ממה מושפעת התשואה בנדל"ן?

כאשר אנחנו חושבים על השקעה לרוב נבחן את האפשרויות העומדות לפנינו במונחים של תשואה. ההחלטה שלנו האם להיכנס להשקעה כזו או אחרת תלוי בהערכותינו המבוססות על התשואה שהיא צפויה לשאת, עד כמה התשואה הזו טובה לעומת האלטרנטיבות הקיימות ועד כמה היא משקפת את מידת הסיכון שיש בהשקעה. כאשר, במרבית המקרים השקעה יציבה ביותר בעלת סיכונים נמוכים תפיק לרוב אחוזי תשואה נמוכים ולעומתה השקעה "מסוכנת" יותר אמורה להבטיח אחוזי תשואה גבוהים. השאיפה היא כמובן למצוא את התמהיל המתאים ביותר עבורכם כמשקיעים. תשואה בנדל"ן מורכבת מגורמים שונים ומשתנה כתלות באופי ההשקעה ובשאלה האם מדובר בהשקעה בנכס מניב או השקעה בפיתוח קרקע.

מהי תשואה?

תשואה היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות אשר מייצג באחוזים את הרווח או ההפסד מההשקעה. ניקח דוגמה בסיסית:

דירה שנרכשה לפני שנה בעלות של 100,000₪ וכיום, שנה לאחר מכן, שווי הדירה עלה ועומד על 110,000 ₪. נחלק את עליית השווי במשך השנה הזו – 10,000 ₪ לשווי ההשקעה בנקודת הייחוס לפני שנה – כלומר, 100,000 ₪  במקרה הזה התשואה עומדת על 10%.

בדוגמה שהצגנו תשואה של 10% מייצגת את ההפרש באחוזים בין ההשקעה הראשונית לבין השווי של הנכס כיום. השינוי בתשואה יכול לנבוע ממקורות שונים: ריבית, רווח מעסק, רווח הון ועוד. בהתאם, ישנן דרכים שונות לחשב תשואה וגורמים שיש לקחת בחשבון כתלות באופי ונסיבות ההשקעה.

 

 

מדוע התשואה מעניינת אותנו?

התשואה חשובה לנו כאשר אנו שוקלים לבצע השקעה מפני שהיא כלי מקובל ונוח אשר נותן לנו ערך מדיד לבחינת רווחיות העסקה. כאשר התשואה הפוטנציאלית בעסקה מחושבת בצורה נכונה ולוקחת בחשבון את הגורמים המשפיעים על הרווח הצפוי כדוגמת תשלומי מיסים, הוצאות נלוות לרכישה, הוצאות שוטפות וחד פעמיות וכיו"ב היא מעניקה לנו תמונה שמשקפת נאמנה עד כמה השקעה שעל הפרק משתלמת. כאשר בידינו נתונים אודות התשואה של עסקה נוכל להשוות אותה למשל לתשואות אפשרויות באלטרנטיבות מוצעות מאותו הסוג וכן לעסקאות באפיקי השקעה אחרים. גורם נוסף שנכנס לשיקולים אלה הוא הסיכון שקיים בעסקה כאשר ככל שהסיכון גבוה יותר התשואה הצפויה חייבת להיות גבוהה יותר על מנת לשקף את הסיכון שניטל.

מהי תשואה בנדל"ן?

גם בהשקעה בנדל"ן ישנם חישובי תשואה שונים כתלות בסוג העסקה. כאשר מדובר בנכס מניב – כלומר, נכס נדל"ן אשר מפיק זרם הכנסות כדוגמת דירת מגורים, משרד, חנות או כל נכס אחר שמשולמים עליו דמי שכירות או שימוש קבועים – חישוב התשואה יהיה מורכב מהכנסות משכירות ומעליית ערך הנכס. לעומת זאת, בהשקעה בנדל"ן במטרה להשביח את הנכס, כדוגמת הפשרת קרקע חקלאית או שיפוץ משמעותי חישוב התשואה ייעשה על בסיס העלייה בערך הנכס בלבד מפני שאין במקרה הזה זרם הכנסות.

תשואה על קרקע בהליכי השבחה

השקעה בנכס נדל"ן שנועד לפיתוח מאפשרת לכם להשקיע בסכום על פי יכולתכם ולהשיא רווחים כתלות במאפייני הנכס, במידת הסיכון הכרוך בעסקה ובזמן ההשקעה הצפוי בעסקה – ככל שמשך הזמן ארוך יותר עד למימוש, התשואה השנתית מההשקעה תהיה נמוכה יותר. כאשר אתם נכנסים לעסקה להשבחת קרקע התשואה תחושב על פי סכום ההשקעה כולל ההוצאות הנלוות וכן עליית ערך הקרקע שבעיקרה נובעת מקידום תוכניות שינוי הייעוד והוצאת היתר הבנייה. השקעה בקרקע באופן הזה עשויה להשיא רווחים של 10% ואף 20% וכאשר נעשה הליך ניהול סיכונים איכותי ומקצועי מדובר בהשקעה משתלמת ביותר ביחס להשקעה בנדל"ן מניב שעומדת בישראל על כ-3% בשנה במקרה הטוב וכן ביחס לאפיקי השקעה אחרים.

 

תקן 22 לתקינה השמאית וחשיבותו לטובת הציבור הרוכש קרקע חקלאית

בסוף שנת 2014 אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן שמאי חדש – תקן 22. התקן נועד להסדיר גילוי נאות ביחס למידע על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה בעת שיווקה לציבור. בהתאם לקבוע בתקן, בשומות מקרקעין המצורפות בעת שיווק קרקע שאינה מאושרת לבנייה, חלה חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה וכן לפרט את התהליכים שנותרו עד לאישור הפרוגרמה להפשרת הקרקע. תקן 22 לתקינה השמאית נועד להגן על ציבור רוכשי קרקעות חקלאיות מפני שיווק אגרסיבי ומטעה.

מדוע תקן 22 חשוב כל כך?

בשנים שקדמו לתקן נפוצה תופעה במסגרתה הוצעו לציבור הרחב קרקעות לרכישה, תוך יצירת מצג שווא שבטווח זמן סביר ישונה ייעוד הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה לצורכי מגורים או מסחר. פרסומים אלה נועדו כמובן להציג את העסקה ככזו שצפויה להניב בעתיד הקרוב רווחים אדירים לרוכשים אותה וכך למכור את הקרקע במחיר גבוה משוויה על פי המצב התכנוני הקיים. משווקים רבים לא מסרו לרוכשים מידע נאות בנוגע למצב התכנוני ולערך הקרקע בפועל וכך נמנעה מהם האפשרות להעריך נכונה את שווי הקרקע, את הסבירות להפשרה ואת הסיכונים הכרוכים בעסקה. בעקבות כך, נקלעו רוכשים רבים לעסקאות כושלות והפסדים עצומים. תקן 22 לתקינה השמאית נועד להתמודד עם התופעה ולתת בידיו של הרוכש הפוטנציאלי כלים לקבלת מידע מקיף ומלא לצורך קבלת החלטה מושכלת בכניסה לעסקה בקרקע.

 

 

מה קובע תקן 22 לתקינה השמאית?

תקן 22 נועד לעגן את רמת הפירוט המינימאלית הנדרשת ואת אמות המידה לגילוי בעת ביצוע שומת מקרקעין לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.

שומה במצב א' – על פי התקן השמאי מחויב להעריך תחילה את הקרקע במצב התכנוני הנוכחי, בהתאם לתכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.

שומה במצב ב' – "שומה מבוססת הנחה" – שומה המבוססת על הנחת עבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע. השמאי יפרט בשומה גם את בסיס המידע להנחה כי ייעוד הקרקע ישונה. השמאי יקבע שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות אשר מביאות בחשבון שינוי ייעוד וכן שינויים בתכנון עתידי של הקרקע.

פירוט המצב התכנוני הקיים  על השמאי לפרט ביחס לכלל התוכניות החלות על הקרקע – תוכניות תקפות, מאושרות וכן תוכניות מופקדות וכאלה שהוחלט על הפקדתן. בנוסף, אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון שעשויות להשפיע על הקרקע, עליו לפרט גם את המידע הזה בשומה.

פירוט מצב תכנוני פרוגרמטי – "מבוסס הנחה" – על השמאי לבחון ולפרט בשומה את הפרוגרמה המוצעת על ידי הגורם המשווק את הקרקע. אם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית מאושרת על השמאי להציג ולפרט את הפערים בין הפרוגרמה לתוכנית הקיימת בשטח וכן לחוות את דעתו בנוגע לישימות התכנונית של הפרוגרמה המוצעת. אם השמאי מצא שקיימת סבירות לאישור הפרוגרמה חובה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים הנדרשים מול וועדות התכנון והגורמים הרלוונטיים כולל הערכת הסבירות, משך הזמן וכן הוצאות הכרוכות ביישום הליכי האישור.

לא תבוצע הערכת מבוסס הנחה כאשר סבירות הפרוגרמה קלושה –  במצב בו לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש הפרוגרמה המוצעת במלואה עליו לציין את הסיבות לכך ולהימנע מלקבוע שווי תיאורטי (מצב ב').