מהו מס שבח?

על פי החוק בישראל מי שמוכר זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס שבח מקרקעין לרשויות המס. מס שבח מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) אשר קובע כי על מוכר במקרה של עסקה בנכס מקרקעין לשלם מס של 25% מרווחי ההון שצבר על הנכס. ההון הצבור אשר קובע לצורך חישוב מס השבח מתייחס לעליית שווי הנכס הנמכר מהיום שבו רכש את הנכס ועד ליום מכירתו בניכוי הוצאות ופחת. בשנת 2014 נערכו שינויים ניכרים מאוד בחוק ולמעשה, צומצמו היקף הפטורים הניתנים בייחוד לבעלי יותר מדירת מגורים אחת. בשורות הבאות נגדיר מהו מס שבח, כיצד הוא מחושב והאם עדיין ניתן קבל ממנו פטור.

מהו מס שבח ועל מה הוא חל?

מס שבח מקרקעין הוא מס המשולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. אותו רווח הון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד. בעת חישוב רווח ההון חשוב לזכור לקזז את הוצאות הרכישה והשבחת הנכס. בין ההוצאות הללו ניתן למנות את שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. על הסכום המחושב של השבח יחויב המוכר במס בשיעור של 25%. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.

כיצד השתנו הפטורים הנהוגים ברפורמה של 2014?

בעבר, ללא תלות בכמות דירות המגורים שברשותו של בעל הנכס, ניתן היה למכור דירת מגורים אחת לארבע שנים ולזכות בפטור ממס שבח. ב-2014, שונה החוק ובוטל הפטור הגורף ממס שבח. במסגרת הרפורמה נקבע כי בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הם מוכרים דירה לאחר שהחזיקו בה 18 חודשים לפחות. במצב שבו ברשות הבעלים מספר דירות מגורים, הם מחויבים בעת המכירה בתשלום מס שבח בשיעור של 25% על הרווח, גם אם עברו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת. במכירת דירה שנרכשה קודם לשינוי בחוק, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ב-2014 ואילך. כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחוייב במס.

אילו פטורים נוספים קיימים ממס שבח? 

  • בפרויקטים של תמ"א 38/1 – על פי החוק ניתן פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית תמ"א 38/1. הפטור יחול לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת. הפטור כפוף לעמידה בתנאים שונים הנוגעים למהותו של הפרויקט ובין היתר, האם התמורה לדיירים ניתנת בדרך של בנייה בהתאם לתוכנית או שמא בדרכים כדוגמת תשלום כספי וכן האם במסגרת הפרויקט המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה ויעבור שיפוץ כללי תותקן מעלית, ייבנו מחסנים וחניות וכו׳.

  • בפרויקטים של תמ״א 38/2 – ככלל, לא חל הפטור על עסקאות אלה שכן מדובר בעסקת מכירה של דירה. יחד עם זאת, הפטור ממס שבח חל אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בלמעלה מ-25 מ"ר, או שערכה של הדירה המתקבלת אינו גבוה משווי הנכס המקורי או מ-2 מיליון שקל (על פי הגבוה מהשניים).

  • דירה מירושה – במצב בו דירה יחידה הועברה בירושה קבלת הפטור נעשית על בסיס כך שהיורשים נכנסים לנעליו של המוריש. אילו נמצא שהמוריש היה מקבל פטור על המכירה, גם היורשים יקבלו פטור ממס שבח. במקרה כזה הפטור אינו גורע מזכותם של היורשים לקבל פטור רגיל של מכירת דירה בטווח של 18 חודשים.

 

מחפשים השקעה טובה בנדל"ן? בשביל זה אנחנו כאן!

צוות המומחים של PROPERTEAM עוזר לך להשקיע נכון בנדל"ן.

 

    

אופציות במקרקעין – כלי שלא נמצא מספיק בשימוש

לשימוש באופציות במקרקעין יש יתרונות רבים בתחום עסקאות הנדל״ן. באמצעות האופציה ניתן לדחות את רכישת הקרקע ותשלומי המס הנלווים. זאת, עד לסיום הבדיקות המקדמיות, בחינת כדאיות הפרויקט וכן לצורך השגת מימון נוסף, גיוס משקיעים או ארגון קבוצת רוכשים. יתרון נוסף של אופציות במקרקעין הוא קיבוע המחיר אשר מגן על בעל האופציה מפני הסיכון של עליית מחירי הנדל״ן בשוק ומעניק ליזם המוכר את האופציה התחייבות טובה להתקשרות בהסכם מכר וכן תשלום עבור האופציה עצמה אשר נשאר בידו. על אף היתרונות הגלומים בשימוש בכלי של אופציות במקרקעין, בפועל היקפי השימוש של קונסטלציה זו בישראל יחסית מצומצמים. בשורות הבאות נסביר את הפוטנציאל הגלום באופציות במקרקעין וכיצד יש להשתמש בהן.

מהו הסכם אופציה במקרקעין?

אופציה ניתנת במסגרת הסכם אופציה שהוא חוזה בין הצדדים המקנה לרוכש האופציה את הזכות לרכוש נכס מקרקעין תמורת מחיר מסוים במועד קבוע וזאת באמצעות מסירת הודעה בכתב על מימוש האופציה. בעבר, הסכמי אופציה במקרקעין נחשבו מבחינת דיני המס להסכמי מכירה לכל דבר ולכן הם חויבו במס ללא תלות בשאלה אם האופציה מומשה או לאו. 

מהו מקור הסדרי המס המיוחדים לאופציות במקרקעין?

בעקבות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין אשר פורסם בשנת 2002 שונה אופן מיסוי עסקאות במקרקעין ובפרט, שונו חבויות המס הנוגעות לאופציות במקרקעין. בעקבות השאיפה לעודד ולייעל ביצוע עסקאות בנדל״ן תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהוא קובע פטור ממס רכישה וממס שבח עבור עסקת האופציות. המנגנון דוחה למעשה את תשלומי המס במקרה של אופציה במקרקעין עד למימוש האופציה, שאז משולם מס גם על החלק היחסי הנוסף של האופציה. מעניק האופציה פטור ממס שבח אך הוא מחויב במס רווח הון או מס הכנסה כתלות בעיסוקו.

אופציה ייחודית – אילו אופציות פטורות ממס?

חוק מיסוי מקרקעין המתוקן קובע כי בהינתן תנאים מוגדרים אופציה במקרקעין יכולה להיחשב "אופציות ייחודית" ולהיות פטורה ממס שבח ומס רכישה. לצורך כך על העסקה לעמוד בתנאים הבאים:

  1. הסכם האופציה ייעשה בכתב – דרישה לחוזה חתום בין הצדדים.
  2. האופציה היא בלתי חוזרת – כלומר, מוכר האופציה מתחייב לכך שהוא אינו רשאי לחזור בו מהתחייבותו למכור לרוכש האופציה את הקרקע בתנאים הקבועים למשך כל תקופת האופציה.
  3. האופציה היא זכות עבירה – הרוכש את האופציה יכול להעבירה ללא הגבלה ובהתאם לתנאים הקבועים בהסכם האופציה.
  4. תקופה מקסימלית מצטברת שאינה עולה על 24 חודשים –  תקופת האופציה כולל הארכות לא תעלה על 24 חודשים מיום מתן האופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין.
  5. תמורה שאינה עולה על 5% משווי הזכות או מחיר המימוש – התמורה המשולמת למעניק האופציה אינה עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או מחיר המימוש הקבוע, לפי הגבוה ביניהם.
  6. היעדר חזקה – האופציה לא תהיה אופציה ייחודית אם ניתנה למחזיק האופציה או מי מטעמו חזקה במקרקעין במהלך תקופת האופציה.
  7. דיווח למנהל מיסוי מקרקעין – הודעה על מכירת האופציה צריכה להימסר למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.

אי עמידה באחד או יותר מתנאים אלה תהפוך את האופציה במקרקעין לאופציה שאינה ייחודית ולכן לא תזכה להטבות המיסוי המדוברות. במקרה כזה המוכר יחויב במס שבח והקונה במס רכישה.

 

שוקלים לרכוש נכס נדל"ן? בואו להתייעץ איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.