כולנו שואפים לעתיד כלכלי בטוח אך על מנת להגיע ליעד הזה ברור כיום שלא כדאי להסתפק בצבירת כספים בעו״ש או חסכון לפנסיה. אם בעבר השקעה בנכסים הייתה נחלתם של העשירון העליון או סוחרים ממולחים בלבד, כיום, השאיפה להשקיע בנכס הפכה כמעט לנחלת הכלל. ואכן, כל אדם שמבין דבר או שניים בהתנהלות כלכלית נכונה ידע לספר על חשיבותן של השקעות להבטחת העתיד הפיננסי.
מבין אלטרנטיבות ההשקעה המוצעות בשוק, השקעה בנכס מניב עשויה להצמיח רווחים נאים והכנסה בטוחה. אם גם אתם שוקלים את האפשרות לרכוש נכס מניב חשוב שתדעו כי לצד היתרונות הרבים, השקעה שכזו עלולה להיות כרוכה בסיכון משמעותי כשסכומי כסף גדולים מוטלים על הכף. אלה הדברים שכדאי לקחת בחשבון על מנת לקבל החלטה מושכלת.
מהו נכס מניב?
בהגדרתו, נכס מניב הוא נכס שבנוסף לערך ההוני שיש לו בפני עצמו, הוא מייצר עבור הבעלים שלו תשואות קבועות, כלומר, משולמים עליו דמי שכירות לאורך כל תקופת ההחזקה. לרוב, כשאנחנו מדברים על נכס מניב הכוונה היא לנכסי נדל"ן למגורים, למטרות מסחר, תעשייה, משרדים, חניון וכיו"ב. ההבדלים בין הנכסים המניבים מסוגים שונים יוצרים גם הבדל מהותי ביחס לאופי ההשקעה, היקף התשואה, ההוצאות הכרוכות בהכנסה ועוד.
מהי השקעה משתלמת בנכס מניב?
שוק הנדל"ן למגורים בישראל נתפס כהשקעה בטוחה וסולידית יותר ובהתאם, התשואה יכולה להיות טובה אך סולידית למדי. אל מול זאת, ההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת כהשקעה בסיכון גבוה יותר, אך לחובבי הסיכון היא עשויה להניב גם רווחים גבוהים יותר ממקבילתה בגזרת המגורים.
בממוצע, תשואה טובה על דירת מגורים בישראל עומדת כיום על כ-3%-4% לשנה, ובנכס מסחרי בין 8% ל-9% בשנה. כדי להיכנס לשקעה משתלמת נרצה לשקול את השיקולים הנכונים לכאן או לכאן, בהתבסס על מידע מלא ועדכני. שיקול מרכזי בבחינת השקעה בנכס נדל"ן מניב הוא שהרווחים השוטפים, דמי השכירות שניתן לקבל מהנכס, חייבים להיות גבוהים מעלויות המימון הקבועות של העסקה – כלומר, מהחזרי הריבית בהלוואה שנלקחה כדי לרכוש את הנכס.
בפרק 28 של הפודקאסט “מלך המגרש” אירחנו את רוני פלטניק ודיברנו על הנדלן (המניב) בישראל.
אילו שיקולים עומדים בבסיס ההחלטה להשקיע בנכס מניב?
השיקולים שצריכים להילקח בחשבון תלויים כמובן בסוג הנכס שנמצא על הפרק, נדל״ן מניב למגורים ונדל״ן מניב מסחרי דורשים התחשבות בשיקולים שונים בהתאם לאופי השונה שלהם. ברור שכאשר נבחן עסקה בנכס למגורים ישפיעו גורמים סביבתיים כמו מערכת חינוך או פארקים ציבוריים.
לעומת זאת, בעסקה בנכס מסחרי נרצה לבדוק את הביקוש לסוג הנכס בסביבה המדובר, עלויות אחזקה במצב שבו לא נמצא שוכר וכו׳.
בכל עסקת נדל"ן נרצה לשקלל את הגורמים הבאים:
- מהו ההון העצמי העומד לרשותי להשקעה.
- מהן עלויות העסקה בפועל – בנוסף לתשלום עבור רכישת הנכס ניקח בחשבון בין היתר, מיסים שונים, תיווך, שכר טרחה, אגרות והוצאות נוספות.
- מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה – הן ברכישה עצמה ובהמשך בשוק השכירות.
- התשואה הצפויה מהנכס.
- מיקום הנכס.
- גודל הנכס.
- המצב התכנוני של הנכס.
מה חשוב לדעת על מינוף בהשקעה בנכס מניב?
רכישת נכס נדל"ן מניב נעשית לרוב באמצעות שימוש במינוף פיננסי. המינוף מאפשר לרכוש נכסים תוך שימוש בהון עצמי מצומצם והגדלת שיעורי התשואה המתקבלים מהנכס המניב באמצעות לקיחת הלוואה או מימון, מהבנק או מגוף מלווה אחר.
צמצום היקף ההון העצמי בתוך העסקה מגדיל את רכיב התשואה שלה והופך אותה לרווחית יותר. על מנת לגדר את הסיכונים בעסקה חשוב לבחון את התשואה המתקבלת מדמי השכירות ביחס למחיר רכישת הנכס, ולאחר הפחתת הוצאות שוטפות והוצאות עבור תפעול, תחזוקה ופחת, על מנת להבטיח שהתשואה על הנכס, תהיה גבוהה מהריבית המשולמת על ההלוואה.
שוקלים לרכוש קרקע להשקעה? בואו להתייעץ איתנו!
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף! 🙂
