על פי החוק בישראל מי שמוכר זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס שבח מקרקעין לרשויות המס. מס שבח מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) אשר קובע כי על מוכר במקרה של עסקה בנכס מקרקעין לשלם מס של 25% מרווחי ההון שצבר על הנכס. ההון הצבור אשר קובע לצורך חישוב מס השבח מתייחס לעליית שווי הנכס הנמכר מהיום שבו רכש את הנכס ועד ליום מכירתו בניכוי הוצאות ופחת.
בשנת 2014 נערכו שינויים ניכרים מאוד בחוק ולמעשה, צומצמו היקף הפטורים הניתנים בייחוד לבעלי יותר מדירת מגורים אחת. בשורות הבאות נגדיר מהו מס שבח, כיצד הוא מחושב והאם עדיין ניתן קבל ממנו פטור.
מהו מס שבח ועל מה הוא חל?
מס שבח מקרקעין הוא מס המשולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. אותו רווח הון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד. בעת חישוב רווח ההון חשוב לזכור לקזז את הוצאות הרכישה והשבחת הנכס.
בין ההוצאות הללו ניתן למנות את שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. על הסכום המחושב של השבח יחויב המוכר במס בשיעור של 25%. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.
בפרק 48 של הפודקאסט “מלך המגרש” עם עו״ד מאיר מזרחי מסבירים איך מערכת המס בנדל״ן פועלת בפועל, איך מס שבח מתקבל בחישוב העסקה ומה כדאי לדעת כדי שהמס לא יהפוך למכשול כלכלי:
כיצד השתנו הפטורים הנהוגים ברפורמה של 2014?
בעבר, ללא תלות בכמות דירות המגורים שברשותו של בעל הנכס, ניתן היה למכור דירת מגורים אחת לארבע שנים ולזכות בפטור ממס שבח. ב-2014, שונה החוק ובוטל הפטור הגורף ממס שבח. במסגרת הרפורמה נקבע כי בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הם מוכרים דירה לאחר שהחזיקו בה 18 חודשים לפחות.
במצב שבו ברשות הבעלים מספר דירות מגורים, הם מחויבים בעת המכירה בתשלום מס שבח בשיעור של 25% על הרווח, גם אם עברו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת. במכירת דירה שנרכשה קודם לשינוי בחוק, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ב-2014 ואילך.
כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחוייב במס.
אילו פטורים נוספים קיימים ממס שבח?
בפרויקטים של תמ"א 38/1 – על פי החוק ניתן פטור ממס שבח במכירת זכויות ברכוש משותף או זכויות בנייה שהתקבלו בתוכנית תמ"א 38/1. הפטור יחול לאחר בחינת זכויות הבנייה הנמכרות והתמורה המתקבלת. הפטור כפוף לעמידה בתנאים שונים הנוגעים למהותו של הפרויקט ובין היתר, האם התמורה לדיירים ניתנת בדרך של בנייה בהתאם לתוכנית או שמא בדרכים כדוגמת תשלום כספי וכן האם במסגרת הפרויקט המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה ויעבור שיפוץ כללי תותקן מעלית, ייבנו מחסנים וחניות וכו׳.
בפרויקטים של תמ״א 38/2 – ככלל, לא חל הפטור על עסקאות אלה שכן מדובר בעסקת מכירה של דירה. יחד עם זאת, הפטור ממס שבח חל אם שטח הדירה החדשה לא גדול משטח הנכס המקורי בלמעלה מ-25 מ"ר, או שערכה של הדירה המתקבלת אינו גבוה משווי הנכס המקורי או מ-2 מיליון שקל (על פי הגבוה מהשניים).
דירה מירושה – במצב בו דירה יחידה הועברה בירושה קבלת הפטור נעשית על בסיס כך שהיורשים נכנסים לנעליו של המוריש. אילו נמצא שהמוריש היה מקבל פטור על המכירה, גם היורשים יקבלו פטור ממס שבח. במקרה כזה הפטור אינו גורע מזכותם של היורשים לקבל פטור רגיל של מכירת דירה בטווח של 18 חודשים.
מחפשים השקעה טובה בקרקע? בשביל זה אנחנו כאן!
צוות המומחים של PROPERTEAM עוזר לך להשקיע נכון בנדל"ן!
