כיצד לזהות הזדמנויות נדל"ן?

לאורך ההיסטוריה האפשרות להשקיע בנדל"ן משכה אנשים רבים שבחרו להחזיק, לקנות ולמכור נכסי נדל"ן במטרה להשיא רווחים. בשנים האחרונות אנחנו עדים לעלייה קבועה ומשמעותית במחירי הנדל"ן בישראל. עד כה הניסיונות לבלום את עליית המחירים לא צלחו וספק אם המגמה הזו תשתנה בעתיד. לאור המצב הנוכחי בשוק, השקעה מוצלחת בנדל"ן תלויה ביכולת לזהות בזמן ובמקום המתאים הזדמנויות נדל"ן מבטיחות. זיהוי הזדמנות להשקעה בנדל"ן דורשת היכרות עם השוק, הבנת השוק והכוחות הפועלים בו ויכולת לקרוא ולמפות את התרחישים האפשריים מבחינת הנכס והסבירות להתממשותם. ולא פחות חשוב מכך, עבודת שטח איכותית ומאומצת שמאפשרת לשים את היד על העסקה המבטיחה ביותר ולהפוך אותה לשלכם.

מה הופך עסקה בנדל"ן להזדמנות ששווה להשקיע בה?

ישנן אפשרויות רבות להשקיע בנדל"ן אך ברור שלא כל עסקה בנדל"ן היא הזדמנות שאסור לפספס. אנחנו מתייחסים להשקעות בנדל"ן כהזדמנויות חד-פעמיות וכאלה שלא נרצה לוותר עליהן כאשר בשקלול היקף ההשקעה הכספית, משך ההשקעה הצפוי ורמת הסיכון המסתמנת מתקבל צפי להשאת רווחים גבוהים ביחס לממוצע בשוק. ישנם סוגים שונים של השקעות בנדל"ן והזדמנויות עשויות להתגלות בכל אחת מהאפשרויות – בין אם מדובר בדירה להשקעה, יזמות נדל"ן, קבוצת רכישה או השבחת קרקעות והפיכתם מקרקע חקלאית לקרקע מתאימה לבניה ולמגורים.

 

 

באילו אזורים בארץ קיימות הזדמנויות נדל"ן?

שוק הנדל"ן בישראל הינו שוק עם מחירים מאוד גבוהים ותנאי ריבית לא אטרקטיביים. יחד עם זאת אנו מבינים שאין מגמה חד משמעתית. ישנם אזורי בניה אשר בסיומה נשארים מבנים ריקים ללא ביקוש ולעומת זאת ישנם אזורים בהם הביקוש גדול על ההיצע והמבנים מאוכלסים עד אפס מקום עוד הרבה לפני סיום הבניה והפיתוח העירוני מסביב.

אנו מבינים שלמיקום הנכס ותזמון הרכישה יש השפעה גדולה על הביקוש וההיצע. באזור תל אביב למשל, המחירים כיום גבוהים מלכתחילה ולכן השקעה באזורים אלה כרוכה בסכומי כסף גדולים, התשואה יציבה אך לרוב אלה אינם המקומות שיזמנו הזדמנויות נדל"ן טובות ונגישות. מומלץ לחפש את הזדמנויות הנדל"ן באזורים שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהם, לרוב נמצא אותם בפריפריה, במתחמים עם נגישות לכבישים ראשיים, בסמיכות למרכזי מסחר גדולים וכמובן לתחנת רכבת ואוטובוסים. אזורים לדוגמה הם באר שבע בדרום, טבריה בצפון וחדרה בשרון.

מה נרצה לבדוק כדי לזהות הזדמנות בנדל"ן?

בתור יועצים בתחום הנדל"ן חשוב לנו לראות את התמונה המלאה והנכונה ביותר ברגע נתון על מנת לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל גבוה להצלחה. על מנת לאתר את העסקה הבאה אנחנו מאתרים ואוספים מידע מגורמים שונים:

מידע תכנוני – בירור המצב התכנוני של הקרקע ובין היתר, התוכניות המחוזיות ותוכניות בניין העיר שחלות עליה כעת, בקשות ותוכניות שהוגשו או מידע אודות צעדים תכנוניים צפויים על ידי הרשות המקומית, יזמים וגורמים מעורבים אחרים.

תוכניות השקעה ופיתוח – קיום פגישות עם גורמים במחלקת התכנון והבניה ברשות המקומית וקבלת מידע מקצועי ומהימן ביחס לתוכניות הצפויות בשטח ובסביבה.

נתונים מספריים אודות הנכס והסביבה – בחינת נתונים כספיים, נתונים משמאים ותחזיות לגבי האזור בו מצוי הנדל"ן.

איסוף מידע מהשטח – אנחנו מקפידים להגיע לשטח, לנהל פגישות ושיחות עם גורמים רלוונטיים ולמעשה להרגיש את המקום באופן בלתי אמצעי וישיר.

זיהיתם הזדמנות נדל"ן – מה הצעד הבא?

רגע לפני שאתם מסתערים על הזדמנות הנדל"ן שלכם בכל הכוח כשבידכם כל כספי החיסכון שצברתם, רצוי שתתייעצו עם מומחים בתחום לקבלת תמיכה וליווי מקצועי. ישנם דברים רבים שחשוב לקחת בחשבון ותרצו לאמת את הפרטים שבידיכם, להבין היטב את הסיכונים הכרוכים בעסקה, מהן העלויות שלה, הזמן למימוש העסקה והתשואה הצפויה נטו. גם אם טרם מצאתם השקעה פוטנציאלית, תוכלו להתייעץ עם מומחי הנדל"ן על הזדמנויות נדל"ן שעומדות כעת על הפרק, לברר יחד את היקף ההשקעה ואופן ההשקעה המתאימים ביותר עבורכם.  

 

     

מהו תהליך השבחת קרקע?

אנשים רבים פונים בשנים האחרונות להשקעות בנדל"ן ובפרט לרכישת קרקע שניתן לבצע בה הליך השבחת קרקע. בישראל נהוג לבצע השבחה של קרקע במספר דרכים, כאשר התוצאה בסיומו של הליך ההשבחה היא עלייה משמעותית בערכה של הקרקע. אחת האפשרויות האטרקטיביות להשבחה היא שינוי ייעוד הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה. מדובר בתהליך לא קצר שדורש השקעה והתמודדות עם בירוקרטיה והליכים מנהליים. אם גם אתם שוקלים להיכנס לעסקה בנדל"ן שכרוכה בהליך השבחת קרקע, הנה כמה דברים שחשוב שתדעו.

מהי השבחת קרקע?

השבחת קרקע היא ביצוע פעולות וקידום תהליכים במטרה להעלות את ערכה של הקרקע – להפוך אותה למשובחת יותר מבחינת ערכה הכספי. את תהליך ההשבחה של הקרקע מניע ומקדם לרוב בעל הקרקע, יזם או בעל עניין אחר בקרקע. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי. כך יוצא שבסיום הליך ההשבחה יש בידי הבעלים של הקרקע נכס ששווה הרבה יותר מעלות הרכישה ולמעשה באמצעות תהליך ההשבחה נוצר לבעלים של הקרקע הרווח המשמעותי ביותר מעסקת הנדל"ן. כמובן שלא כל קרקע היא קרקע עם פוטנציאל להשבחה ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום ובכך לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי להצלחת ההליך.

 

 

אילו אפשרויות קיימות להשבחת קרקע?

הוספה והגדלה של זכויות בניה – על שטח המגרש קבועים אחוזי בניה מותרים כתלות בתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע. כאשר מבוצעים הליכים תכנוניים להגדלת אחוזי הבנייה מותרים עולה ערך הקרקע והיא עוברת למעשה השבחה.

עסקת קומבינציה – עסקה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו על קרקע בתמורה לדירות בפרויקט שייבנה על ידי הקבלן.

שינויי ייעוד בקרקע חקלאית – במסגרת השבחה זו קרקע שנקבע בתכניות החלות עליה כי היא קרקע חקלאית עוברת הליכים של שינויי ייעוד והופכת לקרקע למגורים או למסחר שניתן לבנות עליה. מדובר בתהליך ארוך שכולל לא מעט שלבים בדרך אך הוא בעל פוטנציאל להשאת רווחים גדולים מאוד.

כיצד מבוצעת השבחת קרקע חקלאית?

בתרשים החינמי שיצרנו "שלביות אפשרית נפוצה להשבחת קרקעות" תוכלו להתרשם משלבים השונים בתהליך השבחת קרקע חקלאית. נפרט כעת את השלבים העיקריים בתהליך:

הכנת התכניות – בשלב זה מתוכננות תוכניות המתאר החדשות עבור הקרקע. התכניות כוללות את הייעוד החדש של הקרקע כך שניתן יהיה לקבל עליה היתרי בניה. תוכניות הבניה נבנות על ידי אנשי מקצוע העוסקים בתחום התכנון והבניה.

דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית – הגשת התוכניות אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. אלה השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשבחה והם עלולים לעיתים להימשך זמן רב. רצוי שיהיה בתמונה יזם או גורם אחר שדואג להניע את גלגלי המערכת.

שלב ההפקעה – לאחר אישור התכנית, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטחה של קרקע חקלאית מופשרת לטובת הקמת שטחים ציבוריים כמו כבישים או מבנים ציבוריים.

סיום התהליך –  כאשר התהליך יגיע לסופו המיוחל הקרקע תהיה מושבחת ומיועדת לבנייה. בהתאם, הערך שלה יעלה משמעותית.