מה זה תקן 22?
בסוף שנת 2014 אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן שמאי חדש – תקן 22. התקן נועד להסדיר גילוי נאות ביחס למידע על סיכויי הפשרת קרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה בעת שיווקה לציבור. בהתאם לקבוע בתקן, בשומות מקרקעין המצורפות בעת שיווק קרקע שאינה מאושרת לבנייה, חלה חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה וכן לפרט את התהליכים שנותרו עד לאישור הפרוגרמה להפשרת הקרקע.
תקן 22 לתקינה השמאית נועד להגן על ציבור רוכשי קרקעות חקלאיות מפני שיווק אגרסיבי ומטעה.
מדוע תקן 22 חשוב כל כך?
בשנים שקדמו לתקן נפוצה תופעה במסגרתה הוצעו לציבור הרחב קרקעות לרכישה, תוך יצירת מצג שווא שבטווח זמן סביר ישונה ייעוד הקרקע וניתן יהיה לבנות עליה לצורכי מגורים או מסחר. פרסומים אלה נועדו כמובן להציג את העסקה ככזו שצפויה להניב בעתיד הקרוב רווחים אדירים לרוכשים אותה וכך למכור את הקרקע במחיר גבוה משוויה על פי המצב התכנוני הקיים. משווקים רבים לא מסרו לרוכשים מידע נאות בנוגע למצב התכנוני ולערך הקרקע בפועל וכך נמנעה מהם האפשרות להעריך נכונה את שווי הקרקע, את הסבירות להפשרה ואת הסיכונים הכרוכים בעסקה. בעקבות כך, נקלעו רוכשים רבים לעסקאות כושלות והפסדים עצומים. תקן 22 לתקינה השמאית נועד להתמודד עם התופעה ולתת בידיו של הרוכש הפוטנציאלי כלים לקבלת מידע מקיף ומלא לצורך קבלת החלטה מושכלת בכניסה לעסקה בקרקע.
מה קובע תקן 22 לתקינה השמאית?
תקן 22 נועד לעגן את רמת הפירוט המינימאלית הנדרשת ואת אמות המידה לגילוי בעת ביצוע שומת מקרקעין לקרקע המוגדרת כמשווקת לציבור על בסיס ציפיות.
| שומה במצב א’ | על פי התקן השמאי מחויב להעריך תחילה את הקרקע במצב התכנוני הנוכחי, בהתאם לתכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. |
| שומה במצב ב’ | “שומה מבוססת הנחה” – שומה המבוססת על הנחת עבודה כי תאושר בעתיד תוכנית שתאפשר מימוש בניה על הקרקע. השמאי יפרט בשומה גם את בסיס המידע להנחה כי ייעוד הקרקע ישונה. השמאי יקבע שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות אשר מביאות בחשבון שינוי ייעוד וכן שינויים בתכנון עתידי של הקרקע. |
| פירוט המצב התכנוני הקיים | על השמאי לפרט ביחס לכלל התוכניות החלות על הקרקע – תוכניות תקפות, מאושרות וכן תוכניות מופקדות וכאלה שהוחלט על הפקדתן. בנוסף, אם נודע לשמאי על החלטות בעלות אופי תכנוני שהתקבלו במוסד תכנון שעשויות להשפיע על הקרקע, עליו לפרט גם את המידע הזה בשומה. |
| פירוט מצב תכנוני פרוגרמטי | “מבוסס הנחה” – על השמאי לבחון ולפרט בשומה את הפרוגרמה המוצעת על ידי הגורם המשווק את הקרקע. אם הפרוגרמה אינה תואמת הוראות תכנית מאושרת על השמאי להציג ולפרט את הפערים בין הפרוגרמה לתוכנית הקיימת בשטח וכן לחוות את דעתו בנוגע לישימות התכנונית של הפרוגרמה המוצעת. אם השמאי מצא שקיימת סבירות לאישור הפרוגרמה חובה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים הנדרשים מול וועדות התכנון והגורמים הרלוונטיים כולל הערכת הסבירות, משך הזמן וכן הוצאות הכרוכות ביישום הליכי האישור. |
| לא תבוצע הערכת מבוסס הנחה כאשר סבירות הפרוגרמה קלושה | במצב בו לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש הפרוגרמה המוצעת במלואה עליו לציין את הסיבות לכך ולהימנע מלקבוע שווי תיאורטי (מצב ב’). |
