משקיע בקרקע? כיצד לפעול לקבלת היתר בניה ולסיום תהליך ההשבחה?

השבחת קרקע כרוכה בפעולות ושלבים שונים שתכליתם העלאת ערכה של הקרקע – הפיכתה למשובחת מבחינת ערכה הכספי. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי. כך יוצא שבסיום הליך ההשבחה יש בידי הבעלים של הקרקע נכס ששווה הרבה יותר מעלות הרכישה ולמעשה, באמצעות תהליך ההשבחה נוצר לבעלים של הקרקע הרווח המשמעותי ביותר מעסקת הנדל"ן. השלב האחרון בהליך ההשבחה הוא קבלת היתר בניה. בשורות הבאות נסביר מהו היתר בניה, כיצד כדאי לפעול לקבלתו ומהם הדברים שכדאי לקחת בחשבון בהליך.

מהו היתר בניה?

היתר בניה הוא אישור חוקי או רישיון שמעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בהתאם לחוק התכנון והבניה, תקנותיו ותקנים ישראלים מחייבים. כתלות באופי הבקשה והמצב החוקי והתכנוני הקיים בשטח, היתר בניה יוכל לאפשר בניה או שימוש במקרקעין וכן הריסת מבנים קיימים. היתר בניה ניתן בהתאם לתוכניות החלות על הקרקע ולזכויות הבנייה שנקבעו במסגרתן. ביצוע פעולות בניה או שימוש ללא היתר בניה או בניגוד לו מהווים עבירה פלילית.

באילו מקרים נדרש היתר בניה?

ככלל, ניתן לומר כי כל עבודה בקרקע ובנין וכל שימוש בהם, למעט מקרים יוצאים מן הכלל, דורשים כיום קבלת היתר בניה: 

– הריסת מבנה קיים או הקמת מבנה חדש.

– סלילת כבישים, חפירות והקמת תשתיות.

– תוספת בניה למבנה – כדוגמת מרפסת.

– כל שינוי חיצוני למבנה – קירות חיצוניים, שינוי גג, סגירת מרפסת, חניות מקורות וכו'.

– כל שינוי פנימי למבנה שעלול לפגוע בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.

– הצבת מבנים זמניים וניידים כמו משרד מכירות, מכולות וכו'.

השלבים בהשבחת קרקע

כאשר אנחנו עוסקים בהשבחת קרקעות – כלומר, הפיכתה צעד אחר צעד של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים, עומדים לנגד עינינו שלבים שונים כתלות במצב התכנוני החל על הקרקע ברגע נתון ובאפשרויות ההשבחה הנבחרות. ניתן לחלק את ההליך למספר שלבים עיקריים:

– הכנת התכניות – הכנת תוכניות מתאר חדשות עבור הקרקע על ידי אנשי מקצוע העוסקים בתחום התכנון והבניה. התכניות כוללות את הייעוד החדש של הקרקע כך שניתן יהיה לקבל עליה היתרי בניה.

– דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית – הגשת התוכניות אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. אלה השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשבחה והם עלולים לעיתים להימשך זמן רב.

– מתן תוקף לתכנית – בשלב זה הקרקע נחשבת מושבחת והייעוד שונה, על הקרקע יחול גם היטל השבחה אשר ישולם רק ביום המכירה או הבנייה.

– היתר בניה– לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף ניתן להגיש בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית.

מי פועל לקבלת היתר בניה?

קבלת היתר בניה היא הליך בירוקרטי שדורש הגשת בקשה הכוללת פרטים רבים על ידי אנשי מקצוע, ביניהם, הגדרת שימוש המבנה, חישוב אחוזי בנייה ושטחי הבנייה. הבקשה כוללת נספחים, אישורים וחתימות של אנשי מקצוע, אישורי בעלות, מפה טופוגרפית עדכנית ועוד. בקשה להיתר בניה המוגשת על ידי יזם הפועל במסגרת הרשות המקומית ומכיר את נהלי העבודה ואת גורמי המפתח תסייע לקדם את ההליך בצורה מקצועית ומהירה ביותר.

כיצד היתר בניה משפיע על התשואה?

היתר בניה הוא למעשה השלב הסופי בהליך השבחתה של קרקע חקלאית והוא הופך אותה לזמינה לבנייה לצורכי מגורים. שלב זה מעלה את ערך הקרקע באופן משמעותי ביותר. לצד היתרון הגדול חשוב לזכור שהמשך החזקת הקרקע עד לשלב זה מביא עימו חבות בהיטל השבחה לבעליה ולכן חשוב לעשות את החישוב של העלות הצפויה של הקרקע אל מול הסכום הצפוי של היטל ההשבחה שיוטל.

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.  

 

    

איפה להשקיע בנדל״ן בישראל?

מדי יום אנחנו שומעים על עליות מחירים בשוק הנדל״ן, על בועת הנדל״ן בישראל, על האטות, התחלות בנייה, הצפת השוק וכו׳ וכו׳. למרות כמות המידע המסחררת והדיווחים הסותרים, שוק הנדל״ן בישראל היה ונותר אטרקטיבי עבור משקיעים פוטנציאלים. בכל עת, השקעה מוצלחת בנדל"ן תלויה ביכולת לזהות בזמן ובמקום המתאימים הזדמנויות נדל"ן מבטיחות. איתור עסקת נדל״ן איכותית בישראל כיום אינה מתמצית במציאת דירת מגורים במחיר נוח. כאשר על השולחן אפשרויות להשאת רווחים מעולים בסכומי השקעה נמוכים, השקעה בקרקעות פותחת פתח שלא היה נגיש קודם לכן למשקיעים קטנים. הכירו השקעות נדל״ן בישראל ששווה לבדוק.

מהו פריים לוקיישן?

בקרב מביני דבר בתחום הנדל״ן, בארץ ובעולם, ישנה תמימות דעים שמיקום הנכס הוא פקטור משמעותי, אם לא המשמעותי ביותר, בעסקת נדל״ן. כשאנחנו מדברים על ״פריים לוקיישן״ אנחנו מדברים על מיקום מבוקש, שמייצר עבור המשקיע פוטנציאל לרווח מעולה. מקום ייחשב לפריים לוקיישן אם הוא מצוי באזור שיש בו פיתוח, אזור שנמצא במרחק הליכה ממקומות מרכזיים, סמוך לכבישים ראשיים או צירי תחבורה ציבורית ומסלולי אופניים. כמו כן, באזורי פריים לוקיישן ישנה השקעה בתשתיות כדוגמת סלילת כבישים, תאורת רחוב ומדרכות, פארקים גדולים ועוד. פקטורים נוספים שהופכים מקום לפריים לוקיישן, הם קרבה למרכזי מסחר ותעסוקה וכן, אזורים המשויכים למערכת חינוך איכותית, כדוגמת בתי ספר מבוקשים.

מהם היתרונות בהשקעה בפריפריה?

אנשים רבים ודאי חושבים שפריים לוקיישן בישראל הוא בהכרח במרכז הארץ. אך המספרים כאן מספרים סיפור אחר. באזור תל אביב למשל, המחירים כיום גבוהים מלכתחילה ולכן השקעה באזורים אלה כרוכה בסכומי כסף גדולים, התשואה יציבה אך לרוב אלה אינם המקומות שיזמנו כיום הזדמנויות נדל"ן טובות ונגישות. לעומת זאת, הפריפריה בישראל עדיין לא קרובה למימוש הפוטנציאל שלה. כשאנחנו מחפשים הזדמנויות נדל"ן להשקעה בישראל שיכולות להניב תשואה משמעותית, בסכומי כסף סבירים ובטווח שנים קצר, אזורי פריפריה יהיו כמעט תמיד התשובה. השנים הקרובות הן זמן מעולה להשקיע בפריפריה מפני שכספים רבים מאוד מושקעים כעת בפיתוח תשתיות, מרכזי תעסוקה וחינוך בערים אלה והנכסים, בינתיים, נותרו זולים יחסית. אך לא לאורך זמן.

אפשרויות מעולות להשקעה בנדל״ן בפריפריה

אנרג'י פארק חדרה

מתחם עסקים, טכנולוגיה ובילוי המוקם בחדרה וצפוי לאכלס כמה מחברות האנרגיה, טכנולוגיה וההיי-טק החשובות בישראל. המתחם ממוקם בפריים לוקיישן, על כביש החוף, ממש בין תל אביב לחיפה וצמוד לתחנת הרכבת חדרה מערב. מדובר בפרויקט דגל של העירייה והחברה הכלכלית בחדרה שמשקיעות עשרות מיליוני שקלים לפיתוח התשתיות וליצירת מלוא התנאים להקמתו המוצלחת. למצטרפים להשקעה במתחם במסגרת מועדון פרופרטים תינתן אפשרות נדירה לרכוש יחידת קרקע בסטאטוס מתקדם מאוד, בעלות רצפה ועם אפשרות לקבל מימון בנקאי לצורך מינוף והגדלת התשואה. זוהי הזדמנות יוצאת דופן ליהנות מהשקעה מעולה ובטוחה לצד תשואה צפויה של עשרות אחוזים, מימוש צפוי של בין 5-3 שנים בלבד, רף כניסה מינימאלי של 200,000 ש״ח וסיכון מהנמוכים בארץ.

השקעה במתחם מספר 12 בטבריה 

בשנים האחרונות טבריה שינתה את פניה וחווה צמיחה משמעותית ועלייה במחירי הדירות. קבוצת פרופרטים משקיעה במתחם 12, המתוכנן למגורים על פי תוכנית המתאר החדשה של העיר. המתחם  מצוי על המצוק של העיר טבריה ומשקיף על נופה המרהיב של הכינרת. בסמוך למתחם מתוכננת הקמת מתחם ההיי-טק והתעסוקה החדש של העיר, דבר שצפוי להעלות את ערכו של האזור ולהוביל לפיתוח תשתיות, לפתיחת משרות חדשות, משיכת חברות טכנולוגיה והיי-טק וכן תושבים איכותיים. בנוסף, ישנה תוכנית למתחם תחבורה צמוד, הכוללת, פרט לאוטובוסים, גם תחנת רכבת ואפילו רכבל שיצא ממתחם 12 ועד לעיר התחתית. השקעה במתחם 12 בטבריה כרוכה ברף כניסה של 100,000 ש״ח בלבד וצפויה להניב תשואה חסרת תקדים של 17%-12% בשנה.

 

מחפשת הזדמנויות נדל״ן בישראל? בשביל זה אנחנו פה!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.