מהי הערת אזהרה ומהן הפעולות הנדרשות לרישום?

הערת האזהרה נרשמת במרשם המקרקעין ופתוחה לעיון הציבור ומטרתה העיקרית ליידע ולהזהיר אודות התחייבות שלקח בעל המקרקעין ביחס לנכס. ההתחייבות המיוצגת בהערת האזהרה עשויה להיות התחייבות לבצע עסקה מסוימת או התחייבות להימנע מעשיית עסקה בנכס. הערת אזהרה חשובה במיוחד עבור מי ששוקל לבצע עסקה בנכס, על מנת להבטיח שהנכס נקי מהתחייבויות ואינו מובטח לקונה אחר. בנוסף, נעשה שימוש בהערת אזהרה גם במקרים של לקיחת משכנתא, אז נרשמת הערה לטובת הבנק או בצו בית משפט או רשות מוסמכת בהתאם להחלטה. רישום הערת האזהרה מתבצע באמצעות הגשת בקשה ומסמכים מתאמים בלשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס.  

מהי הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה היא פעולה משפטית שנעשית באמצעות רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרוב, הערת אזהרה נרשמת על זכויות רוכש הנכס בתקופה שבין החתימה על הסכם המכר ועד לרישום הקנייני של הזכויות בטאבו עם השלמת העסקה. להערת אזהרה שתי מטרות עיקריות:

  1. להזהיר ולהודיע לציבור הרחב ובפרט, לכל מי שמתעניין במקרקעין, כי קיימת ביחס אליהם התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
  2. למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקאות סותרות על המקרקעין ובכך להבטיח את זכויותיו של הקונה הראשון שלטובתו נרשמה האזהרה.

סוגים נוספים של הערות אזהרה

פרט לרישום הערת אזהרה מסוג התחייבות לבצע עסקה או להימנע מלבצע עסקה ישנם מספר סוגים נוספים של הערות ניתנות לרישום:

  • זכות קדימה – הערה זו נרשמת לצורך עיגון זכותו של צד כלשהו ליהנות מהנכס בקדימות לגורמים אחרים. לדוגמה, הורה שרכש דירה עבור ילדו ומעוניין להגן על הנכס מפני עסקאות שייעשו על דעתו של הילד בהיעדר ידיעתו.
  • משכנתא – הערה זו היא ההערה הנרשמת במקרה של לקיחת משכנתא על הנכס לטובת הבנק ולרוב היא תנאי להעברת כספי המשכנתא. ניתן לבצע עסקה בנכס בשעה שרשומה הערה לטובת הבנק, אך יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר או לדאוג לסילוקה.
  • זיקת הנאה – הערה המאפשרת זכויות קנייניות ספציפיות בנכס לצד שלישי.
  • הערה לפי צו בית משפט או רשות מוסמכת – רישום הערת אזהרה בהוראת בית משפט או רשות מוסמכת אחרת שמטרתה למנוע עשיית עסקאות או פעולות הנוגדות את החלטת הרשות ביחס לנכס, כדוגמת העברת נכס.

כיצד רושמים הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה נעשה בלשכת רישום המקרקעין בה רשומים המקרקעין באמצעות הדואר או בהגעה ללשכה בשעות קבלת הקהל. ההערה כרוך בתשלום אגרה. תשלום זה יכול להיעשות מראש באתר השירותים והמידע הממשלתי או בלשכה עצמה. לצורך הרישום יש להגיש את המסמכים הבאים: 

  • טופס בקשה לרישום הערת אזהרה חתום על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם ומאומת על ידי עורך דין או רשם מאומת כשטר עסקה.
  • התחייבות בכתב – חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור על ידי עורך דין ובו מתחייב בעל הזכויות בנכס בדבר עשיית העסקה או הימנעות מלעשות עסקה בנכס.
  • במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי הזכאים בלבד – צירוף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים מאושר כהעתק נאמן למקור.
  • אישור על תשלום האגרה.
  • צילום תעודת הזהות של מגיש הבקשה.
  • הסכמה של הבעלים על הנכס, במצב בו ההתחייבות ביחס לנכס לא נעשתה על ידי בעל המקרקעין עצמו.
  • לעיתים נדרשים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של הרשם.

כיצד מוחקים או מבטלים הערת אזהרה?

לאחר מימושה של מטרת הערת אזהרה, כדוגמת השלמת רישום הבעלות על המקרקעין או סיומה של משכנתא או התחייבות אחרת, ניתן למחוק את הערת האזהרה מהרישום בטאבו. מחיקת ההערה אינה מתבצעת באופן אוטומטי על ידי הרשם אלא בעקבות בקשת מי מהצדדים. טרם המחיקה הרשם יעדכן את הצד שלטובתו הייתה רשומה האזהרה אודות המחיקה. הערת אזהרה שנרשמה מכוח חיקוק או צו בית משפט תימחק רק לבקשת בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת.

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

ייצוג עורך דין לרכישת קרקע לבנייה עצמית או השקעה

בכל מה שנוגע לרכישת קרקעות לבנייה, חשוב שהעסקה כולה תלווה על-ידי אנשי מקצוע אשר יבטיחו את מלוא ההגנה על הרוכשים מתוך ההיבט המשפטי והיבטי מיסוי שונים. רבים טועים לחשוב כי רכישת קרקע דומה במהותה לפרוצדורה הנדרשת בעת רכישתו של נכס דוגמת בית פרטי או דירה, כשבפועל מדובר בהליכים מורכבים יותר בהם כל טעות ולו הקטנה ביותר, עלולה לעלות הון תועפות.

בדיקות מקדמיות לרכישת קרקע

בין שכוונתכם היא לרכוש מגרש עבור מטרות השקעה ובין שאתם מייעדים את הקרקע לבנייה עצמית, הרי שמומלץ כי לתהליך יתלווה עורך דין המתמחה באופן פרטני ברכישת קרקעות.

כך למשל, אחד מן הפרמטרים הראשוניים המוכרחים להיבדק, יהיה סוג הקרקע וההליך הפרוצדורלי בו היא נמצאת כרגע. שימו לב להבדל המהותי שקיים בין קרקע חלקית לבין קרקע מופשרת לבנייה; אדם המעוניין להשקיע בקרקע חקלאית, מוכרח להבין את הסיכון שכרוך בעובדה כי הליכי ההפשרה אינם מידיים ושאין כל ערובה לכך שניתן יהיה לקצרם. לעומת זאת, קרקע מופשרת היא למעשה קרקע שעברה את כל ההליכים הנדרשים והיא מחזיקה בכל האישורים לבנייה.

היבטי מיסוי ברכישת קרקע

בדומה לתהליך המשפטי של רכישת דירה, כך חשוב שעורך דינכם יעניק לכם חיזוי מדויק של היבטי המיסוי בעבור רכישת הקרקע. זכרו כי כל "הפתעה" בדמות מיסוי גבוה והוצאות נלוות אחרות, עלולה לשנות את כדאיות העסקה.

במקרה של רכישת נכס נדל"ני, חשוב להכיר את המושג מס רכישה. כיום עומד שיעור המס על כשישה אחוזים. קבלת ליווי וייעוץ משפטי מטעם עורך דין מקרקעין עשויה להתברר כמשתלמת, וזאת כיוון שהוא יפעל למען הפחתת גובה המס ובקשת הקלות מטעם הרשויות.

בדיקת זכויות על הקרקע

בדומה מאוד להליכים של רכישת דירה, כך גם ברכישת קרקעות, חשוב שנבטיח את קבלת התמונה המלאה. אחת מן הדרכים הבטוחות והחשובות ביותר לקבלת מידע מקיף על מצב הנכס היא באמצעות בדיקת נסח הטאבו.

מטרתו של נסח הטאבו היא לאשר את הזכויות של הבעלים הנוכחי אודות נכס הנדל"ן ולבחון שמא קיימים הליכים משפטיים שונים אשר עלולים לעכב או להערים קשיים על העסקה דוגמת: עיקולים, זכויות של אנשים נוספים, הערות אזהרה מקבילות וכיוצא זה.

לסיכום

בכל עסקת נדל"ן קטנה וגדולה כאחת, הקפידו תמיד למגן את עצמכם מכל היבט ולהבטיח את ביטחונכם לכל אורך שלבי העסקה. אם ננסה לתמצת זאת לכדי משפט אחד: מטרת הייעוץ המשפטי היא למנוע הפתעות לא נעימות אשר עלולות לטרפד את העסקה או להעיב על כדאיותה.