כאשר אנחנו ניגשים לבחון עסקה על קרקע, אחד האספקטים החשובים ביותר שנרצה להעמיק בו לצורך הערכת שווי העסקה, הפוטנציאל או הסיכון שבה, הוא המצב התכנוני של הקרקע. המצב התכנוני שחל על הקרקע הוא תוצר של התכניות שחלות עליה כעת או שצפויות לחול עליה בעתיד הקרוב או הרחוק.
כאשר על קרקע פוטנציאלית ישנו תכנון לערוך רה-פרצלציה, הדבר עשוי להשפיע מהותית העסקה ועל השווי של הקרקע בסוף ההליך. אם תהיתם מה זה רה-פרצלציה ומה החשיבות של המושג הזה עבורכם, בשורות הבאות ננסה לבאר את התמונה ולענות על כמה שאלות חשובות.
בפרק 41 של בפודקאסט הנדל"ן מלך המגרש אירחנו את נדב הדר, מהנדס העיר לשעבר. הסברנו כיצד יוצרים שיתוף פעולה אמיתי בין יזמים לעירייה למרות הבירוקרטיה המתישה.
מה זה רה-פרצלציה?
רה-פרצלציה – המוכרת גם כ"פרצלציה" או, "איחוד וחלוקה מחדש" – היא הליך הסדרה של תכנון ובנייה שבמסגרתו מיושמת תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית (תב"ע) שקובעת איחוד מגרשים סמוכים ומיד לאחר מכן חלוקה אחרת שלהם, בהתאם לתוכנית החדשה. כלומר, בסוף התהליך החלקות של כל אחד מבעלי הקרקע ייראו אחרת מכפי שנראו קודם לאיחוד והחלוקה.
מהי המטרה של ביצוע רה-פרצלציה?
איחוד וחלוקה יכול להיעשות ביוזמת בעלי הקרקע או ביוזמת הוועדה לתכנון ובנייה. בהתאם ליוזם של ההליך, המטרה של ביצוע הרה-פרצלציה היא לרוב על מנת להביא לפיתוח הקרקע ולהעלאת הערך שלה. אלה הן הסיבות המרכזיות לביצוע הליך פרצלציה:
- העלאת ערך הקרקע – זוהי לרוב הסיבה שמובילה את בעלי קרקע לפתוח בהליך של איחוד וחלוקה מחדש, למשל במקרים של פינוי בינוי או קרקע חקלאית.
- כחלק מהליך קבלת היתרי בנייה – לעיתים הוועדה המקומית דורשת במסגרת הזו תשריט איחוד וחלוקה.
- שינוי של המטרות התכנוניות או ניצול מיטבי של המרחב העירוני – פעמים רבות הוועדה לתכנון ובניה תפעל לבצע איחוד וחלוקה כאשר יש לה שאיפה לשנות את האופי של המרחב התכנוני וליצור התחדשות עירונית ואף להשיא רווחים כלכליים, בהתאם לסדר העדיפויות של הרשות המקומית.
- במקום הליך הפקעה ופיצוי – הוועדה המקומית יכולה לחסוך הליכי הפקעה ופיצוי באמצעות ביצוע במקום של תכנית איחוד וחלוקה שכוללת בתוכה את השטחים המתאים לפי הצרכים הציבוריים. במסגרת ההליך יכולים להיעשות גם שינויים בייעוד הקרקע.
איזו הסכמה נדרשת בין בעלי הקרקע?
ניתן לפנות להליכי רה-פרצלציה בהסכמה או שלא בהסכמה. תכנית בהסכמה היא תכנית שבעלי הקרקע המעורבים מסכימים עליה – כלומר, כל בעלי הקרקע של הגושים והחלקות שמצויים בתכנית חתומים על התכנית. כאשר לא כל בעלי הקרקע מסכימים על התכנית, זוהי תכנית שלא בהסכמה.
לוועדת התכנון והבניה יש סמכות לכפות על בעלי הקרקע שאינם מסכימים את התכנית, אך במצב הזה, שמאי מקרקעין יערוך טבלת איזון והקצאה במטרה לדאוג לכך שכל קרקע שומרת על הערך הכלכלי ההתחלתי שלה ושזכויותיו של בעל הקרקע נשמרות. במקרה שהדבר לא מתאפשר בקרקע מסוימת, עשויים להיקבע תשלומי איזון לבעלים.
מהם השלבים לאישור תכנית איחוד וחלוקה?
על מנת לאשר תכנית לרה-פרצלציה נדרשת תחילה תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) שכוללת פירוט של גבולות החלוקה המוצעים ודרכי גישה לכל חלקה. התכנית מוגשת לאישור לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבוחנת האם היא תואמת לתב"ע.
לאחר מכן, התכנית מועברת לאישור המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) שעושה בקרה על התכנית ותפקידו לקבוע האם היא "כשרה לרישום". בשלב הזה התוכנית המאושרת צריכה להיות מוגשת לרישום בלשכת רישום המקרקעין על ידי בעלי המקרקעין, שם רשם המקרקעין רושם את החלקות החדשות ומעניק להן מספרים חדשים.
