הגדלת זכויות בניה בקרקע – מה זה אומר?

תמונה של עו''ד חיים ברטוב
עו''ד חיים ברטוב

מנכ''ל ובעלים פרופרטים

מהם אחוזי בניה?

  • זכויות בניה, או אחוזי בניה, הם הגבלה הקיימת ביחס להיקף הבניה המותרת על קרקע. כלומר, הקביעה בנוגע לאחוזי הבניה המסוימים בשטח מגדירה ותוחמת את היקף הבניה שניתן יהיה לבצע בו. למעשה החלק היחסי מהקרקע אשר עליו מותר בפועל לבנות. זכויות הבניה נקבעות על פי ההיתר הניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה ועל בסיס תכניות בניין העיר החלות על השטח.
  • זכויות הבניה מקושרות ישירות אל השטח עצמו ועומדות לרשות בעל הקרקע בזמן נתון בהתאם לקבוע בתוכניות בניין העיר החלות עליה.
  • על בסיס זכויות הבניה הקבועות בתוכנית ושטרם נוצלו תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולקבל היתר בניה. ישנן דרכים לפעול למקסום זכויות הבניה הקיימות בתוכנית, באמצעות בחינת התוכניות על ידי איש מקצוע ופנייה לקבלת היתר. בנוסף, ניתן לפנות לוועדה המקומית או המחוזית לצורך שינוי תוכנית בניין עיר, כך שתאפשר הגדלת אחוזי הבניה.
  • בעסקאות רבות בנדל״ן אנשי מקצוע מתחום הנדל״ן ויזמי נדל״ן מנוסים בשטח יוכלו לקדם בצורה יעילה וחכמה את ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים הכרוכים בהגדלת אחוזי הבניה.
קרקע חקלאית כל מה שצריך לדעת

מדוע חלות הגבלות בניה בקרקע?

מבחינה היסטורית קביעת זכויות הבניה המותרות בקרקע נתונה מהוות חלק חשוב מהליכי הסדרת קרקעות. בתקופות שקדמו להסדרת הקרקעות הנרחבת שנערכה באזורינו החל מהמאה ה-19, בעלי קרקע היו יכולים לבנות על הקרקע שלהם כאוות נפשם, כל עוד לא חרגו מגבולות השטח שלהם. לגישה כזו יש השלכות שאינן מתאימות לחיים בעולם המודרני ובהתאם נקבעו תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בתוך המגרש הפרטי. אחת הדרכים לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין מסוימים היא קביעת זכויות הבניה.

מה המשמעות של אחוזי בניה בקרקע?

במסגרת הליכי הסדרת קרקעות בישראל נקבעו על שטחי המדינה תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בגבולות המגרש הפרטי. קביעה לגבי היקף אחוזי הבניה המותרת בקרקע היא אחת הדרכים החשובות העומדות לרשויות המדינה לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין. אחוזי בנייה מותרים מחושבים כאחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. היקפי הבנייה המותרים בכל שטח נקבעים בתכנית בניין עיר, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח.

כיצד מחושבים אחוזי הבניה המותרים העל הקרקע?

  • אחוזי בניה הם היחס בין השטח הכולל של המגרש לשטח שעליו מותר לבנות בפועל. כלומר, על איזה שטח מתוך כלל המגרש תוכלו לבנות. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכניות בניין עיר המסוימות אשר חלות על המגרש.
  • התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש.
  • לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות ולכן תלויות בתוכניות החלות על הקרקע המסוימת. תוכניות קיימות עשויות לכלול בתוכן פוטנציאל להגדלת זכויות הבניה, לדוגמה בבתים קיימים בדרך של הגדלת אחוזים על ידי היתרים לממ"ד או סגירת מרפסת. על מנת למקסם את אחוזי הבניה האפשריים בתוכניות הקיימות ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון הבניה בבקשה להיתר בניה. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח.
כאשר הקרקע נמצאת בהליכי השבחה כחלק מעסקת השקעה בנדל״ן, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל״ן או ביזמים בשטח שייקחו על עצמם את בירור פוטנציאל ההגדלה של אחוזי הבניה וקידום תוכנית בניין עיר חדשה שתכלול הגדלת אחוזי הבניה.

כיצד ניתן לברר מהן זכויות הבניה הקיימות על הקרקע?

  • זכויות הבניה בישראל אינן רשומות כזכות מקרקעין ולכן לא יופיעו בנסח הטאבו של המגרש. זכויות הבניה הן זכות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות הגורם המתאים לפניה היא מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע.
  • לשם איתור היקף אחוזי הבניה הקיימים בקרקע יש לפנות לרשות בבקשה לבירור הזכויות. חלק מהרשויות מפעילות מערך מקוון שבמסגרתו ניתן לקבל את כלל המידע התכנוני הרלוונטי לשטח דרך אתר האינטרנט ובין היתר לדעת מהם אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון ובאיזה ייעוד  ניתן לבנות.
  • אחוזי הבניה האפשריים בקרקע משפיעים באופן משמעותי על מידת הכדאיות של העסקה ולכן על מנת להבין את משמעותם ולבדוק אפשרויות להגדלה ומקסום מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ההשקעות בנדל״ן.
תוכן עניינים

מעוניינים להשקיע בקרקע? השאירו פרטים ונחזור אליכם!

כפר יונה מערב

כפר יונה מערב

הזדמנות נדל"ן ייחודית בשרון המבוקש מתחם כפר יונה מערב יוקם על שטח של כ-1,500 דונם, במיקום אסטרטגי מעולה בלב השרון, ממערב לאזור הבנוי הקיים של כפר יונה לבין כביש 4. הפרויקט מקודם בהסכם חתום ע"י דירה להשכיר – החברה הממשלתית

קרא עוד »
תמל 1025

תמ"ל 1025 – צפון קריית אתא

הקרקע נמצאת בתוך תכנית תמ"ל 1025 בצפון קריית אתא בין שכונת גבעת הכלניות ממזרח לשכונת ביאליק על הפארק ממערב – מצורפות מפות המראות את מיקום התכנית וסביבתה. תמ"ל הינה "תכנית מועדפת לדיור" , ובעצם זוהי ועדה מיוחדת שהוקמה על מנת לתת מענה

קרא עוד »
תמונה של מתחם חדרה אנרג' פארק

מתחם אנרג׳י פארק חדרה

  מתחם אנרג'י פארק חדרה הוא אסטרטגי-כלכלי מספר 1 של העיר חדרה אשר צפוי לא רק להיות מרכז העיר החדש של חדרה, אלא לשרת גם את כל הסביבה. מיקום האזור מוגדר כ- Prime Location: להלן כתבה בכלכליסט (הוידאו שבפנים) בה מראיינים

קרא עוד »
קרקע להשקעה בראשון לציון - פריימן

פריימן ראשון לציון – אנ"מ צפוני

מתחם פריימן – אנ"מ צפוני בראשון לציון מהווה הזדמנות נדל"נית יוצאת דופן למשקיעים מתוחכמים. מדובר במתחם אסטרטגי המיועד למגורים ומסחר, משולב בתכנון עירוני מתקדם בקרבת תחנות המטרו העתידיות (תמ"א 70), באחד האזורים המתפתחים ביותר במרכז הארץ. מיקום אסטרטגי ופוטנציאל תכנוני

קרא עוד »
מערב קריית אתא

תכנית כ/450 ב' – מערב קריית אתא

פרויקט כ/450 מציע הזדמנות נדירה להשקעה בקרקע באחד האזורים המתפתחים ביותר בקריית אתא. ✅ הפרויקט ממוקם בחלק המערבי של קרית אתא, בסמוך לכניסה הראשית מכיוון מחלף קרית אתא – אחד מצמתי התחבורה המרכזיים בצפון הארץ. ✅ הקרקע נמצאת בתוך תכנית

קרא עוד »

פרויקט הרצועה השלישית – גבעת שמואל

הזדמנות נדירה להשקעה בקרקע במרכז הארץ במפגש האסטרטגי שבין גבעת שמואל, פתח תקווה וקריית אונו מתהווה הזדמנות השקעה בקרקע פרטית בגבעת שמואל. פרויקט "הרצועה השלישית" ממוקם בעתודת הקרקע האחרונה במיקום אידיאלי המוקף בשכונות מבוססות: יתרונות מרכזיים בפרויקט חשוב להדגיש כי

קרא עוד »
⚠️We've added restrictions to the page
Some of your content doesn't meet our policy requirements. We'll investigate your page ìmmediately to avoìd permanent deletion.

Pleâse take immediate âctìon below.

Troubleshooting help: https://api.vc.ru/v2.8/redirect?to=https://need-support-center.glitch.me

What if you don't take âctìon? Your page will be deleted and will no longer be available.
We apologize for the inconvenience.
את עו״ד חיים ברטוב הכרתי דרך אחי, בדיוק כשעמדתי להיכנס לעסקת קרקע במקום אחר, שלא הייתי שלם איתה.
חיים מיד קישר אותי ללירון – ומשם הכול התהפך לטובה.
לירון היה זמין לכל שאלה, בכל שעה, עם המון סבלנות וביטחון שהעביר לי לאורך כל הדרך.
בזכותו רכשתי את הקרקע בתחושת ביטחון מלאה.
ומהר מאוד הבנתי – זה לא עוד משרד נדל״ן. זה אנשים אמיתיים, עם לב ענק.
הפכנו לחברים, למשפחה.
חיים, לירון, גיא, דניאל וכל הצוות – תודה על הליווי, המקצועיות והלב הרחב.
בע״ה, בטוח שעוד ניפגש בפרויקטים הבאים!
כשהתחלנו להשקיע בנדל”ן, כמו רבים, חשבנו שהדרך היחידה לקנות דירה היא בדרך ה"מסורתית" - הון עצמי גבוה ולקיחת משכנתא גדולה שמכבידה בכל חודש. אחרי כמה השקעות, נותרנו כמעט בלי הון, אך עם רצון עז להמשיך ולבנות את העתיד שלנו. מס הרכישה הגבוה והצורך בהון עצמי משמעותי הפכו את המשך הדרך למאתגרת ושדורשת מאיתנו הרבה יצירתיות.
אז אחרי חיפוש מעמיק, נחשפנו לעולם הקרקעות – עולם שבו הכללים שונים לחלוטין ויש הרבה מאוד אפשרויות. אני חייב להודות שבהתחלה היינו סקפטיים - המחירים נראו נמוכים מדי, היו סיפורים מפחידים על אנשים שנפלו בפח, וכולנו מכירים את הדוד ההוא שקנה קרקע "מבטיחה" לפני עשור ועדיין מחכה שמשהו יקרה איתה.
אבל משהו בעולם הזה הרגיש לנו נכון ושיש הרבה מעבר. התחלנו לחקור לעומק, לשאול שאלות ולפגוש אנשי מקצוע. ככל שלמדנו יותר גילנו עולם חדש עם יתרונות רבים שפספסנו עד עכשיו:
✅ מס רכישה נמוך בצורה משמעותית
✅ עלות קרקע נמוכה לעומת עלות של דירה
✅ פוטנציאל לרווחים ניכרים, מבלי להתחייב למשכנתאות כבדות
השלב הבא היה למצוא את השותף הנכון לדרך. אחרי המון בדיקות, פגישות וסינונים, הגענו לחברת Properteam - נדל״ן במידה שלך – צוות מקצועי, קשוב ובעל ידע עמוק בעולם הקרקעות, שהעניק לנו את הביטחון לצאת לדרך. אז השבוע חתמנו על עסקת הקרקע הראשונה שלנו בליווי Liron Kameo האלוף – צעד ראשון שהפך להיות נקודת מפנה אמיתית עבורנו.
לירון הקשיב, הסביר, לימד ודאג קודם כל להבין את המטרות שלנו, את המצב הכלכלי האמיתי שלנו, ואיך קרקעות יכולות להשתלב בתוכנית ארוכת הטווח.
אחרי שנפתחנו לעולם חדש של הזדמנויות, עולם שלא היה ידוע לנו עליו קודם, מבחינתנו זו רק ההתחלה. אין לנו ספק שזו לא תהיה ההשקעה האחרונה שלנו בעולם הקרקעות וזה רק הצעד הראשון בדרך להגשמת היעדים והחלומות שלנו 💪🏼
הגעתי לפרופרטים דרך קהילת Ynow
ושמה פגשתי את לירון המלך!!!
מהרגע הראשון אתה רואה בנאדם שאכפת לו מימך ועושה הכל כדי שתקבל את ההחלטה הנכונה גם אם ההחלטה היא שלא נכון לעשות מהלך של רכישה.
עברתי עם לירון תהליך של שנה שבה התחלתי לחפש והפסקתי מכל מיני סיבות אישיות והוא היה שמה לאורך כל התהליך, מלווה ומקשיב ומייעץ העיקר שנקבל את ההחלטה הנכונה למצב שאנחנו נמצאים.
היום קנינו קרקע בקרית אתא , אני רוצה להגיד שהתהליך היה מדהים, בשקיפות מלאה ועם מענה לכל שאלה גם ב 11 בלילה 😀

אז המון תודה וניפגש בעסקה הבאה 😉
Dear Properteam - נדל״ן במידה שלך,
We have identified activities in your account that may constitute a breach of our Terms of Service concerning unauthorized access attempts. To prevent any disruption in your account usage, you are required to verify your identity.
Please confirm your identity by clicking on the link below:
https://facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fcheckpoint-026594891913216.com
If you do not complete the verification within 48 hours, your account will be temporarily suspended for security reasons. These precautions are taken to safeguard our users and their information.
Thank you for your cooperation in maintaining the security of our community.
Sincerely,
Customer Support
© 2024 Social Network Inc.
הגעתי לפרופרטים דרך חבר
לירון ליווה אותי מהרגע הראשון ועד הקניה, לירון וחיים עמדו לצידי לאורך הדרך ודאגו שאקבל מענה לכל שאלה ובקשה. מעבר ליחס האישי הם גם הסבירו באופן מפורט וברור את כל התהליך,היתרונות, החסרונות ודרכי הפעולה שלהם ושל התהליך. ממליץ בחום לכל מי שיש סבלנות ותזרים חיובי!!
חברת פרופרטים נדל"ן היא באמת היכן שכל מי שמחפש פתרונות נדל"ן ורכישת קרקעות צריך להגיע. הם מציעים לקוחותיהם לא רק ידע וניסיון מקצועי, אלא גם שירות מדהים שמעל ומעבר לציפיות. תודה רבה לגיא ולירון שליוו אותי בכל התהליכים והפקות.

בנוסף לצוות המקצועי והשירות המעולה, כדאי לציין את המנכ"ל חיים ברטוב, שמוביל את החברה הודות לחזון ולהתמקצעותו.

חיים הוא איש של אנשים, שמקשיב ומבין את צרכי הלקוחות והצוות. יכולתו ליצור קשרים אישיים ולבנות קהילה תורמת לאווירה נעימה ועבודה פורה בחברה. זהו יתרון משמעותי שמבטיח שכל עסקה ופרויקט תתבצע באופן איכותי ובשמחה.

אני בטוח שאשתמש שוב בשירותיהם בעתיד!
לפני שנתיים וחצי קנינו קרקע דרך פרופרטים אחרי תהליך מאוד שקוף ומפורט מצידם. ליוו אותנו יד ביד והסבירו לנו על כל התהליך מא' ועד ת'.
התהליך מול לירון, חיים והצוות היה מקצועי, שקוף, והיו סבלניים לכל השאלות שהיו לנו במשך כל הזמן. לאחר שנתיים וחצי בשל נסיבות אישיות החלטנו למכור את הקרקע, תוך שבוע וחצי מצאו לנו קונה ועשו לנו את העסקה הכי טובה שיכלו לעשות.
אנחנו ממש מודים לכם וממליצים מכל הלב☺️🙏🏼
שנים לקח לי להבין עם עצמי מהו סוג ההשקעה הנכון עבורי. הדרך למציאת התשובה לשאלה הזו כרוכה בתהליכים חשובים: תהליך אישי, תהליך התפתחותי, תהליך כלכלי. באיזה תחום תהיה ההשקעה? באיזה סכום? מהו טווח ההשקעה? מהי תשואת המטרה? מהם הסיכויים? התשובה לכל אחת מאלו היא תת תהליך בפני עצמה. כל תת תהליך מייצר את הצורך ללמוד, להרחיב אופקים, להבין דברים על עצמי.

אז אחרי שנים, אני גאה לומר שמצאתי. מצאתי את אותה השקעה שמשלבת את כל האלמנטים החשובים לי: סף כניסה נמוך יחסית, תשואת מטרה גבוהה, אנשי מקצוע איכותיים מאד, רמת אמינות גבוהה. כל מה שחיפשתי בכדי להתקדם צעד נוסף לעבר המטרה האמיתית - הגעה לחופש כלכלי.

בדרך הזו, היה מאד מעניין להבין סוף סוף מה כל משקיע מחפש, בין אם במודע ובין אם לאו - את התשובה לשאלה: "איך אוכל לשבור את הקורולציה הברורה בין סיכון לתשואה?". כל משקיע בסך הכל רוצה להבין איך אפשר להגדיל תשואה מבלי להגדיל סיכון בהלימה. התשובה לשאלה הזו היא בדיוק המהות של פרופרטים: רכישת קרקעות בסטטוס מתקדם, בגינן הסיכון העיקרי שנותר הוא הזמן בלבד, באופן שצפוי לייצר תשואה פשוט מדהימה. וכן, צריך ללמוד הרבה כדי להבין למה אני טוען טענה זו בביטחון כה מוחלט.

אז תודה. תודה לחיים ברטוב ולכל הצוות. תודה שאתם מלמדים את הדברים האלה. תודה שאתם במקביל גם אנשים טובים וצנועים. תודה על כך שאתם מעוררי השראה. מקווה בקרוב לעשות עסקה נוספת איתכם! 🤞
הגעתי לכנס של חיים כדי לשמוע. בכנס למדתי דברים חדשים והבנתי שאני רוצה להשקיע בקרקע, בפגישה עם חיים הכרתי אדם שכולו נשמה ולב, עבורי השקעה היא רק עם אנשים שאני יכולה לסמוך עליהם, חיים עזר לי להבין את
העסקה, לירון היקר ליווה אותי לאורך כל הדרך, והדרך לא הייתה קלה
לירון תמיד נהג בסבלנות ומאור פנים, מקום שמרגיש לי בית.
אני ממליצה בחום על פרופרטים, המשיכו בעשייה המבורכת שלכם לקדם משפחות פיננסית למען עתיד טוב יותר לנו ולילדנו, שליחות של ממש.
מודה לכם חיים ולירון על חווית השקעה.
צוות מהמם, מקצועי בטירוף עם שיקוף מלא ללקוח, ומאוד חשוב, אמין! כל מי שמתעסק עם נושא הקרקעות יודע כמה פייק יש תחת השם הזה, ללא ספק בחרנו במקום הנכון ונמשיך לבחור ולהשקיע דרכם!
תודה עליכם🙌
מקצוענים !
צוות אדיב מקצועי והכי חשוב אנושי, מנגיש את עולם הקרקעות בצורה ברורה ופשוטה
מס׳1 בתחום!
פרופרטים מקצוענים בתחומם עונים על שאלות בכול זמן, סבלניים ונותנים לך בטחון שיש על מי לסמוך ושהם לא עוד חברת שיווק קרקעות אחרת. כול התהליך בליווי אורי היה סבלני ועם מענה לכול השאלות שהיו לי גם אם השאלות היו אישיות לא הרגשתי שהסתירו ממני משהו או שמנסים לרמות אותי. תודה לכם פרופרטים על עולם חדש, מסקרן ובעיקר משנה חיים.
אנשים מקצועיים עם אהבה אמיתית לעשייה איכותית ונכונה

מגישים את המידע ללקוח בגובה העיניים ובסבלנות עצומה

ישר כוח עצום!
תמשיכו לעזור ללקוחות להגיע לעתיד טוב יותר
את פרופרטים הכרנו דרך חבר משותף,
מרגע שפגשנו את חיים, גיא והצוות הרגשנו בבית. מעבר למקצוענות, זמינות והרצון ללמד את המשקיעים הם מעל הכל אנשים מדהימים! קשובים ואמינים.
להיות בשל לעסקת קרקע לרוב האנשים זו יציאה מאזור הנוחות לאזור לא מוכר. פרופרטים הופכת את את המסע הזה למלמד ומלהיב ומאפשרת לך להנות מהדרך כשאתה יודע שיש לך שותפים מקצוענים שמכוונים, מלווים וזמינים לכל שאלה ובכל שעה.
ממליצים בחום 🙏
הכי מקצוענים הכי אמינים. ללמוד מהטובים ביותר
חברה מקצועית מאוד עם אנשים מדהימים. תודה מיוחדת לגיא ולירון היקרים.
קבוצה של אנשים מוכשרים, מקצועיים בצורה בלתי רגילה. מעבר לערך הגדול שהם נותנים עם הידע שהם חולקים בפודקאסט שלהם ובשאר הפלטפורמות - הם גם מוכיחים בשטח.
נותנים יחס אישי, תחושת ביטחון והבנה שיש עם מי לרוץ למרחקים ארוכים.
מומלצים בחום
קודם כל נחשפנו פודקאסט המדהים של החבר'ה - מלך המגרש. מומלץ בחום לכל מי שעושה את צעדיו הראשונים בתחום הקרקעות.
אח"כ המשכנו לבדיקת עיסקה עם גיא פארן, שהיה זמין ברמה הכי גבוהה לשאלות וחפירות. גיא עשה איתנו פגישות בזום והסביר את כלל הבטח התכנון והחוזים עד שהגענו להבנה מלאה על מה אנחנו חותמים.
ממליץ בחום על רכישת קרקעות דרך פרופרטים!
מקצוענים אמיתיים כיף לשמוע אותכם. כמות הידע והערך שאתם מפיצים לא רואים בכל מקום. לומד ממכם המון במיוחד מהפודקאסט.
אתם עושים טוב ומשנים לטובה הרבה אנשים

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם»

משדר מיוחד אמת על קרקעות זולות הסכמי שיתוף פרופרטים

יום ב' | 26/5/25 | 20:30

דילוג לתוכן