״זכות ראשונים״ או ״זכות קדימה״ היא זכות במקרקעין אשר מקנה לבעל הזכות קדימות במצב של מכירת זכות בנכס. כאשר ישנה זכות ראשונים בנכס, בעל הנכס יהיה מחויב להציע את הנכס קודם כל לבעל זכות הראשונים לפני שיציע אותו למכירה לאחר. זכות קדימה בנכס עשויה להיווצר מכוח החוק או על פי הסכם בין הצדדים.
לאחר רישומה של הזכות בטאבו, רשם המקרקעין אינו יכול להעביר זכות על המקרקעין אלא אם הוכח כי הוצעה קודם לבעל זכות הקדימה.
מה המשמעות של זכות ראשונים במקרקעין?
במקרה שבו ישנה זכות ראשונים לאדם הוא יקבל על פי החוק קדימות בעת מכירת הנכס. כלומר, הזכות מחייבת את המוכר של הנכס להציע אותו קודם כל, ולפני שהוא מציע אותו לכל קונה פוטנציאלי אחר, לבעל זכות הראשונים.
למעשה, זכות הראשונים מקימה לבעליה זכות סירוב ראשונה – כלומר, רק במקרה שבו נעשתה פנייה מתאימה לבעל הזכות והוא ויתר על זכותו לרכוש את הנכס, בעל הנכס יהיה חופשי להציע אותו למכירה לצדדים שלישיים.
זכות הראשונים נרשמת בטאבו ולאחר רישומה ניתן יהיה לבצע רישום העברות של זכות על הנכס אך ורק בכפוף להוכחה שניתנה לבעל זכות הראשונים האפשרות למימושה.
מי זכאי לזכות ראשונים במקרקעין?
נהוג לחלק את זכויות הראשונים לשני סוגים עיקריים – מכוח חוק או על פי הסכם:
| זכות קדימה בין בני זוג | חוק המקרקעין קובע כי במקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג (משק חקלאי, עסק או דירת מגורים) בן זוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו במקרקעין לאחר אלא אם הציע אותו קודם לבן הזוג השני. זכות הראשונים במקרה הזה מגבילה את זכות הקניין של בן הזוג המעוניין למכור ומגנה על בן זוגו במקרה של פרידה בכך שמאפשרת להימנע מכניסת אדם זר לביתו או לעסקו. |
| זכות קדימה בין יורשים | במקרקעין שהם משק חקלאי שעבר בירושה למספר יורשים, כל יורש שירצה להעביר את חלקו יהיה מחויב להציע אותו תחילה ליורש או היורשים האחרים. החוק מאפשר ליורשים ליהנות מזכות קדימה בלתי רשומה במשך שנתיים, ובהמשך, להוסיף וליהנות מהזכות במקרה שבו רשמו אותה כהלכה בטאבו. גם במקרה זה החוק מבקש להגן על זכותם של היורשים לשמור על שלמותו של המשק החקלאי שהועבר בירושה ולהימנע מכניסתם של רוכשים זרים לשטח. |
| זכות ראשונים מכוח הסכם | זכות שהצדדים הסכימו עליה בחוזה ביניהם. במקרה זה בעל מקרקעין, או בעל חלק במקרקעין משותפים, ירשום בטאבו זכות קדימה לגבי המקרקעין לטובת אדם אחר ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. הרישום נעשה על גבי שטר עליו חותמים כל אחד מהצדדים. |
בפרק 19 של הפודקאסט “מלך המגרש” מפרקים את 10 המיתוסים הנפוצים בהשקעה בקרקע, כולל תפיסות מוטעות על זכות ראשונים
כיצד ניתן לממש את זכות הראשונים?
חוק המקרקעין קובע את הפרוצדורה הנדרשת לצורך מימוש זכות הראשונים:
- ההצעה לבעל זכות הקדימה תהיה בכתב ותישלח בדואר רשום. בהצעה יצוין המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים והעתק ממנה יישלח לרשם המקרקעין.
- בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה בעל זכות הקדימה רשאי לשלם את המחיר הנדרש בהצעה כולל מיסים או להפקיד את התשלום בידי רשם המקרקעין. אם בעל הזכות עשה את אחד מאלה ייראו את הצדדים כאילו נכרת ביניהם חוזה. במקרה שבו הופקד התשלום הוא ישולם לבעל המקרקעין עם גמר העסקה.
- אם בעל זכות קדימה לא שילם או הפקיד את התשלום בתוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה רואים אותו בתום המועד כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.
- במקרה שבו בעל זכות הקדימה סירב להצעה לרכוש את המקרקעין בסכום שהוצע, בעל המקרקעין רשאי עד 6 חודשים מיום הסירוב להעביר את המקרקעין כרצונו ובלבד שהמחיר שיציע לקונה האחר לא יהיה נמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה.
- אם בעל המקרקעין אכן העביר את זכויותיו תוך תקופה של 6 חודשים, תתבטל זכות הקדימה ותימחק מהמרשם אך אם לא העבירם תוך התקופה האמורה, הוא יצטרך להציע אותם שוב לבעל זכות הקדימה.
מחפשים קרקע להשקעה ? מוזמנים להתייעץ איתנו!
