האם כדאי לקנות קרקע חקלאית?
- בשנים האחרונות הפכו השקעות בקרקעות חקלאיות למבוקשות במיוחד והציבו אלטרנטיבה מצוינת לרכישת דירה או השקעות באפיקים אחרים.
- בהנחה שאין לכם שאיפות לעסוק בחקלאות, האפשרות לרווח בקניית קרקע חקלאית להשקעה טמונה בהליך הפשרת הקרקע – כלומר, הפיכתה מקרקע חקלאית לקרקע זמינה להוצאת היתר בנייה.
- העסקאות המשתלמות ביותר בקרקעות חקלאיות מבוצעות בשלב הביניים של תהליך הפשרת הקרקע, כאשר ישנן אינדיקציות חזקות להשלמת המהלך אך הוא טרם הושלם. בשלב זה, מחירה של הקרקע יהיה זול בעת הקנייה וצפוי לעלות לקראת קבלת האישורים הנדרשים.
- כמובן, לצד הסיכוי לרווח ישנם גם סיכונים שיש לקחת בחשבון. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לבדוק בחיפוש אחר קרקע להשקעה.
עו"ד חיים ברטוב מנכל פרופרטים – כתב הנדל"ן בתכנית חשבון פתוח בערוץ 14: מה השלבים שעוברת קרקע חקלאית עד שהיא מופשרת לבנייה?
מהו הליך הפשרת קרקע חקלאית?
- ייעודי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות ותכניות בניין עיר.
- הייעודים שנקבעו עבור כל קרקע תואמים למטרות השונות שיועדו עבורה בהליך התכנון. כאשר קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית משמעות הדבר שהיא מיועדת לגידולים חקלאיים.
- במצב זה כל שימוש אחר בקרקע, ובין היתר, הקמת בנייני מגורים, מסחר או תעשייה, איננו תואם את הייעוד התכנוני שלה ולכן אינו חוקי.
- ייעודי הקרקע יכולים להשתנות, אך שינויים אלה נעשים במסגרת הליכים תכנוניים ארוכי טווח ומורכבים אשר דורשים בין היתר הגשת תוכניות, בירוקרטיה מסובכת והליכי אישור רבים.
- הליך שינויי יעודה התכנוני של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה מכונה גם הליך הפשרת קרקע.
בדקו מהו המצב התכנוני של הקרקע
כפי שאנחנו חוזרים ומסבירים, לא כל קניית קרקע חקלאית כלשהי תתגלה כרווחית בסופו של דבר וישנה חשיבות רבה לבחירת הקרקע בהתאם למצב התכנוני שבו היא מצויה. אנו מדברים בעיקר על שלב הביניים שבו בוצעו צעדים לקראת שינוי הייעוד של הקרקע וישנו אופק מבטיח למדי שההליך יושלם בסופו של דבר.
על מנת שניתן יהיה לבצע הערכה האם קרקע חקלאית מסוימת מתאימה להשקעה, חשוב להתחיל בבדיקת המצב התכנוני החל עליה. לצורך כך תצטרכו לעיין בתוכניות החלות על הקרקע ולבחון, בין היתר:
- מהו ייעוד הקרקע?
- כמה זכויות בניה משויכות לנכס?
- האם ישנן זכויות בניה עודפות שטרם נוצלו?
- בעסקה הכוללת יזמות בניה – האם קיים היתר בניה?
בדקו את המחיר ואת עלויות העסקה - האם זה כדאי?
אינדיקציה טובה ביחס למחיר הקרקע ניתן לקבל באמצעות בחינת עסקאות קודמות שבוצעו בנכס ובסביבתו. מידע בנושא זמין, בין היתר, במאגר מידע נדל״ן של רשות המסים. מעבר למחיר הרכישה, השקעה בקרקע חקלאית כרוכה בהוצאות נוספות שעשויות לכלול מס רכישה, אגרות, עלויות פיתוח ושכר טרחה לעורכי דין ולאנשי מקצוע.
בהקשר זה יש לקחת בחשבון שבסיומו של הליך ההפשרה או כאשר מאושרת תוכנית בניה, בעל הקרקע יחויב על ידי הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בהתאם לשיעור שיקבע על ידי שמאי. כלל העלויות הללו צריכות להילקח בחשבון הן בהחלטה על עצם הכניסה לעסקה והן בהמשך, בהחלטה על מועד מימוש הנכס.
אם אתם בוחנים קרקע – הקלטנו מדריך מלא שמומלץ לשמוע לפני השקעה:
