רכישת דירת מגורים נתפסת על ידי ישראלים רבים כהשקעה סולידית ובטוחה אך האם זוהי אכן הבחירה האידיאלית כשמדובר בנדל״ן להשקעה? במציאות הקיימת, על מנת לקחת משכנתא לצורך רכישת דירת מגורים נדרש הון עצמי התחלתי גבוה ולצד זאת, שוק השכירות מציע כיום תשואות נמוכות למדי.
בנוסף, קיימת אי ודאות רבה בנוגע למגמות הצפויות בשוק זה בכל רגע נתון. השילוב של אלה מוביל משקיעים פוטנציאלים בנדל״ן לחפש אלטרנטיבות והשוק הישראלי מציע מגוון כאלה, אחת הטובות בהן, היא האפשרות להשקיע בקרקע. בחירת נדל״ן להשקעה אינה מתמצה בחיפוש דירות, אלה הדברים שחשוב לדעת.
מצב שוק הנדל״ן כיום
ניתן לומר כי בענף הנדל"ן לדיור פועלות כיום שתי מגמות נפרדות – בדירות "מחיר למשתכן" ניכרת צמיחה, עסקאות רבות והתחלות בנייה. לעומת זאת, בשוק הדירות החופשי אנו עדים למיתון בהיקף המכירות וירידה ניכרת בהתחלות הבנייה.
ככלל, ניתן לומר כי שוק הדיור מצוי במצב מתמשך של חוסר ודאות ויציבות ולצד העלאת החסמים והמיסוי על השקעה בנדל"ן למגורים, נמשכת המגמה של עזיבת משקיעי הנדל״ן את שוק הדיור. במקביל למגמות הללו, צפות ועולות אלטרנטיבות להשקעה בנדל״ן, ובניהן, השקעה בנדל״ן מסחרי והשקעה בקרקעות בהליכי השבחה.
השקעה בדירת מגורים
דירת מגורים נחשבת נכס בטוח, השומר על ערך יציב ומספק תשואה טובה יותר מפיקדונות ואפיקים סולידיים. עם השנים, ערכה של הדירה עולה ובמקביל היא מניבה תשואה בדרך של תשלומי שכירות. יחד עם זאת, השקעה בדירה דורשת כמעט תמיד לקיחת משכנתא והון עצמי התחלתי גבוה של לכל הפחות חצי מיליון ש״ח.
מה היתרונות בהשקעה בדיור?
- תחושת ביטחון – משקיעים שהם שונאי סיכון מטבעם עשויים להימשך להשקעה בדירת מגורים שכן היא נותנת תחושת יציבות ולרוב, שומרת על ערכה.
- תשואה קבועה – בהנחה שניתן להשכיר את הדירה ולקבל עליה דמי שכירות חודשיים, הדירה תפיק עבור הבעלים תשואה קבועה.
מה החסרונות בהשקעה בדיור?
- תשואה נמוכה בהשוואה לאלטרנטיבות – אחוזי התשואה מהשקעה בדיור נשחקו בשנים האחרונות עם העלייה במחירי הדיור ועלייה מתונה בלבד בעלויות השכירות. בפועל אנחנו מדברים על ממוצעים של כ-3%, כתלות במיקום הנכס והמגמות השונות המשפיעות עליו.
- חוסר ודאות – בעשורים האחרונים ניכרת תנודתיות רבה במחירי הדירות בישראל והתערבויות ממשלתיות שמשפיעות על יציבותו של השוק בדרכים שאינן בהכרח צפויות.
- דרישה להון עצמי גבוה – רף הכניסה להשקעה בדיור הופך אותה ללא משתלמת או רלוונטית עבור מרבית המשקיעים כיום.
השקעה בקרקעות
הנתונים העולים מהשטח מעידים על כך שמשקיעי הנדל״ן מצביעים ברגליים ועוזבים בהמוניהם בשנים האחרונות את שוק הדירות. אז אם דירות כבר לא, מה כן? עם תשואה מצוינת ונכס ממשי שמצוי על שמו של המשקיע בטאבו, השקעה בקרקע חקלאית המצויה בסטטוס מתקדם להשבחה היא בחירה מועדפת. לצד זאת, חשוב לבחור את הקרקע בצורה מושכלת על מנת שאכן תקיים את ההבטחה.
מה היתרונות בהשקעה בקרקע?
- השקעה נגישה – נדרש הון עצמי קטן משמעותית מזה הדרוש לצורך רכישת דירה. המציאות הזו הופכת את ההשקעה בקרקע לנגישה וכדאית עבור משקיעים רבים ומבלי צורך להתחייב למשכנתא גדולה ומכבידה.
- פוטנציאל השבחה משמעותי – קרקע שנרכשת בטיימינג הנכון ובמיקום הנכון היא בעלת פוטנציאל השבחה אדיר. במקרים כאלה מדובר בשיעורי תשואה מדהימים שאין להם אח ורע בהשקעה בדירת מגורים בנויה.
- עלויות נלוות –טרם הבנייה לא נדרשים תשלומי ארנונה, ועד בית או חשבונות. בנוסף, לא חלות עליה עלויות תחזוקה ובלאי, תקלות שונות או עלויות ביטוחים.
מה החסרונות בהשקעה בקרקע?
החיסרון המרכזי של השקעה בקרקע הוא הסיכון שעלול לנבוע מהשקעה בקרקע לא מתאימה. זהו כמובן לא סיכון ייחודי להשקעה בקרקע אך הוא עלול להרתיע משקיעים שונים ויש לקחת אותו בחשבון בהחלטה לפנות לנתיב השקעה זה. על מנת לגדר את הסיכון בצורה מושכלת ולבחור את הקרקע המתאימה ביותר מבחינת הפוטנציאל שלה והעלויות הכרוכות בעסקה חשוב להתייעץ עם יועץ נדל״ן.
מעוניינים לרכוש נדל״ן להשקעה בצורה חכמה? בשביל זה אנחנו פה!
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור 🙂
מתלבטים בין השקעה בדירה לבין קרקע? בפרק 6 של פודקאסט הנדל״ן “מלך המגרש” השווינו בין השקעה בדירה לקרקע:
