מהו מס רכישה על קרקע?

במסגרת העלויות השונות הקיימות לעסקה בקרקע אנחנו מקפידים תמיד לבחון את תשלומי המס הכרוכים בה. על פי החוק בישראל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב גם בתשלום מס רכישה למדינה עבור ביצוע העסקה. חישוב סכום המס עבור העסקה משתנה כתלות בסוג נכס המקרקעין ומחושב על פי שווי העסקה, בשיעורים שמתעדכנים מדי שנה. במקרים מסוימים, מס רכישה עשוי לשנות את התמונה ביחס לכדאיות העסקה, כמו למשל ברכישת דירת מגורים מעבר לדירה ראשונה. במקרים אחרים, ניתן יהיה לקבל גם הקלות או פטורים בתשלום מס רכישה. אלה הדברים שכדאי שתדעו על מס רכישה על קרקע.

 

 

מהו מס הרכישה החל על סוגי נכסים שונים?

סכום מס הרכישה תלוי בסוג הנכס ומטרותיו, כאשר על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

דירת מגורים יחידה – ככלל, רכישת דירת מגורים יחידה תהיה כרוכה במס רכישה נמוך המחולק למדרגות. נכון לשנת 2018, עד סכום של 1,664,520 ₪  שיעור המס עומד על 0%, לאחר מכן מדרגה נוספת של 3.5% עד לסכום של 1,974,335 ₪ וכן הלאה עד לשיעור של 10%.

דירות נוספות מעבר לדירה יחידה – דירת מגורים שנייה תהיה כרוכה בסכום מס רכישה גבוה יותר החל מהשקל הראשון. במסגרת המדרגה הראשונה – עד סכום של 5,095,570 ₪ ישולם מס בשיעור של 8%. מדרגה שנייה – עבור כל סכום מעל 5,095,570 ₪ ישולם מס בשיעור של 10%.

זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים – גובה המס המשולם הוא קבוע ובשיעור של 6%. ברכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה לדירת מגורים כולל היתר בנייה בתוך שנתיים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה רטרואקטיבית לפי שיעור של 5%.

מהו שווי לצורך חישוב מס רכישה?

שווי הרכישה הוא הסכום עליו הסכימו הצדדים בצורה מפורשת וכפי שבא לידי ביטוי בסעיף "תמורה" שבחוזה החתום של העסקה. במקרים בהם מנהל מיסוי המקרקעין סבור שהסכום המוסכם אינו משקף באמת את שווי הזכות שקנה הרוכש בקרקע הוא עשוי לקבוע כי שווי העסקה שונה – למשל במצבים של קרבה בין המוכר לקונה או כאשר ישנו חשד לחוסר תום לב. במצב כזה חישוב השווי ייעשה לפי שווי השוק של הקרקע באזור הנכס בהתאם לגודלו של הנכס. במקרים אלה מס הרכישה יחושב על פי השווי המוערך. יש לשים לב שלצורך חישוב השווי יילקחו בחשבון גם תשלומי היטל השבחה אם הקונה הוא ששילם אותם במסגרת ההסכמות בין הצדדים.

הקלות בשיעור מס רכישה על משק חקלאי

המדינה קבעה הקלה במס רכישה עבור הרוכשים קרקע המוגדרת כמשק חקלאי. לצורך כך נקבעו שתי מדרגות מס (נכון ל- 16.1.2018 עד ליום 15.1.2019):

1. מדרגה ראשונה – עד 665,437 ₪ – על חלק השווי שאינו עולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 0.5%.

2. מדרגה שנייה – מעל 665,437 ₪ – על חלק השווי שעולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 5%.

לצורך חישוב שיעור מס הרכישה, על חלק מהקרקע המשמש למגורים ייגבה מס רכישה בהתאם לשיעורים החלים על רכישת דירת מגורים. יתר השטח, יחושב בהתאם לפירוט שלנו בשתי המדרגות.

מי זכאי להקלות במס רכישה?

הנחות לבעלי מוגבלויות – ישנן הנחות קבועות בחוק לנכים, עיוורים, ניצולי שואה, נפגעי פעולות איבה ועוד. לרוב מדובר על פטור מתשלום מס עבור מדרגת המס הראשונה ובהמשך, תשלום של 0.5% בלבד עד לסכום של 2,500,000 ₪.

העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג כאשר בני הזוג גרים יחד באותה דירה הם פטורים מתשלום מס רכישה ומס שבח.

עולים חדשיםעבור דירת מגורים או קרקע לצורך הקמת בית עסק. שיעורי ‏מס ‏הרכישה‏ לעולים עומד על 0.5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,672,385 ₪ ועל 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,672,385 ש"ח.

 

    

מחפשים קרקע חקלאית להשקעה? למה כדאי לשים לב?

בשנים האחרונות הפכו השקעות בקרקעות חקלאית למבוקשות במיוחד והציבו אלטרנטיבה מצוינת לרכישת דירה או השקעות באפיקים אחרים. בהנחה שאין לכם שאיפות לעסוק בחקלאות, האפשרות לרווח בקרקע חקלאית להשקעה טמונה בהליך הפשרת הקרקע – כלומר, הפיכתה מקרקע חקלאית לקרקע שאיננה מוגדרת עוד כחקלאית והיא זמינה להוצאת היתר בנייה. העסקאות המשתלמות ביותר בקרקעות חקלאיות מבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת קרקע חקלאית, כאשר ישנן אינדיקציות חזקות להשלמת המהלך אך הוא טרם הושלם. בשלב זה, מחירה של הקרקע יהיה זול בעת הקנייה וצפוי לעלות לקראת קבלת האישורים הנדרשים. כמובן, לצד הסיכוי לרווח ישנם גם סיכונים שיש לקחת בחשבון. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לבדוק בחיפוש אחר קרקע חקלאית להשקעה.

 

 

מהו הליך הפשרת קרקע חקלאית?

ייעודי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות ותכניות בניין עיר (תב"ע). הייעודים שנקבעו עבור כל קרקע תואמים למטרות השונות שיועדו עבורה בהליך התכנון. כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים. במצב זה כל שימוש אחר בקרקע, ובין היתר, הקמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם את הייעוד התכנוני שלה ולכן אינו חוקי. ייעודי הקרקע יכולים להשתנות, אך שינויים אלה נעשים במסגרת הליכים תכנוניים ארוכי טווח ומורכבים אשר דורשים בין היתר הגשת תוכניות, בירוקרטיה מסובכת והליכי אישור רבים. הליך שינויי יעודה התכנוני של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה מכונה גם הליך הפשרת קרקע.

בדקו מהו המצב התכנוני של הקרקע

כפי שאנחנו חוזרים ומסבירים, לא כל השקעה בקרקע חקלאית כלשהי תתגלה כרווחית בסופו של דבר וישנה חשיבות רבה לבחירת הקרקע בהתאם למצב התכנוני שבו היא מצויה. אנו מדברים בעיקר על שלב הביניים שבו בוצעו צעדים לקראת שינוי הייעוד של הקרקע וישנו אופק מבטיח למדי שההליך יושלם בסופו של דבר. על מנת שניתן יהיה לבצע הערכה האם קרקע חקלאית מסוימת מתאימה להשקעה, חשוב להתחיל בבדיקת המצב התכנוני החל עליה. לצורך כך תצטרכו לעיין בתוכניות החלות על הקרקע ולבחון, בין היתר:

* מהו ייעוד הקרקע?

* כמה זכויות בניה משויכות לנכס?

* האם ישנן זכויות בניה עודפות שטרם נוצלו?

* בעסקה הכוללת יזמות בניה – האם קיים היתר בניה?

בדקו את המחיר ואת עלויות העסקה – האם זה כדאי?

אינדיקציה טובה במיוחד ביחס למחיר הנכס תוכלו לקבל בהתבסס על מחירן של עסקאות קודמות שבוצעו בנכס. מידע בנושא ניתן לקבל בין היתר באתר רשות המיסים תחת "מאגר מידע נדל"ן". פרט לכך, השקעה בקרקע כרוכה בהוצאות נוספות כדוגמת מס רכישה, אגרות, עלויות פיתוח, שכר טרחה לעורכי דין ואנשי מקצוע ועוד. בהקשר זה יש לקחת בחשבון שבסיומו של הליך ההפשרה או כאשר מאושרת תוכנית בניה, בעל הקרקע יחויב על ידי הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בהתאם לשיעור שיקבע על ידי שמאי. כלל העלויות הללו צריכות להילקח בחשבון הן בהחלטה על עצם הכניסה לעסקה והן בהמשך, בהחלטה על מועד מימוש הנכס.