?כיצד ניתן להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע

אחוזי בניה הם החלק היחסי מהקרקע אשר עליו מותר בפועל לבנות. זכויות הבניה נקבעות על פי ההיתר הניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה ועל בסיס תכניות בניין העיר החלות על השטח. על בסיס זכויות הבניה הקבועות שטרם נוצלו ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך קבלת היתר בניה. לאחוזי הבניה השלכות משמעותיות על רווחיותו של נכס נדל״ן להשקעה וככלל, נשאף למיצוי מיטבי וכן להגדלת אחוזי הבניה במידת הצורך. ניתן למקסם את השימוש בזכויות ואף להגדיל את אחוזי הבניה בקרקע באמצעות פניה לרשויות בערוצים המתאימים ובפרט באמצעות הגשת בקשות לשינוי תוכנית בניין עיר. בעסקאות רבות בנדל״ן אנשי מקצוע מתחום הנדל״ן ויזמי נדל״ן מנוסים בשטח יוכלו לקדם בצורה יעילה וחכמה את ההליכים הבירוקרטיים הסבוכים הכרוכים בהגדלת אחוזי הבניה.

מה המשמעות של אחוזי בניה בקרקע?

במסגרת הליכי הסדרת קרקעות בישראל נקבעו על שטחי המדינה תכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות שמסדירות את הקרקע ואת הליכי התכנון והבניה גם בגבולות המגרש הפרטי. קביעה לגבי היקף אחוזי הבניה המותרת בקרקע היא אחת הדרכים החשובות העומדות לרשויות המדינה לווסת את הפעילות בתוך מקרקעין. אחוזי בנייה מותרים מחושבים כאחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. היקפי הבנייה המותרים בכל שטח נקבעים בתכנית בניין עיר, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח.

כיצד מתבצע חישוב אחוזי הבניה?

חישוב אחוזי הבנייה מתייחס להיקף הבנייה ביחס לשטח המגרש שבו הבניה תתבצע. האחוזים המותרים לבניה נקבעים בתוכנית בניין עיר אשר חלה על המגרש. התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים לבניה הן במספרים והן באחוזי בניה. חישוב אחוזי הבנייה נעשה על היחס שבין היקף הבניה (בכלל הקומות) לשטחו של המגרש. לשם הדוגמה – אם בבעלותכם מגרש שגודלו 1,000 מ״ר ואחוזי הבנייה המותרים בו עומדים על 80% תוכלו לדוגמה לבנות בית שגודלו 800 מ"ר במבנה חד קומתי או לחלק את השטח הבנוי על פני כמה קומות. אם תבנו מבנה שזהו גודלו, משמע שניצלתם את מלוא זכויות הבניה שהיו קיימות על הקרקע.

מהם אחוזי הבנייה בקרקע שלכם?

אחוזי הבניה הם זכויות תכנונית ולכן לצורך בירור הזכות יש לבצע פניה יזומה אל מחלקת ההנדסה ברשות המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע. חלק מהרשויות המקומיות מפעילות מערך מקוון של המידע התכנוני בשטחן ובמסגרתו ניתן לקבל את המידע הרלוונטי דרך אתר האינטרנט ובין היתר לבצע בירור נגיש ומהיר של אחוזי הבניה הקיימים לקרקע בזמן נתון, כולל פרטים אודות ייעוד הקרקע. אחוזי הבניה האפשריים בקרקע משפיעים באופן משמעותי על מידת הכדאיות של העסקה ולכן על מנת להבין את משמעותם ולבדוק אפשרויות להגדלה ומקסום מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ההשקעות בנדל״ן.

האם ניתן להגדיל את אחוזי הבניה שנקבעו בקרקע?

זכויות בניה בקרקע הן זכויות תכנוניות הנובעות מהחלטות הוועדות לתכנון ובניה ומתבטאות בתוכניות המאושרות על המגרש. לעיתים ניתן להגדיל את אחוזי הבניה הקבועים בתוכניות קיימת באמצעות הוצאת היתרים לבניית ממ״ד או לסגירת מרפסת. על מנת להגדיל את אחוזי הבניה אף מעבר לקבוע בתוכנית החלה, יש צורך להגיש לוועדות המחוזית או המקומית תוכנית בניין עיר חדשה הכוללת גם את הגדלת זכויות הבניה בשטח. כאשר הקרקע נמצאת בהליכי השבחה כחלק מעסקת השקעה בנדל״ן, ניתן להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל״ן או ביזמים בשטח שייקחו על עצמם את בירור פוטנציאל ההגדלה של אחוזי הבניה וקידום תוכנית בניין עיר חדשה שתכלול הגדלת אחוזי הבניה. 

חושבת להשקיע בנדל"ן? דברי איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק מידע נוסף.

    

מהי זכות ראשונים/קדימה במקרקעין?

״זכות ראשונים״ או ״זכות קדימה״ היא זכות במקרקעין אשר מקנה לבעל הזכות קדימות במצב של מכירת זכות בנכס. כאשר ישנה זכות ראשונים בנכס, בעל הנכס יהיה מחויב להציע את הנכס קודם כל לבעל זכות הראשונים לפני שיציע אותו למכירה לאחר. זכות קדימה בנכס עשויה להיווצר מכוח החוק או על פי הסכם בין הצדדים. לאחר רישומה של הזכות בטאבו, רשם המקרקעין אינו יכול להעביר זכות על המקרקעין אלא אם הוכח כי הוצעה קודם לבעל זכות הקדימה.

מה המשמעות של זכות ראשונים במקרקעין?

במקרה שבו ישנה זכות ראשונים לאדם הוא יקבל על פי החוק קדימות בעת מכירת הנכס. כלומר, הזכות מחייבת את המוכר של הנכס להציע אותו קודם כל, ולפני שהוא מציע אותו לכל קונה פוטנציאלי אחר, לבעל זכות הראשונים. למעשה, זכות הראשונים מקימה לבעליה זכות סירוב ראשונה – כלומר, רק במקרה שבו נעשתה פנייה מתאימה לבעל הזכות והוא ויתר על זכותו לרכוש את הנכס, בעל הנכס יהיה חופשי להציע אותו למכירה לצדדים שלישיים. זכות הראשונים נרשמת בטאבו ולאחר רישומה ניתן יהיה לבצע רישום העברות של זכות על הנכס אך ורק בכפוף להוכחה שניתנה לבעל זכות הראשונים האפשרות למימושה.

מי זכאי לזכות ראשונים במקרקעין?

נהוג לחלק את זכויות הראשונים לשני סוגים עיקריים – מכוח חוק או על פי הסכם:

  • זכויות ראשונים מכוח החוק:
  1. זכות קדימה בין בני זוג – חוק המקרקעין קובע כי במקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג (משק חקלאי, עסק או דירת מגורים) בן זוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו במקרקעין לאחר אלא אם הציע אותו קודם לבן הזוג השני. זכות הראשונים במקרה הזה מגבילה את זכות הקניין של בן הזוג המעוניין למכור ומגנה על בן זוגו במקרה של פרידה בכך שמאפשרת להימנע מכניסת אדם זר לביתו או לעסקו.
  2. זכות קדימה בין יורשים – במקרקעין שהם משק חקלאי שעבר בירושה למספר יורשים, כל יורש שירצה להעביר את חלקו יהיה מחויב להציע אותו תחילה ליורש או היורשים האחרים. החוק מאפשר ליורשים ליהנות מזכות קדימה בלתי רשומה במשך שנתיים, ובהמשך, להוסיף וליהנות מהזכות במקרה שבו רשמו אותה כהלכה בטאבו. גם במקרה זה החוק מבקש להגן על זכותם של היורשים לשמור על שלמותו של המשק החקלאי שהועבר בירושה ולהימנע מכניסתם של רוכשים זרים לשטח.
  • זכות ראשונים מכוח הסכם – זכות שהצדדים הסכימו עליה בחוזה ביניהם. במקרה זה בעל מקרקעין, או בעל חלק במקרקעין משותפים, ירשום בטאבו זכות קדימה לגבי המקרקעין לטובת אדם אחר ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. הרישום נעשה על גבי שטר עליו חותמים כל אחד מהצדדים.

כיצד ניתן לממש את זכות הראשונים?

חוק המקרקעין קובע את הפרוצדורה הנדרשת לצורך מימוש זכות הראשונים:

  1. ההצעה לבעל זכות הקדימה תהיה בכתב ותישלח בדואר רשום. בהצעה יצוין המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים והעתק ממנה יישלח לרשם המקרקעין.
  2. בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה בעל זכות הקדימה רשאי לשלם את המחיר הנדרש בהצעה כולל מיסים או להפקיד את התשלום בידי רשם המקרקעין. אם בעל הזכות עשה את אחד מאלה ייראו את הצדדים כאילו נכרת ביניהם חוזה. במקרה שבו הופקד התשלום הוא ישולם לבעל המקרקעין עם גמר העסקה.
  3. אם בעל זכות קדימה לא שילם או הפקיד את התשלום בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה רואים אותו בתום המועד כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
  4. במקרה שבו בעל זכות הקדימה סירב להצעה לרכוש את המקרקעין בסכום שהוצע, בעל המקרקעין רשאי עד 6 חודשים מיום הסירוב להעביר את המקרקעין כרצונו ובלבד שהמחיר שיציע לקונה האחר לא יהיה נמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה.
  5. אם בעל המקרקעין אכן העביר את זכויותיו תוך תקופה של 6 חודשים, תתבטל זכות הקדימה ותימחק מהמרשם אך אם לא העבירם תוך התקופה האמורה, הוא יצטרך להציע אותם שוב לבעל זכות הקדימה.

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.