השבחת קרקע כרוכה בפעולות ושלבים שונים שתכליתם העלאת ערכה של הקרקע – הפיכתה למשובחת מבחינת ערכה הכספי. מדובר בתהליך שכרוך בבירוקרטיה והליכים מול הרשויות ובסופו שוויה של הקרקע עולה באופן משמעותי.
כך יוצא שבסיום הליך ההשבחה יש בידי הבעלים של הקרקע נכס ששווה הרבה יותר מעלות הרכישה ולמעשה, באמצעות תהליך ההשבחה נוצר לבעלים של הקרקע הרווח המשמעותי ביותר מעסקת הנדל"ן. השלב האחרון בהליך ההשבחה הוא קבלת היתר בניה. בשורות הבאות נסביר מהו היתר בניה, כיצד כדאי לפעול לקבלתו ומהם הדברים שכדאי לקחת בחשבון בהליך.
מהו היתר בניה?
היתר בניה הוא אישור חוקי או רישיון שמעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בהתאם לחוק התכנון והבניה, תקנותיו ותקנים ישראלים מחייבים. כתלות באופי הבקשה והמצב החוקי והתכנוני הקיים בשטח, היתר בניה יוכל לאפשר בניה או שימוש במקרקעין וכן הריסת מבנים קיימים.
היתר בניה ניתן בהתאם לתוכניות החלות על הקרקע ולזכויות הבנייה שנקבעו במסגרתן. ביצוע פעולות בניה או שימוש ללא היתר בניה או בניגוד לו מהווים עבירה פלילית.
בפרק 26 של הפודקאסט “מלך המגרש” מפרטים את 10 השאלות החשובות שכל משקיע צריך לשאול לפני רכישת קרקע
באילו מקרים נדרש היתר בניה?
ככלל, ניתן לומר כי כל עבודה בקרקע ובנין וכל שימוש בהם, למעט מקרים יוצאים מן הכלל, דורשים כיום קבלת היתר בניה:
- הריסת מבנה קיים או הקמת מבנה חדש.
- סלילת כבישים, חפירות והקמת תשתיות.
- תוספת בניה למבנה – כדוגמת מרפסת.
- כל שינוי חיצוני למבנה – קירות חיצוניים, שינוי גג, סגירת מרפסת, חניות מקורות וכו'.
- כל שינוי פנימי למבנה שעלול לפגוע בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.
- הצבת מבנים זמניים וניידים כמו משרד מכירות, מכולות וכו'.
השלבים בהשבחת קרקע
כאשר אנחנו עוסקים בהשבחת קרקעות – כלומר, הפיכתה צעד אחר צעד של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים, עומדים לנגד עינינו שלבים שונים כתלות במצב התכנוני החל על הקרקע ברגע נתון ובאפשרויות ההשבחה הנבחרות. ניתן לחלק את ההליך למספר שלבים עיקריים:
- הכנת התכניות – הכנת תוכניות מתאר חדשות עבור הקרקע על ידי אנשי מקצוע העוסקים בתחום התכנון והבניה. התכניות כוללות את הייעוד החדש של הקרקע כך שניתן יהיה לקבל עליה היתרי בניה.
- דיונים בוועדות, התנגדויות ואישור התכנית – הגשת התוכניות אל הגורמים המאשרים – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוועדה המחוזית. בין לבין נערכים דיונים על התוכניות בוועדות וניתנת הזדמנות להגשת התנגדויות ולדיון בהן. אלה השלבים הקריטיים ביותר בתהליך ההשבחה והם עלולים לעיתים להימשך זמן רב.
- מתן תוקף לתכנית – בשלב זה הקרקע נחשבת מושבחת והייעוד שונה, על הקרקע יחול גם היטל השבחה אשר ישולם רק ביום המכירה או הבנייה.
- היתר בניה– לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף ניתן להגיש בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית.
מי פועל לקבלת היתר בניה?
קבלת היתר בניה היא הליך בירוקרטי שדורש הגשת בקשה הכוללת פרטים רבים על ידי אנשי מקצוע, ביניהם, הגדרת שימוש המבנה, חישוב אחוזי בנייה ושטחי הבנייה. הבקשה כוללת נספחים, אישורים וחתימות של אנשי מקצוע, אישורי בעלות, מפה טופוגרפית עדכנית ועוד. בקשה להיתר בניה המוגשת על ידי יזם הפועל במסגרת הרשות המקומית ומכיר את נהלי העבודה ואת גורמי המפתח תסייע לקדם את ההליך בצורה מקצועית ומהירה ביותר.
כיצד היתר בניה משפיע על התשואה?
היתר בניה הוא למעשה השלב הסופי בהליך השבחתה של קרקע חקלאית והוא הופך אותה לזמינה לבנייה לצורכי מגורים. שלב זה מעלה את ערך הקרקע באופן משמעותי ביותר. לצד היתרון הגדול חשוב לזכור שהמשך החזקת הקרקע עד לשלב זה מביא עימו חבות בהיטל השבחה לבעליה ולכן חשוב לעשות את החישוב של העלות הצפויה של הקרקע אל מול הסכום הצפוי של היטל ההשבחה שיוטל.
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לך מידע נוסף.
