כל מה שצריך לדעת על השקעה בנדל”ן מסחרי

בשנים האחרונות אנחנו עדים לפרויקטים רבים במסגרתם מוקמים בערים השונות מתחמי משרדים מפוארים שנועדו בעיקר לתעשיית ההיי-טק הישראלית. ההשקעה במשרדים קורצת למשקיעים רבים בשוק הנדל”ן שחלקם אכן מצליחים להשיא תשואות נאות. לצד סיכויי ההצלחה, חשוב לזכור: השקעה בנדל”ן מסחרי שונה באופייה מהשקעה בנכס למגורים או בקרקע בהליכי השבחה ולכן טעונה בהתחשבות בגורמים אחרים והערכת סיכונים ייעודית. סיכון מרכזי בתחום ההשקעה בנדל”ן מסחרי היא סכנת ההצפה אשר עלולה להוריד את ערך הנכס ולהוביל לקשיים במציאת שוכרים. ריכזנו עבורכם את הדברים שחשוב לדעת.

מהו נדל”ן מסחרי?

נדל”ן מסחרי כולל כמעט את כל סוגי הנדל”ן שאינם מיועדים למגורים. בין סוגי הנדל”ן הללו אנחנו מונים בדרך כלל חנויות, משרדים, מבני תעשייה, תחנות דלק, חניונים, מחסנים, בתי מלון ועוד. אנחנו נתמקד בסוג המבוקש והחם ביותר בנדל”ן מסחרי בשנים האחרונות והוא כמובן מתחמי ובנייני המשרדים שמשקיעים רבים מגלים בהם עניין.

אילו יתרונות תמצאו בהשקעה בנדל”ן מסחרי?

בעסקה משתלמת בנדל”ן מסחרי ישנה אפשרות להשקיע סכומים נמוכים בהשוואה להשקעה בנכס נדל”ן למגורים לצד פוטנציאל תשואה גבוה יותר. בהנחה שזהו המצב, מכירת הנכס המסחרי לאחר עליית ערכו תניב אף היא הכנסה נאה למשקיע.

מהם הסיכונים בהשקעה בנדל”ן מסחרי?

כיום, הסיכון המרכזי המאיים על משקיעים בנדל”ן מסחרי בשוק בישראל הוא סכנת ההצפה. אנחנו עדים למתחמים רבים למשרדים שנבנים ונחנכים בשנים האחרונות אך אין אחידות ביחס לביקוש ולהיצע. ישנם מתחמים שבהם, ממש כמו לחמניות חמות, המשרדים נחטפים מיד כשהם נכנסים לשוק ואחרים שמדשדשים ואפילו הופכים לבנייני רפאים. כאשר משקיע אינו מצליח להשכיר משרד, הנכס עדיין דורש דמי ניהול וסכומי ארנונה גבוהים. כמובן שמצב שכזה עלול גם להפיל את ערכו של הנכס ולהוביל להפסדים.

מה נדרש מבחינה חוקית לצורך השקעה בנדל”ן?

חשוב לדעת כי בשונה מהשקעה בדירת מגורים שבמסגרתה בעל הנכס נהנה בהקלות מס ביחס להשכרת הנכס, השכרת משרד דורשת דיווח שוטף של ההכנסות לרשויות המס, זאת ללא קשר למאפייניה הספציפיים של העסקה. כמו כן, בתור בעלי הנכס תצטרכו להוציא חשבונית לחברה השוכרת מכם את המשרד ולפיכך תצטרכו להיות עוסק מורשה או חברה.

איך תבחרו מתחם עם פוטנציאל רווח?

ככלל, בהשקעה בקרקע / בדירה תרצו להבטיח ככל האפשר שאזור הנכס יהיה אטרקטיבי גם בעוד חמש ועשר שנים, לא פחות מכפי שהוא כעת. על כך תוכלו ללמוד באמצעות איסוף מידע על האזור, הערכת ההכנסות וההוצאות הצפויות וניתוח כוחות השוק, כדוגמת סיכוני הצפת משרדים באזור הנבחר. על מנת לבחון האם השקעה בנדל”ן מסחרי כלשהו כדאית ומשתלמת ישנם שני גורמים מרכזיים הדורשים התייחסות מעמיקה:

1. מיקום שהוא – Prime Location זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר בהשקעה בנדל”ן, ובפרט השקעה בנדל”ן מסחרי. בכדי להבין האם המיקום של הנכס הוא אכן ” “Prime Location חשוב לברר את מידת הנגישות של הנכס והסביבה לכבישים ראשיים, תחנות רכבת, אוטובוסים, מרכזי מסחר פעילים סמוכים, תוכניות ממשיות לפיתוח אזור הנכס וכן פיתוח עירוני שכבר בוצע מטעם העירייה כדוגמת מדרכות ותאורה.
2. תזמון – גם בהשקעה בנדל”ן מסחרי ישנה חשיבות רבה לבחינת התוכניות בעירייה. ככל שתוכניות שמטיבות עם הנכס נמצאות בשלבים מתקדמים יותר, כך העסקה תהיה בעלת פוטנציאל רב יותר להצלחה. כמובן שמצבים אלה עשויים להשפיע גם על המחיר בו תקנו את הנכס. תוכניות מתקדמות להקמת מתחם היי-טק בסמוך לנכס או הוספת אחוזי בנייה יהוו אינדיקציה לטובה ההשקעה.