נדל"ן עסקי או נדל"ן למגורים – איפה כדאי להשקיע?

בהשוואה לשוק הנדל"ן במקומות אחרים בעולם, ניתן לומר בהכללה כי המשקיע הישראלי מגלה עניין רב בהשקעות בנדל"ן עסקי ומסחרי. שוק המשרדים בישראל מבוקש מאוד בקרב משקיעים פרטיים וחלק מהמשקיעים אכן מצליחים להניב תשואות יפות. לצד ההצלחות, ישנם משקיעים רבים בתחום שאינם מודעים די הצורך לסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן עסקי ואינם לוקחים בחשבון את שאלת הביקוש וההיצע המרחפת מעל השקעות מסוג זה. השקעה בנדל"ן עסקי כרוכה בשיקולים ייחודיים השונים במידה רבה מהשקעה בנכס למגורים או בקרקע בהליכי השבחה. הסיכון לבועת מחירים עלול להוביל לחוסר רווחיות ואף הפסד. אם אתם חושבים להשקיע בנדל"ן עסקי, אלה הדברים שחשוב שתדעו.

מהו נדל"ן עסקי?

תחת הקטגוריה של נדל"ן עסקי נכללים נכסים המשמשים לצרכים עסקיים בלבד, ואינם מתאימים למגורים. נדל"ן עסקי כולל בין היתר מתחמי משרדים, חנויות, בתי קפה ומסעדות, מבני תעשייה, תחנות דלק, חניונים, מחסנים, ועוד. מבין כל אלה, מועדף ומוביל בשוק הנדל"ן העסקי באופן מיוחד תחום המשרדים. בשנים האחרונות נבנו ונבנים מתחמי משרדים יוקרתיים ברחבי הארץ ומשקיעים רבים מגלים בהם עניין.

אילו סיכונים קיימים בשוק הנדל"ן העסקי?

הסיכון המרכזי בתחום הנדל"ן העסקי מצוי בפער שבין תנופת הבנייה והשיווק האגרסיבי לבין הביקוש בשטח. כבר כיום ישנם אזורים בהם מוקמים פרויקטים גרנדיוזים של מתחמי משרדים כאשר בפועל ההיצע עולה על הביקוש. הגורמים העומדים מאחורי הפרויקטים הללו משווקים אותם למשקיעים כ"סחורה חמה" עם פוטנציאל רווח עצום. מדובר במצבים שעלולים להתפתח לכדי בועת מחירים באזורים שונים. פיצוץ של בועה שכזו עלול להוביל את המשקיעים לשוקת שבורה – מצב בו הנכס אינו מניב רווח ואף מפסיד כספים למשקיע. חשוב לזכור למשל כי כאשר משקיע אינו מצליח להשכיר משרד, הנכס עדיין דורש דמי ניהול וסכומי ארנונה גבוהים.

מה ניתן לעשות כדי לצמצם את הסיכון?

שוק הנדל"ן העסקי באמת טומן בתוכו גם פוטנציאל לרווח אך הדבר תלוי מאוד באזור הפרויקט ובתמהיל הייעודים האזורי – היכן ישנם אזורים רבים המיועדים למסחר ותעשייה והיכן חסרים שטחים מתאימים. לכן, כל מקרה של השקעה בנדל"ן עסקי מחייב בחינת המקרה לגופו, ביצוע הערכה מבוססת נתונים ביחס לאזור והביקוש הממשי – ולא רק כפי שמוצג בשיווק – וכן, התרחקות מנכסים ופרויקטים שמסתמנים כבועה על סף פיצוץ. לצורך כך, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה בתחום שיוכל לתת הכוונה מתאימה.

מועדון המשקיעים פרופרטים – להשקיע ביחד עם המומחים

צוות המומחים של פרופרטים פועל לאתר קרקעות אשר מיועדות לבניה על פי תוכנית המתאר ולהן פוטנציאל רווח גדול. הרכישה מתבצעת כקבוצה כאשר כל שותף בוחר את גודל החלק שלו, שנרשם על שמו בטאבו. היזמים בפרופרטים משתמשים במומחיות ובניסיון שלהם להאיץ את התהליכים מול הרשויות – כלומר, מייצרים את העסקה במינימום זמן ומקסימום רווח – ובבוא העת מוכרים את הקרקע, שערכה עלה משמעותית, מתחלקים ברווחים וממשיכים לעסקה הבאה. חשוב לדעת, המומחים של פרופרטים שותפים פעילים בכל רכישה וחברים במועדון. לכן, ישנה זהות אינטרסים עם חברי הקבוצה. כל עסקה נבחנת היטב מכל כיוון והסיכון למשקיע מצומצם למינימום.

רוצה להשקיע בנדל"ן? אנחנו כאן בשבילך!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.

    

השקעות ונדל״ן כדרך חיים – הסיפור של חיים ברטוב

היי, אני חיים,מנכ״ל חברת פרופרטים, שותף ומייסד בחברה, בעלים של משרד תיווך בירושלים, יזם ומרצה בתחום הנדל"ן. מזה 15 שנים שאני חי ונושם את תחום ההשקעות בנדל"ן ועוסק בו כמעט מכל זווית אפשרית – כמתווך, עו"ד מקרקעין, יזם נדל"ן נמרץ, מרצה ומלמד את התחום וכמובן, משקיע בעצמי.

בפגישות עם לקוחות או בהרצאות מול סטודנטים, אני נוהג לספר את סיפור ה"רומן" הממושך שלי עם עולם הנדל"ן, איך הגעתי בכלל לתחום ומה דחף אותי להתחיל להשקיע בנדל"ן בגיל כל כך צעיר (ולא לרצות להפסיק אף פעם…). את השורות הבאות אני רוצה להקדיש כדי לספר גם לכם את הסיפור האישי שלי, מתוך האמונה שהסיפור שעומד מאחורי האנשים, המעשים שלהם והדרך שעברו, מעניינים הרבה יותר מעוד פרסום שיווקי על עסקה ספציפית.

סניף הבנקהספר ומפגש משנה חיים

בחיידק הנדל"ן אפשר לומר שנדבקתי בגיל 17, כאשר קראתי לראשונה את הספר "אבא עשיר, אבא עני" של רוברט קיוסאקי. באותה תקופה, בתור תלמיד תיכון, התחלתי לעבוד בסניף בנק שניהל דוד שלי ז"ל. לא בדיוק כעובד מן המניין, אבל החלטתי לחסוך כסף לרכישת רכב ושום עבודה לא נראתה פחותת כבוד. שטפתי רכבים של עובדי הבנק, עשיתי משלוחים לשמאים, צילמתי הסכמים ובין לבין רכשתי ידע חשוב על משכנתאות, הלוואות וכו' וחלמתי, בעקבות הספר, לרכוש נדל"ן כדי להתבסס וליצור לעצמי, מוקדם ככל האפשר, הכנסות פאסיביות מנכסים ועצמאות כלכלית.

בסניף הבנק הכרתי גם את מתווך הדירות המנוסה שלימים לקח אותי תחת חסותו וליווה אותי בצעדים הראשונים במקצוע. הוא נהג להגיע לבנק בקביעות לסדר משכנתאות ללקוחותיו ומיד הבחין באנרגטיות שלי, בחיבור לאנשים ובתיאבון ללמוד לעשות כסף ועסקאות, ולכן הסכמנו שאבוא לעבוד אצלו אחרי שאסיים את שירותי הצבאי.

צעדים ראשונים בעולם הנדל"ן והתיווך

בזמן השירות הצבאי שלי כבר התחלתי לעזור לחברים מבוגרים ממני להשיג משכנתאות זולות או למחזר משכנתאות יקרות. וכשהשתחררתי, התחלתי לעבוד עם מתווך הדירות שהכרתי בבנק. הוא היה מתווך שעסוק תמיד, אדם חיובי שהגיע להישגים כלכליים מרשימים מאוד, אחרי שעלה מברית המועצות פחות מ-20 שנה קודם לכן. היה ברור לשנינו שאני מוכן לעבוד קשה ולהרוויח מעט כדי להיות לצידו וללמוד ממנו את רזי המקצוע ואכן, שנות העבודה המשותפת לימדו אותי שיעורים מאלפים לחיים על כסף, מקצועיות, עבודה קשה וגם על חברות ומשפחה.

במהלך השנים הללו עבדנו במשותף, מתוך אמון הדדי, בנמרצות ונחישות, ואני גאה לומר שהפכתי בתקופה הזו לסוכן תיווך שהשאיר חותם משמעותי בצפון ירושלים. עם כל עסקה שסגרתי הפכתי למבין יותר ומקצועי יותר בתחום המשא ומתן, למדתי בעיקר מהשטח, אך לא רק. חשתי צמא אדיר לידע – קראתי ספרים, מאמרים, מידע זמין באינטרנט, לקחתי קורסים מקצועיים, יצרתי קשרים עם קולגות ואנשי עסקים וכמובן, הייתי קשוב מאוד ללקוחות שלי, לבעלי הנכסים ולקונים. בעיקר ראיתי לנגד עיני בכל משא ומתן הזדמנות לעזור לצדדים להגיע לעסקה טובה, ונכונה עבורם ועל הדרך להרוויח. באותן שנים הייתי חזק מאד בשוק הדירות באזור, הכרתי כמעט כל דירה שהתפרסמה, יצרתי שיטות משוגעות כדי לגייס נכסים, התמקצעתי עוד יותר במשכנתאות והתחברתי לעורכי הדין המובילים בירושלים כדי שיסייעו לסגור את העסקאות שלי בזריזות.

הגשמת החלום – מדירת שיכון קטנה ועד הקמת פרופרטים נדל״ן

במהלך שנותיי בתור מתווך צעיר לא חדלתי לראות לנגד עיני את המטרה שהצבתי לעצמי בגיל 17, להיות בעל נכסים וכמה שיותר מהר. כאשר הגעתי למקום שבו רכשתי כבר את הכלים הנדרשים, הבנה בנכסים, מחירים, משא ומתן, מיסוי מקרקעין ומשכנתאות, הייתי בן 22 ויכולתי להרשות לעצמי לקנות את הדירה הראשונה שלי- דירת שיכון קטנה בקומה אחרונה במושבה היוונית בירושלים.

כשברקע השוק עובר תהפוכות, המשכתי לקדם ולסגור עסקאות קניה ומכירה רבות מאוד כמתווך. מחירי הדירות בינתיים האמירו, כמות המתווכים גדלה בצורה משמעותית ואני סיימתי תואר במשפטים. אתם ודאי מבינים בשלב הזה שגם בתור מתמחה ועו"ד לא זנחתי את הנדל"ן ועסקתי בתחום המקרקעין בתור שותף בשני משרדי עו״ד. בהמשך הקמתי משרד תיווך ובמקביל, שותפי אייל ואני הקמנו את מועדון פרופרטים למשקיעי נדל״ן בישראל, המאפשר לאנשים רבים לייצר תשואות מעולות גם בארץ, במסגרת שוק נדל״ן שהוא מהמאתגרים וגבוהים בעולם. במרוצת השנים, לא חדלתי לרגע לקנות נכסים, להשביח, למכור ולהחזיק נדל״ן, מכל הסוגים, במטרה להגיע לעצמאות כלכלית, ממש כפי שלמדתי מרוברט קיוסאקי בספרו.

ומה קורה איתי היום?

כיום, אני בן 37, מתגורר ברמת גן ועדין נמצא לא מעט בירושלים. את עיקר הפעילות הנדל"נית שלי אני ממקד ביזמות נדל"ן בפרופרטים, במסגרתה אנחנו מאפשרים לאנשים להיות שותפים שלנו לדרך ולייצר איתנו רווחים מהשקעות מעולות בנדל״ן. כמו בכל דבר משמעותי שעשיתי בחיים, גם בפעילות בפרופרטים, חשוב לי תמיד להבין האם וכיצד אני יכול לסייע באמת ללקוח, לאדם שעומד מולי.

מלבד העיסוק במסגרת פרופרטים יש בבעלותי משרד תיווך קטן בירושלים, שמסייע ללקוחות שלנו למכור ולקנות נכסים. בנוסף, אני גם מרצה ליזמות, השבחות, דיני תכנון ובניה והשקעות בנדל״ן במכללות המובילות בארץ בתחום ובאוניברסיטת תל אביב ומגייס את המומחיות והידע הרב שצברתי בשנים של עבודה בשטח, בלימוד אנשים ומתן כלים מעשיים כיצד ניתן להרוויח בהשקעות היום בישראל, למה חשוב להשקיע, כיצד ניתן לעשות זאת בצורה בטוחה וכיצד מגיעים לעצמאות כלכלית. ייתכן שיום אחד הנושאים החשובים האלה ילמדו בבתי הספר, בינתיים, אני תמיד שמח ללמד, לעשות ולסייע.