מה זה תקן 22?
- תקן 22 הוא תקן שמאי שאושר בסוף 2014 על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.
- התקן נועד להסדיר גילוי נאות ביחס למידע על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה בעת שיווקה לציבור.
- הוא מגדיר את הכללים והדרישות לביצוע שומות לקרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית בעת שיווק על בסיס ציפיות לשינוי ייעוד עתידי.
- המטרה המרכזית היא להבטיח גילוי נאות של מידע חיוני ולהגן על רוכשי קרקעות מפני שיווק מטעה או אגרסיבי בעקבות תופעה שבמסגרתה הוצעו לציבור קרקעות חקלאיות תוך יצירת ציפיות לא מבוססות לשינוי ייעוד מהיר ורווחים אדירים, תופעה שלמעשה רווחת עד היום.
איך הוא נוצר?
התקן נוצר לאחר שמשווקים רבים לא מסרו לרוכשים מידע נאות בנוגע למצב התכנוני ולערך הקרקע בפועל וכך נמנעה מהם האפשרות להעריך נכונה את שווי הקרקע, את הסבירות להפשרה ואת הסיכונים הכרוכים בעסקה. בעקבות כך, נקלעו רוכשים רבים לעסקאות כושלות והפסדים עצומים.
תקן 22 לתקינה השמאית נועד להתמודד עם התופעה ולתת בידיו של הרוכש הפוטנציאלי כלים לקבלת מידע מקיף ומלא לצורך קבלת החלטה מושכלת בכניסה להשקעה בקרקע.
מה קובע תקן 22 לתקינה השמאית?
תקן 22 נועד לעגן את רמת הפירוט המינימאלית הנדרשת ואת אמות המידה לגילוי בעת ביצוע שומת מקרקעין לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.
שומה במצב א’ | על פי התקן השמאי מחויב להעריך תחילה את הקרקע במצב התכנוני הנוכחי, בהתאם לתכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. |
שומה במצב ב’ | “שומה מבוססת הנחה” – שומה המבוססת על הנחת עבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע. השמאי יפרט בשומה גם את בסיס המידע להנחה כי ייעוד הקרקע ישונה. השמאי יקבע שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות אשר מביאות בחשבון שינוי ייעוד וכן שינויים בתכנון עתידי של הקרקע. |
פירוט המצב התכנוני הקיים | על השמאי לפרט ביחס לכלל התוכניות החלות על הקרקע – תוכניות תקפות, מאושרות וכן תוכניות מופקדות וכאלה שהוחלט על הפקדתן. בנוסף, אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון שעשויות להשפיע על הקרקע, עליו לפרט גם את המידע הזה בשומה. |
פירוט מצב תכנוני פרוגרמטי | “מבוסס הנחה” – על השמאי לבחון ולפרט בשומה את הפרוגרמה המוצעת על ידי הגורם המשווק את הקרקע. אם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית מאושרת על השמאי להציג ולפרט את הפערים בין הפרוגרמה לתוכנית הקיימת בשטח וכן לחוות את דעתו בנוגע לישימות התכנונית של הפרוגרמה המוצעת. אם השמאי מצא שקיימת סבירות לאישור הפרוגרמה חובה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים הנדרשים מול וועדות התכנון והגורמים הרלוונטיים כולל הערכת הסבירות, משך הזמן וכן הוצאות הכרוכות ביישום הליכי האישור. |
לא תבוצע הערכת מבוסס הנחה כאשר סבירות הפרוגרמה קלושה | במצב בו לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש הפרוגרמה המוצעת במלואה עליו לציין את הסיבות לכך ולהימנע מלקבוע שווי תיאורטי (מצב ב'). |
איך הדוח שמאי תקן 22 השפיע על שוק הקרקעות?
תקן 22 הביא לשינוי משמעותי באופן שבו קרקעות חקלאיות משווקות ונמכרות בישראל. הוא יצר מסגרת מקצועית ושקופה שמונעת הצגת נתונים מטעים ומקשה על מכירת קרקעות במחירים בלתי מציאותיים.
התקן הפך להיות כלי מרכזי בשוק, שכן הוא מחייב שקיפות מלאה ומבסס הערכות שווי על נתונים תכנוניים רשמיים ובנוסף, כל משווק שמוכר קרקע שהיא טרם זמינה לבניה – מחוייב בהצגת דו"ח ע"פ תקן זה לפי חוק.
עובדה זו מסייעת בהפחתת עסקאות ספקולטיביות ומעודד מכירה בתנאים ריאליים יותר.
בפרק 18 של “מלך המגרש” בו אירחנו את זיו הבלר: שמאי מקרקעין מוביל ומרצה ללימודי שמאות. הסברנו מה עומד מאחורי תקן 22, ומה חשוב להבין מעבר לדו״ח לפני השקעה בקרקע.
התקן הוא רק ההתחלה - חשוב לבחור שותף נכון
כפי שציינה נחמה בוגין, יושבת ראש לשכת שמאי המקרקעין, בפודקאסט שלנו מלך המגרש:
"מה שיותר חשוב מחוות דעת השמאית זה הגוף שאיתו אתה מתקשר".
תקן 22 הוא אמנם כלי חשוב, אך הוא רק אחת מהבדיקות שצריך לבצע.
שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, במיוחד כשהיא מרובת בעלים, מצריך מומחיות רב-תחומית. צריך להיות בקיא בהליכי תכנון ובנייה, טבלאות איחוד וחלוקה, היטלי השבחה, הקצאת זכויות לבעלים והכנת הסכמי שיתוף מקצועיים.
תקן 22 לא יורד לרמת הרזולוציה הזו ולכן צריך להיזהר מלהסתמך עליו.
הוא מתייחס נטו למצב התכנוני והמשפטי של הקרקע והערכת השווי שלה, אך לא מביא בחשבון אם מדובר בקרקע בהסכם שיתוף, באיזה הסכם שיתוף(קטן או גדול) ומי הנציגות התכנונית של אותו הסכם – ואלו בדיקות שאי אפשר לדלג עליהן כששוקלים לרכוש עסקת קרקע.
כיצד לבחור את הגוף המקצועי הנכון?
חשוב לבדוק פרויקטים קודמים שהושלמו בהצלחה ולוודא שמדובר בעורכי דין ושמאים עם התמחות בדיני תכנון ובנייה ולוודא שיש להם ניסיון מוכח בקידום תב"עות.
כמו כן חשוב לבדוק איך הגוף מתמודד כשמתעוררות בעיות בדרך, לוודא שיש לו כישורים לפתור בעיות תכנוניות מורכבות ולהבין את האסטרטגיה להתמודדות עם התנגדויות ועיכובים.
"כיושבת ראש לשכת השמאים אגיד שמה שיותר חשוב מתקן 22, זה הגוף שאיתו אתה עושה את העסקה."
לסיכום
תקן 22 מהווה כלי קריטי בשוק הקרקעות בישראל. הוא מספק מסגרת מקצועית להערכת שווי, מגביר שקיפות ומצמצם סיכונים למשקיעים. עם זאת, חשוב להבין שהתקן אינו פתרון קסם ויש להכיר את מגבלותיו.
הצלחה בהשקעה בקרקעות מותנית בשילוב של מספר גורמים:
- דוח שמאי איכותי לפי תקן 22 שיעשה לנו שכל מבחינת המצב התכנוני של הקרקע והשווי שלה
- בחירה נכונה של גוף מקצועי מנוסה ואמין
- הבנה של הסיכונים הכרוכים בהשקעה.
בסופו של דבר, השקעה חכמה בקרקעות דורשת לא רק מידע טכני, אלא גם שותף מקצועי שיודע לנווט במורכבות השוק הישראלי וליווי לאורך כל התהליך עד להגשמת המטרות ועל כך יעידו הלקוחות שלנו 🙂
