מהי קרקע צהובה?
קרקע צהובה היא קרקע אשר עוברת תהליך תכנוני של שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע בנויה.תהליך זה הינו ארוך, הוא אורך בין שנים בודדות לעשרות שנים. קרקע צהובה עוברת מספר שלבים במהלך הדרך להיות קרקע זמינה לבניה, החל מאישור בתכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת, תכניות איחוד וחלוקה (פרצלציה), תכניות פיתוח ופיתוח בפועל.
איך מזהים קרקע צהובה?
ניתן לזהות קרקע צהובה למכירה באמצעות מפות תכנון סטטוטוריות, אותן ניתן למצוא באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות ובאתר מינהל התכנון. במפות אלו, קרקעות המיועדות למגורים מסומנות בצבע צהוב.
מהם סוגי הקרקעות הקיימים?
- קרקע חקלאית (ירוקה): קרקע המיועדת לחקלאות, אך ניתן לשנות את ייעודה למגורים באמצעות הליכים תכנוניים.
- קרקע בתהליך שינוי יעוד (צהובה): קרקע המיועדת לבניה על פי תכניות עתידיות, אך טרם קיבלה אישורים סופיים.
- קרקע זמינה לבנייה (לבנה): קרקע מוכנה לבנייה, עם כל האישורים הנדרשים.
כיצד בוחרים קרקע צהובה להשקעה?
- בדיקת תוכנית בניין עיר: חשוב לוודא מהם זכויות הבנייה בקרקע ומהם לוחות הזמנים הצפויים להפשרה.
- מיקום: יש לבחון את מיקום הקרקע ביחס למוקדי תעסוקה, חינוך, בילוי ותחבורה ציבורית.
- בדיקת יזמים: רצוי מאוד לבדוק האם היזמים שרוצים לקדם תהליך של שינויי יעוד בקרקע הינם בעלי מקצוע, כגון עו"ד או שמאים שההתמחות שלהם היא דיני תכנון ובניה.
- בדיקת הסכם שיתוף: לוודא כי כאשר קונים נכנסים לתוך הסכם שיתוף שמקודם ע"י בעלי מקצוע וכי ישנם לפחות כמה עשרות שותפים בהסכם שמחזיקים כל אחד בזכויות המספיקות ליח' מגורים אחת לפחות כל אחד
- יעוץ מקצועי: מומלץ להיעזר בשירותי יועץ נדל"ן אשר מומחה בקרקעות.
מה היתרונות בהשקעה זו?
להשקעה בקרקע צהובה מספר יתרונות משמעותיים:
✅פוטנציאל רווח גבוה: תהליך שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בנויה גורם לעלייה משמעותית בערכה של הקרקע. משקיעים שרוכשים קרקע צהובה בשלב מוקדם של התהליך, עשויים להנות מתשואה גבוהה במיוחד.
✅הון עצמי נמוך: רכישת קרקע צהובה דורשת בדרך כלל פחות הון עצמי בהשוואה לרכישת דירה. עובדה זו מאפשרת גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך יחסית להשתתף בשוק הנדל"ן.
✅סיכון מופחת: קרקע צהובה נחשבת להשקעה סולידית יחסית, כיוון שהיא אינה תלויה בתנודות שוק הנדל"ן. ערכה של הקרקע מושפע בעיקר מתוכניות בנייה עתידיות, ולכן הוא פחות נתון לתנודות קיצוניות. במילים אחרות גם אם שוק הנדל"ן יורד – עדיין שווי הקרקע עולה כתוצאה מהשבחה.
✅גיוון תיק ההשקעות: השקעה בקרקע צהובה מאפשרת לגוון את תיק ההשקעות ולהפחית את הסיכון.
✅השקעה לטווח ארוך: השקעה בקרקע צהובה היא השקעה לטווח ארוך, ומתאימה למשקיעים בעלי סבלנות. משקיעים המעוניינים להשקיע בקרקע צהובה צריכים להיות סבלניים ולהבין את אופי ההשקעה.
מה השלבים בתהליך?
אישור בתכניות מתאר: | קרקע צהובה עוברת מספר שלבים במהלך תהליך שינוי הייעוד. תחילה, תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר מקומית צריכות לאשר את שינוי הייעוד. |
תכנון מפורט | לאחר אישור תוכניות המתאר, מוגשת תוכנית מפורטת המגדירה את זכויות הבנייה בקרקע. |
איחוד וחלוקה | השמאי של הועדה המקומית מבצע תכניות איחוד וחלוקה (פרצלציה) על מנת לחלק את הקרקע למגרשים ולבעלי הזכויות. |
תכניות פיתוח | אגף ההנדסה של הועדה המקומית מייצר תכניות פיתוח המגדירות את תשתיות הפיתוח הנדרשות בקרקע. |
פיתוח בפועל | ביצוע תכניות הפיתוח בפועל הכולל תשתיות כגון: כבישים, ביוב, מים, חשמל וכו'.. |
הוצאת היתר בנייה | הוצאת היתר בנייה: בכפוף להשלמת הדרישות הנוספות להוצאת היתר(תשלום היטלי השבחה ופיתוח ו/או חובות החלים על הקרקע) ניתן להוציא היתר בנייה עבור הקרקע. |
לסיכום:
- השקעה בקרקע צהובה יכולה להיות דרך מצוינת להרוויח רווחים משמעותיים לאורך זמן.
- חשוב לבצע בדיקות מקיפות לפני ביצוע ההשקעה ולוודא כי הקרקע מתאימה לצרכים וליעדים שלכם. כמו כן, חשוב להיות מודעים לכך שמדובר בהשקעה לטווח ארוך.
- בנוסף, וזו אולי הנקודה החשובה ביותר, חשוב לבדוק את החברה ואת האנשים שאיתם אתם עומדים לבצע את העסקה. חשוב שהחברה תהיה מקצועית, כלומר מורכבת מעורכי דין ושמאים שמתמחים בדיני תכנון ובניה. אם אתה גם מכירים באופן אישי מכרים שעשו עסקה עם אותה חברה והצליחו זו אינדיקציה טובה להתקדמות בביצוע העסקה.
בהצלחה 🙂
חושבים על השקעה בקרקע? רוצים להבין לעומק מהי קרקע צהובה? בפרק 8 בפודקאסט של פרופרטים – הכנו מדריך מקיף שיעשה לכם סדר בנושא השקעה בקרקעות שימנע מכם טעויות יקרות:
