מהי הערת אזהרה?
רישום הערת אזהרה היא פעולה משפטית שנעשית באמצעות רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרוב, הערת אזהרה נרשמת על זכויות רוכש הנכס בתקופה שבין החתימה על הסכם המכר ועד לרישום הקנייני של הזכויות בטאבו עם השלמת העסקה. להערת אזהרה שתי מטרות עיקריות:
- להזהיר ולהודיע לציבור הרחב ובפרט, לכל מי שמתעניין במקרקעין, כי קיימת ביחס אליהם התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
- למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקאות סותרות על המקרקעין ובכך להבטיח את זכויותיו של הקונה הראשון שלטובתו נרשמה האזהרה ברכישת קרקע או דירה.
- הערת האזהרה נרשמת במרשם המקרקעין ופתוחה לעיון הציבור ומטרתה העיקרית ליידע ולהזהיר אודות התחייבות שלקח בעל המקרקעין ביחס לנכס.ההתחייבות המיוצגת בהערת האזהרה עשויה להיות התחייבות לבצע עסקה מסוימת או התחייבות להימנע מעשיית עסקה בנכס.
- הערת אזהרה חשובה במיוחד עבור מי ששוקל לבצע עסקה בנכס, על מנת להבטיח שהנכס נקי מהתחייבויות ואינו מובטח לקונה אחר.
- בנוסף, נעשה שימוש בהערת אזהרה גם במקרים של לקיחת משכנתא, אז נרשמת הערה לטובת הבנק או בצו בית משפט או רשות מוסמכת בהתאם להחלטה. רישום הערת האזהרה מתבצע באמצעות הגשת בקשה ומסמכים מתאמים בלשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס.
סוגים נוספים של הערות אזהרה
פרט לרישום הערת אזהרה מסוג התחייבות לבצע עסקה או להימנע מלבצע עסקה ישנם מספר סוגים נוספים של הערות ניתנות לרישום:
- זכות קדימה – הערה זו נרשמת לצורך עיגון זכותו של צד כלשהו ליהנות מהנכס בקדימות לגורמים אחרים. לדוגמה, הורה שרכש דירה עבור ילדו ומעוניין להגן על הנכס מפני עסקאות שייעשו על דעתו של הילד בהיעדר ידיעתו.
- משכנתא – הערה זו היא ההערה הנרשמת במקרה של לקיחת משכנתא על הנכס לטובת הבנק ולרוב היא תנאי להעברת כספי המשכנתא. ניתן לבצע עסקה בנכס בשעה שרשומה הערה לטובת הבנק, אך יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר או לדאוג לסילוקה.
- זיקת הנאה – הערה המאפשרת זכויות קנייניות ספציפיות בנכס לצד שלישי.
- הערה לפי צו בית משפט או רשות מוסמכת – רישום הערת אזהרה בהוראת בית משפט או רשות מוסמכת אחרת שמטרתה למנוע עשיית עסקאות או פעולות הנוגדות את החלטת הרשות ביחס לנכס, כדוגמת העברת נכס.
כיצד רושמים הערת אזהרה?
רישום הערת אזהרה נעשה בלשכת רישום המקרקעין בה רשומים המקרקעין באמצעות הדואר או בהגעה ללשכה בשעות קבלת הקהל. ההערה כרוך בתשלום אגרה. תשלום זה יכול להיעשות מראש באתר השירותים והמידע הממשלתי או בלשכה עצמה. לצורך הרישום יש להגיש את המסמכים הבאים:
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה חתום על ידי המתחייבים, הזכאים או שניהם ומאומת על ידי עורך דין או רשם מאומת כשטר עסקה.
- התחייבות בכתב – חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר מקורי או בהעתק מאושר כנאמן למקור על ידי עורך דין ובו מתחייב בעל הזכויות בנכס בדבר עשיית העסקה או הימנעות מלעשות עסקה בנכס.
- במקרה שבו מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי הזכאים בלבד – צירוף צילום תעודת זיהוי של המתחייבים מאושר כהעתק נאמן למקור.
- אישור על תשלום האגרה.
- צילום תעודת הזהות של מגיש הבקשה.
- הסכמה של הבעלים על הנכס, במצב בו ההתחייבות ביחס לנכס לא נעשתה על ידי בעל המקרקעין עצמו.
- לעיתים נדרשים מסמכים נוספים לפי שיקול דעתו של הרשם.
כיצד מוחקים או מבטלים הערת אזהרה?
לאחר מימושה של מטרת הערת אזהרה, כדוגמת השלמת רישום הבעלות על המקרקעין או סיומה של משכנתא או התחייבות אחרת, ניתן למחוק את הערת האזהרה מהרישום בטאבו. מחיקת ההערה אינה מתבצעת באופן אוטומטי על ידי הרשם אלא בעקבות בקשת מי מהצדדים. טרם המחיקה הרשם יעדכן את הצד שלטובתו הייתה רשומה האזהרה אודות המחיקה. הערת אזהרה שנרשמה מכוח חיקוק או צו בית משפט תימחק רק לבקשת בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת.
