על פי הגדרתם בחוק, מקרקעין הם קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע. זכות במקרקעין מוגדרת כבעלות על מקרקעין או חכירת מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. שאלת מכירת זכות במקרקעין מתעוררת לרוב בהקשרי חבויות המס וחוק מיסוי מקרקעין הוא שמגדיר את המושגים השונים הנוגעים לזכויות בקרקע ולמכירתן וכן לעצם שאלות החבות במס. מכירה של זכות במקרקעין מתאפשרת על פי החוק והיא עשויה להיעשות בתמורה או ללא תמורה. לצורכי מס שבח ומס רכישה מכירת זכות במקרקעין מוגדרת ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. בשורות הבאות נסביר אילו זכויות קיימות במקרקעין ומהי המשמעות של מכירתן.
זכות הבעלות
בעלות היא ככל הנראה הזכות הרחבה והמשמעותית ביותר על מקרקעין על פי חוק המקרקעין, הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. בעל המקרקעין הוא למעשה בעל הקניין בהם והוא הרשום כבעלים החוקי על הנכס בטאבו או בכל מרשם מקובל אחר. זכות הבעלות כוללת זכויות מוגנות על פי
חוק להחזקה בנכס, לשימוש בו ולעשיית כל דבר וכל עסקה ובכך מקנה לבעליה את מירב האפשרויות ליהנות מהנכס.
זכות החכירה
זכות החכירה אמנם אינה חזקה כזכות הבעלות אך מאפשרת החזקה ממושכת מאוד על המקרקעין בדרך כלל לטווח של 49 או 99 שנים תמורת תשלום דמי חכירה לבעלים. לרוב, זכות החכירה לדורות ניתנת על קרקעות בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או מנהל מקרקעי ישראל, כדוגמת מושבים וקיבוצים. לחוכרים במצבים אלה ניתנה זכות חכירה ל-49 שנה ואופציה להארכה ל-49 שנים נוספות.
זכות החכירה רשומה בטאבו, כאשר המדינה או רשות אחרת רשומה כבעלים והחוכר רשום כבעל זכות חכירה בנכס. חכירה לתקופה של מעל 25 שנים נחשבת על פי חוק ל-״חכירה לדורות״ וכוללת זכויות נרחבות למדי על המקרקעין ובין היתר, זכות לרישום משכנתא על הנכס, מתן זיקת הנאה במקרקעין או השכרתם לצד שלישי.
מהי מכירת זכות במקרקעין?
הגדרת מכירה של זכות במקרקעין חשובה במיוחד לעניין חבות במס. חוק מיסוי מקרקעין קובע את חבויות המס הקמות במסגרת מכירתה של זכות במקרקעין. על פי ההגדרה הקבועה בחוק מכירת זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, היא כל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
הענקה – יצירת זכות חדשה. למשל כאשר המדינה מעניקה זכויות בנייה.
העברה – מצב שבו לאדם זכות מסוימת בקרקע והוא מעביר את זכותו לאחר.
ויתור – ויתור על קבלת זכות שניתנה במקרקעין כדוגמת זכויות בנייה.
החוק קבע כי העברה בירושה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקנייתו לנאמן, מפרק או כונס נכסים אינן מכירות וכן שוויתור על זכות ללא תמורה אינה חייבת במס.
חבות במס שבח
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח בעת מכירת זכות במקרקעין. ״שבח״ הוא הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה. כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס כעת לבין המחיר בו נקנה על ידי המוכר, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס – כולל שיפוץ, שכר טרחה לעורך דין, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, הוצאות על ריבית משכנתא, פחת ועוד. מס שבח מקרקעין הוא במהותו מס רווח הון, שמוטל על מוכר זכות במקרקעין שהיא אינה חלק מ-״מלאי עסקי״. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הזכות במקרקעין.
חבות במס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה מחושב תמיד כשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל שווי הנכס ועומד כיום על 6%. בדירות מגורים שיעור המס מדורג וחל על כל חלק מסכום הרכישה באחוזים שונים. בנוסף, תקנות מיסוי מקרקעין קובעות פטורים והקלות ממס רכישה בכפוף לעמידה בקריטריונים שונים.
שוקלים לבצע השקעה בקרקע? בואו להתייעץ איתנו!
צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף! 🙂
