זכות במקרקעין – מהי והאם היא ניתנת למכירה?

על פי הגדרתם בחוק, מקרקעין הם קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע. זכות במקרקעין מוגדרת כבעלות על מקרקעין או חכירת מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. שאלת מכירת זכות במקרקעין מתעוררת לרוב בהקשרי חבויות המס וחוק מיסוי מקרקעין הוא שמגדיר את המושגים השונים הנוגעים לזכויות בקרקע ולמכירתן וכן לעצם שאלות החבות במס. מכירה של זכות במקרקעין מתאפשרת על פי החוק והיא עשויה להיעשות בתמורה או ללא תמורה. לצורכי מס שבח ומס רכישה מכירת זכות במקרקעין מוגדרת ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. בשורות הבאות נסביר אילו זכויות קיימות במקרקעין ומהי המשמעות של מכירתן.

זכות הבעלות

בעלות היא ככל הנראה הזכות הרחבה והמשמעותית ביותר על מקרקעין על פי חוק המקרקעין, הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. בעל המקרקעין הוא למעשה בעל הקניין בהם והוא הרשום כבעלים החוקי על הנכס בטאבו או בכל מרשם מקובל אחר. זכות הבעלות כוללת זכויות מוגנות על פי
חוק להחזקה בנכס, לשימוש בו ולעשיית כל דבר וכל עסקה ובכך מקנה לבעליה את מירב האפשרויות ליהנות מהנכס.

זכות החכירה

זכות החכירה אמנם אינה חזקה כזכות הבעלות אך מאפשרת החזקה ממושכת מאוד על המקרקעין בדרך כלל לטווח של 49 או 99 שנים תמורת תשלום דמי חכירה לבעלים. לרוב, זכות החכירה לדורות ניתנת על קרקעות בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או מנהל מקרקעי ישראל, כדוגמת מושבים וקיבוצים. לחוכרים במצבים אלה ניתנה זכות חכירה ל-49 שנה ואופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.
זכות החכירה רשומה בטאבו, כאשר המדינה או רשות אחרת רשומה כבעלים והחוכר רשום כבעל זכות חכירה בנכס. חכירה לתקופה של מעל 25 שנים נחשבת על פי חוק ל-״חכירה לדורות״ וכוללת זכויות נרחבות למדי על המקרקעין ובין היתר, זכות לרישום משכנתא על הנכס, מתן זיקת הנאה במקרקעין או השכרתם לצד שלישי.

מהי מכירת זכות במקרקעין?

הגדרת מכירה של זכות במקרקעין חשובה במיוחד לעניין חבות במס. חוק מיסוי מקרקעין קובע את חבויות המס הקמות במסגרת מכירתה של זכות במקרקעין. על פי ההגדרה הקבועה בחוק מכירת זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, היא כל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
 הענקה – יצירת זכות חדשה. למשל כאשר המדינה מעניקה זכויות בנייה.
 העברה – מצב שבו לאדם זכות מסוימת בקרקע והוא מעביר את זכותו לאחר.
 ויתור – ויתור על קבלת זכות שניתנה במקרקעין כדוגמת זכויות בנייה.

החוק קבע כי העברה בירושה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקנייתו לנאמן, מפרק או כונס נכסים אינן מכירות וכן שוויתור על זכות ללא תמורה אינה חייבת במס.

חבות במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח בעת מכירת זכות במקרקעין. ״שבח״ הוא הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה. כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס כעת לבין המחיר בו נקנה על ידי המוכר, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס – כולל שיפוץ, שכר טרחה לעורך דין, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, הוצאות על ריבית משכנתא, פחת ועוד. מס שבח מקרקעין הוא במהותו מס רווח הון, שמוטל על מוכר זכות במקרקעין שהיא אינה חלק מ-״מלאי עסקי״. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הזכות במקרקעין.

חבות במס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה מחושב תמיד כשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל שווי הנכס ועומד כיום על 6%. בדירות מגורים שיעור המס מדורג וחל על כל חלק מסכום הרכישה באחוזים שונים. בנוסף, תקנות מיסוי מקרקעין קובעות פטורים והקלות ממס רכישה בכפוף לעמידה בקריטריונים שונים.

שוקלים לרכוש נכס נדל״ן בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

 

    

מהו נכס מניב וכיצד ניתן לזהות אותו?

כולנו שואפים לעתיד כלכלי בטוח אך על מנת להגיע ליעד הזה ברור כיום שלא כדאי להסתפק בצבירת כספים בעו״ש או חסכון לפנסיה. אם בעבר השקעה בנכסים הייתה נחלתם של העשירון העליון או סוחרים ממולחים בלבד, כיום, השאיפה להשקיע בנכס הפכה כמעט לנחלת הכלל. ואכן, כל אדם שמבין דבר או שניים בהתנהלות כלכלית נכונה ידע לספר על חשיבותן של השקעות להבטחת העתיד הפיננסי. מבין אלטרנטיבות ההשקעה המוצעות בשוק, השקעה בנכס מניב עשויה להצמיח רווחים נאים והכנסה בטוחה. אם גם אתם שוקלים את האפשרות לרכוש נכס מניב חשוב שתדעו כי לצד היתרונות הרבים, השקעה שכזו עלולה להיות כרוכה בסיכון משמעותי כשסכומי כסף גדולים מוטלים על הכף. אלה הדברים שכדאי לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מושכלת.

מהו נכס מניב?

בהגדרתו, נכס מניב הוא נכס שבנוסף לערך ההוני שיש לו בפני עצמו, הוא מייצר עבור הבעלים שלו תשואות קבועות, כלומר, משולמים עליו דמי שכירות לאורך כל תקופת ההחזקה. לרוב, כשאנחנו מדברים על נכס מניב הכוונה היא לנכסי נדל"ן למגורים, למטרות מסחר, תעשייה, משרדים, חניון וכיו"ב. ההבדלים בין הנכסים המניבים מסוגים שונים יוצרים גם הבדל מהותי ביחס לאופי ההשקעה, היקף התשואה, ההוצאות הכרוכות בהכנסה ועוד. 

מהי השקעה משתלמת בנכס מניב?

שוק הנדל"ן למגורים בישראל נתפס כהשקעה בטוחה וסולידית יותר ובהתאם, התשואה יכולה להיות טובה אך סולידית למדי. אל מול זאת, ההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת כהשקעה בסיכון גבוה יותר, אך לחובבי הסיכון היא עשויה להניב גם רווחים גבוהים יותר ממקבילתה בגזרת המגורים. בממוצע, תשואה טובה על דירת מגורים בישראל עומדת כיום על כ-3%-4% לשנה, ובנכס מסחרי בין 8% ל-9% בשנה. כדי להיכנס לשקעה משתלמת נרצה לשקול את השיקולים הנכונים לכאן או לכאן, בהתבסס על מידע מלא ועדכני. שיקול מרכזי בבחינת השקעה בנכס נדל"ן מניב הוא שהרווחים השוטפים, דמי השכירות שניתן לקבל מהנכס, חייבים להיות גבוהים מעלויות המימון הקבועות של העסקה – כלומר, מהחזרי הריבית בהלוואה שנלקחה כדי לרכוש את הנכס.

אילו שיקולים עומדים בבסיס ההחלטה להשקיע בנכס מניב?

השיקולים שצריכים להילקח בחשבון תלויים כמובן בסוג הנכס שנמצא על הפרק, נדל״ן מניב למגורים ונדל״ן מניב מסחרי דורשים התחשבות בשיקולים שונים בהתאם לאופי השונה שלהם. ברור שכאשר נבחן עסקה בנכס למגורים ישפיעו גורמים סביבתיים כמו מערכת חינוך או פארקים ציבוריים. לעומת זאת, בעסקה בנכס מסחרי נרצה לבדוק את הביקוש לסוג הנכס בסביבה המדובר, עלויות אחזקה במצב שבו לא נמצא שוכר וכו׳. בכל עסקת נדל"ן נרצה לשקלל את הגורמים הבאים:

– מהו ההון העצמי העומד לרשותי להשקעה.

– מהן עלויות העסקה בפועל – בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס ניקח בחשבון בין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות. 

– מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה – הן ברכישה עצמה ובהמשך בשוק השכירות.

– התשואה הצפויה מהנכס.

– מיקום הנכס.

– גודל הנכס.

המצב התכנוני של הנכס.

מה חשוב לדעת על מינוף בהשקעה בנכס מניב?

רכישת נכס נדל"ן מניב נעשית לרוב באמצעות שימוש במינוף פיננסי. המינוף מאפשר לרכוש נכסים תוך שימוש בהון עצמי מצומצם והגדלת שיעורי התשואה המתקבלים מהנכס המניב באמצעות לקיחת הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר. צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלה והופך אותה לרווחית יותר. על מנת לגדר את הסיכונים בעסקה חשוב לבחון את התשואה המתקבלת מדמי השכירות ביחס למחיר רכישת הנכס, ולאחר הפחתת הוצאות שוטפות והוצאות עבור תפעול, תחזוקה ופחת, על מנת להבטיח שהתשואה על הנכס, תהיה גבוהה מהריבית המשולמת על ההלוואה.

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן מניב? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.