מהם אחוזי בניה?
- זכויות בניה, או אחוזי בניה, הם הגבלה הקיימת ביחס להיקף הבניה המותרת על קרקע. כלומר, הקביעה בנוגע לאחוזי הבניה המסוימים בשטח מגדירה ותוחמת את היקף הבניה שניתן יהיה לבצע בו. למעשה החלק היחסי מהקרקע אשר עליו מותר בפועל לבנות. זכויות הבניה נקבעות על פי ההיתר הניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה ועל בסיס תכניות בניין העיר החלות על השטח.
- זכויות הבניה מקושרות ישירות אל השטח עצמו ועומדות לרשות בעל הקרקע בזמן נתון בהתאם לקבוע בתוכניות בניין העיר החלות עליה.
- על בסיס זכויות הבניה הקבועות בתוכנית ושטרם נוצלו תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולקבל היתר בניה. ישנן דרכים לפעול למקסום זכויות הבניה הקיימות בתוכנית, באמצעות בחינת התוכניות על ידי איש מקצוע ופנייה לקבלת היתר. בנוסף, ניתן לפנות לוועדה המקומית או המחוזית לצורך שינוי תוכנית בניין עיר, כך שתאפשר הגדלת אחוזי הבניה.
- בעסקאות רבות בנדל״ן אנשי מקצוע מתחום הנדל״ן ויזמי נדל״ן מנוסים בשטח יוכלו לקדם בצורה יעילה וחכמה את ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים הכרוכים בהגדלת אחוזי הבניה.
מדוע חלות הגבלות בניה בקרקע?
מבחינה היסטורית קביעת זכויות הבניה המותרות בקרקע נתונה מהוות חלק חשוב מהליכי הסדרת קרקעות. בתקופות שקדמו להסדרת הקרקעות הנרחבת שנערכה באזורינו החל מהמאה ה-19, בעלי קרקע היו יכולים לבנות על הקרקע שלהם כאוות נפשם, כל עוד לא חרגו מגבולות השטח שלהם. לגישה כזו יש השלכות שאינן מתאימות לחיים בעולם המודרני ובהתאם נקבעו תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בתוך המגרש הפרטי. אחת הדרכים לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין מסוימים היא קביעת זכויות הבניה.
מה המשמעות של אחוזי בניה בקרקע?
במסגרת הליכי הסדרת קרקעות בישראל נקבעו על שטחי המדינה תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בגבולות המגרש הפרטי. קביעה לגבי היקף אחוזי הבניה המותרת בקרקע היא אחת הדרכים החשובות העומדות לרשויות המדינה לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין. אחוזי בנייה מותרים מחושבים כאחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. היקפי הבנייה המותרים בכל שטח נקבעים בתכנית בניין עיר, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח.
כיצד מחושבים אחוזי הבניה המותרים העל הקרקע?
- אחוזי בניה הם היחס בין השטח הכולל של המגרש לשטח שעליו מותר לבנות בפועל. כלומר, על איזה שטח מתוך כלל המגרש תוכלו לבנות. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכניות בניין עיר המסוימות אשר חלות על המגרש.
- התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש.
- לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ”ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.
כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע?
זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות ולכן תלויות בתוכניות החלות על הקרקע המסוימת. תוכניות קיימות עשויות לכלול בתוכן פוטנציאל להגדלת זכויות הבניה, לדוגמה בבתים קיימים בדרך של הגדלת אחוזים על ידי היתרים לממ”ד או סגירת מרפסת. על מנת למקסם את אחוזי הבניה האפשריים בתוכניות הקיימות ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון הבניה בבקשה להיתר בניה. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח.
כאשר הקרקע נמצאת בהליכי השבחה כחלק מעסקת השקעה בנדל״ן, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל״ן או ביזמים בשטח שייקחו על עצמם את בירור פוטנציאל ההגדלה של אחוזי הבניה וקידום תוכנית בניין עיר חדשה שתכלול הגדלת אחוזי הבניה.
כיצד ניתן לברר מהן זכויות הבניה הקיימות על הקרקע?
- זכויות הבניה בישראל אינן רשומות כזכות מקרקעין ולכן לא יופיעו בנסח הטאבו של המגרש. זכויות הבניה הן זכות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות הגורם המתאים לפניה היא מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע.
- לשם איתור היקף אחוזי הבניה הקיימים בקרקע יש לפנות לרשות בבקשה לבירור הזכויות. חלק מהרשויות מפעילות מערך מקוון שבמסגרתו ניתן לקבל את כלל המידע התכנוני הרלוונטי לשטח דרך אתר האינטרנט ובין היתר לדעת מהם אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון ובאיזה ייעוד ניתן לבנות.
- אחוזי הבניה האפשריים בקרקע משפיעים באופן משמעותי על מידת הכדאיות של העסקה ולכן על מנת להבין את משמעותם ולבדוק אפשרויות להגדלה ומקסום מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ההשקעות בנדל״ן.
מעוניינים להשקיע בקרקע? השאירו פרטים ונחזור אליכם!
