עיקרי מיסוי מקרקעין – כל מה שצריך לדעת

רכישה או מכירה של נכס מקרקעין היא עסקה הכרוכה בעלויות גבוהות והיקף כספי משמעותי. במקרים רבים מדובר בעסקאות המשמעותיות ביותר בהתנהלותו הכלכלית של האדם הפרטי. עסקה במקרקעין טומנת בחובה היבטים מיסויים שעשויים להשפיע על העסקה בצורה ניכרת ובמקרים מסוימים, אף להפוך עסקה שנראית על פניה אטרקטיבית ומשתלמת, לעסקה שרצוי לוותר עליה. מיסוי מקרקעין הוא עניין מורכב הדורש הבנה וידע מקצועי. בשורות הבאות ריכזנו עבורכם את ההיבטים המיסויים הבסיסיים אשר מהווים חלק בלתי נפרד מעסקה במקרקעין.

 

מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא המס המוטל על המוכר בעת המכירה ושיעורו 25% מהרווח שקיבל מהמכירה. המס משולם על רווח ההון במכירת דירה או נכס מקרקעין אחר. רווח ההון, או ״שבח״ מחושב כהפרש בין מחיר מכירת נכס המקרקעין למחיר קניית הנכס בצמוד למדד לאחר קיזוז הוצאות כדוגמת שכר טרחת עורכי הדין, תשלום דמי תיווך למתווך, מס רכישה ומיסים אחרים ששולמו בגין הנכס, הוצאות שיפוץ, הוצאות ריבית המשכנתא, פחת וכיו״ב. אם קרה שמהחישוב השבח עולה כי לא נוצר רווח הון, הרי שאין צורך לשלם מס שבח במסגרת עסקת המכירה ואין צורך גם בפטור.

מי פטור ממס שבח?

בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת יוכלו ליהנות מפטור מתשלום מס שבח אם הוא מוכר דירה לאחר שהחזיק בה 18 חודשים לפחות. במכירת דירה שנרכשה קודם לרפורמה בחוק שנכנסה לתוקף ב-2014, הרווח מהדירה החייב במס שבח הוא הרווח היחסי החל מהשינוי לחוק ואילך. כלומר, התחשיב ייקח בחשבון שתי תקופות – האחת, תקופת הפטור שקדמה לרפורמה שעל הרווח היחסי בה לא ישולם מס שבח. והשנייה, הרווח היחסי במהלך התקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחויב במס. בנוסף, קיימים פטורים מסוימים בפרויקטים של תמ״א 38 וכן בקבלת דירה בירושה, אז נכנסים היורשים לנעליו של המוריש מבחינת הזכות לקבלת הפטור.

מס רכישה

מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת דירה. המס המחולק למדרגות ועל כן, כתלות בסוג הנכס ומטרותיו, על כל חלק משווי העסקה משולם שיעור מס באחוז שונה, שעולה עם העלייה בסכום. החלוקה תלויה בסוג הנכס:

  • דירת מגורים יחידה.
  • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
  • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה מס הרכישה יהיה נמוך למדי. במצב בו ישנה דירת מגורים בבעלותכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה, סכום מס הרכישה יהיה גבוה יותר ויתחיל בשיעור של 8% משווי העסקה. כאשר מדובר על רכישת קרקע, שיעור מס הרכישה יהיה ללא מדרגות ויעמוד על 6%.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או על החוכר של המקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמובילים לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ושיעורו עומד על 50% מערך ההשבחה. ההיטל אינו משולם מיד עם השינוי התכנוני היוצר את ההשבחה, אלא בעת מימוש ההשבחה. כלומר, במצב שבו בעל הנכס מעוניין לממש את הזכות בנכס בדרך של מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית או שימוש בהתאם לתכנית.

כיצד נקבע גובה ההשבחה?

ערך ההשבחה עבור הנכס נקבע על ידי העירייה. בגדול אפשר לומר שההליך פועל כך ששמאי מטעם העירייה בוחן את תוספת השטח עבור הנכס ומכפיל אותה בעלות מוערכת למ"ר נטו, בהתאם לאזור בו מצוי הנכס. הסכום אליו מגיע השמאי הוא ערך ההשבחה, כאשר סכום ההיטל בפועל הוא מחצית מהסכום הזה.


רוצים להשקיע בנדל"ן אך לא יודעים מאיפה להתחיל? דברו איתנו!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.

    

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה בעל הזכויות בקרקע מוכר לקבלן או יזם חלק מזכויותיו במגרש ובתמורה, אינו מקבל כסף אלא מספר מוסכם של יחידות מהבנייה. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע והיזם משתפים פעולה במטרה למקסם את התועלת עבור כל הצדדים – הבעלים יוכל ליהנות מהיחידות הבנויות מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות בנייה כבדות וכן יחסכו תשלומי מס השבח על מכירת מלוא המגרש. היזם – יידרש לתשלום חלקי בלבד עבור בנייה על המגרש וכן בתשלום מס רכישה מצומצם, רק על החלק היחסי שהועבר אליו בעסקה. ככלל, עסקאות קומבינציה טומנות בחובן הזדמנות לרווחים נאים לצד סיכונים שיש לקחת בחשבון. 

מהם הסוגים השונים של עסקאות קומבינציה?

  • עסקת אחוזים – הסוג המוכר יותר של עסקאות קומבינציה. בעסקת קומבינציה מסוג אחוזים בעל הקרקע והיזם מסכימים ביניהם מראש על האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. אחוז הקומבינציה בעסקה הוא למעשה שיעור האחוזים עליו הסכימו הצדדים והוא תלוי בהערכת השווי של הקרקע – ככל שערכו של השטח גבוה יותר, כך גם אחוז הקומבינציה. התמורה איננה ודאית במקרה של עסקת אחוזים מפני שגורמים שונים עשויים להשפיע על ערכן של היחידות הבנויות.
  • עסקת נטו – בעסקת קומבינציה נטו בעלי הקרקע והיזם מסכימים ביניהם על סכום שיקבל בעל הקרקע בעסקה בתמורה להעברת הקרקע או חלקה ליזם. במסגרת עסקת נטו, היזם נוטל על עצמו אחריות לכלל התשלומים הכרוכים בעסקה. עבור בעל הקרקע מדובר בעסקה בטוחה יותר מפני שהוא מקבל לכיסו את הסכום המוסכם, אינו נדרש לשלם את המיסים הכרוכים בעסקה ואינו תלוי בערך היחידות הבנויות שאינו ודאי.

מהם היתרונות של עסקת קומבינציה?

  • עבור בעל הקרקע – עסקת הקומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע לקבל תמורה גבוהה יותר בהשוואה למצב שבו היה מוכר את הקרקע ללא ביצוע עסקת קומבינציה.
  • עבור היזם – העסקה חוסכת ליזם את הצורך לממן את רכישת המגרש במלואו. מדובר ביתרון משמעותי מפני שהיזם אינו נדרש לגייס הון והתשלום נעשה באמצעות מתן שירותי בניה.
  • מיסים בעסקה – עבור שני הצדדים נחסך חלק משמעותי מתשלומי המס. בעל הקרקע משלם מס שבח עבור החלק היחסי שנמכר ליזם בלבד ואינו משלם מס רכישה על היחידות הבנויות שיקבל בעסקה, היזם משלם מס רכישה על החלק היחסי מהמגרש שקיבל לידיו. 

אילו סיכונים קיימים בעסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה טומנת בחובה סיכונים עבור שני הצדדים שנובעים בעיקר מחוסר הוודאות הכרוכה בעסקה – ראשית, מדובר בעסקה שביצועה אורך זמן רב, כך שבעל הקרקע צפוי לקבל תמורה עבור הקרקע רק כעבור מספר שנים. עבור היזם, הסיכון העיקרי הוא בהערכת שווי הקרקע ובהמשך, בקבלת היתר הבניה בהיקף המצופה. הערכה שגויה עלולה להוביל לכך שהיזם לא יצליח להניב את הרווחים הצפויים ואף יפסיד מהעסקה. למשל, במצב שהאחוז המוסכם בין הצדדים לבעל הקרקע גבוה מדי והיזם נותר עם מספר קטן של יחידות שערכן מצומצם. כמו כן, שני הצדדים נוטלים סיכון בעצם יצירת השותפות ביניהם, שעלולה להוביל למחלוקות ותסבוכות שיהוו נטל כבד על כל אחד מהצדדים.

מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?

לא פעם מתקיימת עסקת קומבינציה במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה. במקרים אלה בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה שהתאגדה חותמים על הסכם בנייה משותפת כאשר הקבוצה משמשת על תקן היזם או הקבלן ומתחייבת לדאוג לשירותי הבנייה. בעסקה שכזו, חלק מהזכויות בקרקע נמכרות לחברי הקבוצה ומוסכם בין הצדדים כי כל חבר בקבוצה יקבל דירה בבעלותו בסיום הליך הבנייה.

מחפשים עסקה משתלמת בנדל"ן? בשביל זה אנחנו פה!

צוות המומחים של PROPERTEAM ישמח לעזור ולהעניק לכם מידע נוסף.