערך שלה. אלה הן הסיבות המרכזיות לביצוע הליך פרצלציה:

העלאת ערך הקרקע – זוהי לרוב הסיבה שמובילה את בעלי קרקע לפתוח בהליך של איחוד וחלוקה מחדש, למשל במקרים של פינוי בינוי או קרקע חקלאית.

כחלק מהליך קבלת היתרי בנייה – לעיתים הוועדה המקומית דורשת במסגרת הזו תשריט איחוד וחלוקה.

שינוי של המטרות התכנוניות או ניצול מיטבי של המרחב העירוני – פעמים רבות הוועדה לתכנון ובניה תפעל לבצע איחוד וחלוקה כאשר יש לה שאיפה לשנות את האופי של המרחב התכנוני וליצור התחדשות עירונית ואף להשיא רווחים כלכליים, בהתאם לסדר העדיפויות של הרשות המקומית.

במקום הליך הפקעה ופיצוי – הוועדה המקומית יכולה לחסוך הליכי הפקעה ופיצוי באמצעות ביצוע במקום של תכנית איחוד וחלוקה שכוללת בתוכה את השטחים המתאים לפי הצרכים הציבוריים. במסגרת ההליך יכולים להיעשות גם שינויים בייעוד הקרקע.

איזו הסכמה נדרשת בין בעלי הקרקע?

ניתן לפנות להליכי רה-פרצלציה בהסכמה או שלא בהסכמה. תכנית בהסכמה היא תכנית שבעלי הקרקע המעורבים מסכימים עליה – כלומר, כל בעלי הקרקע של הגושים והחלקות שמצויים בתכנית חתומים על התכנית. כאשר לא כל בעלי הקרקע מסכימים על התכנית, זוהי תכנית שלא בהסכמה. לוועדת התכנון והבניה יש סמכות לכפות על בעלי הקרקע שאינם מסכימים את התכנית, אך במצב הזה, שמאי מקרקעין יערוך טבלת איזון והקצאה במטרה לדאוג לכך שכל קרקע שומרת על הערך הכלכלי ההתחלתי שלה ושזכויותיו של בעל הקרקע נשמרות. במקרה שהדבר לא מתאפשר בקרקע מסוימת, עשויים להיקבע תשלומי איזון לבעלים.

מהם השלבים לאישור תכנית איחוד וחלוקה?

על מנת לאשר תכנית לרה-פרצלציה נדרשת תחילה תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) שכוללת פירוט של גבולות החלוקה המוצעים ודרכי גישה לכל חלקה. התכנית מוגשת לאישור לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבוחנת האם היא תואמת לתב"ע. לאחר מכן, התכנית מועברת לאישור המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) שעושה בקרה על התכנית ותפקידו לקבוע האם היא "כשרה לרישום". בשלב הזה התוכנית המאושרת צריכה להיות מוגשת לרישום בלשכת רישום המקרקעין על ידי בעלי המקרקעין, שם רשם המקרקעין רושם את החלקות החדשות ומעניק להן מספרים חדשים.