זכות לדירה: המדריך המלא

Picture of עו''ד חיים ברטוב
עו''ד חיים ברטוב

מנכ''ל ובעלים פרופרטים

זכות לדירה

מה זה זכות לדירה?

  • זכות לדירה היא קרקע המיועדת למגורים בתכנית המייעדת את הקרקע לבניה עתידית, הקרקע צריכה להיות בגודל מספיק שמקנה אפשרות לבנות דירה טיפוסית באותו מתחם תכנון.
  • בניית הדירה על הקרקע תתאפשר לאחר אישור תוכנית בניין עיר מפורטת (תב”ע) ופיתוח השטח.
  • חשוב לציין שרכישת זכות לדירה אינה מקנה דירה בפועל, אלא זכות עתידית לבנות דירה בהתאם לתנאים שיקבעו בהמשך.

האם משתלם לרכוש זכות לדירה?

  • רכישת זכות לדירה יכולה להיות עסקה משתלמת למי שמחפש אפיק השקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל לתשואה גבוהה.
  • מחירי הקרקעות בסטטוס תכנוני מתקדם נמוכים משמעותית ממחירי דירות, ועל כן רכישה זו יכולה להוות הזדמנות לרכוש נכס נדל”ני במחיר אטרקטיבי.
  • עם זאת, חשוב לציין שמדובר בהשקעה ספקולטיבית, כיוון שתהליך הפשרת קרקע יכול לקחת שנים רבות. יחד עם זאת הנסיון מלמד שככל שעובר הזמן הצפיפויות גדלות וישנו סיכוי גבוה שהקרקע תקנה זכויות גדולות יותר מהזכויות שהיו קיימות בעת הרכישה.

מה ההבדל בין רכישת דירה לרכישת זכות לדירה?

  • קניית דירה היא רכישה של נכס מוגמר, הניתן לאכלוס מיידי. לעומת זאת, קניית זכות לדירה היא רכישה של פוטנציאל, כיוון שהקרקע אינה מופשרת ואין ודאות לגבי מועד הבנייה.
  • רכישת דירה נחשבת להשקעה בטוחה יותר, אך גם פחות משתלמת מבחינה כלכלית. רכישת זכות לדירה טומנת בחובה אלמנט ספקולטיבי, אך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה הרבה יותר.
  • ברכישת קרקע שייועדה לבניה עתידית בתכנית מתאר מחוזית או תכנית מתאר כוללנית מאושרת אנחנו מקטינים את הסיכון משמעותית בכך שהוודאות שהיא מיועדת לבניה היא מוחלטת.

איך יודעים שהקרקע שרוכשים מספיקה לדירה?

ועדות התכנון והבניה מגדירות צפיפות מותרת כאשר מבחינתנו כמשקיעים הבשורה היא שהצפיפות המוגדרת הינה צפיפות מינימלית לכן תמיד קיים סיכוי שהצפיפות הסופית תהיה גבוהה יותר.
ההמלצה היא לקנות שטח מינימלי שתואם את הצפיפות שנקבעה בתכנית המחוזית

מה חשוב לבדוק לפני וממה חשוב להיזהר?

לפני רכישת זכות לדירה חשוב לבצע בדיקות מקיפות:

  • בדיקת תכנונית: יש לוודא שהקרקע מיועדת להפשרה למגורים ולבדוק את זכויות הבנייה המוקנות לה.
  • בדיקת מצב הקרקע: יש לוודא שאין חובות או שעבודים על הקרקע ושהיא נקייה מכל מניעה.
  • בדיקת משפטית: חשוב לוודא שהמוכרים הם בעלי זכויות חוקיות בקרקע ואם מדובר ברכישה דרך חברה אז לוודא שהם חברה אמינה ויציבה.
  • הערכת סיכונים: חשוב להבין את הסיכונים הכרוכים ברכישת זכות לדירה, כגון עיכובים בהפשרת הקרקע, שינויים בתב”ע ואי ודאות לגבי מועד הבנייה.

עם מי מומלץ לבצע את ההשקעה?

  • רכישת קרקע לבניה עתידית שלא כמו רכישת דירה, משלבת בתוכה השקעה בקרקע לצד הבעת אמון בחברה שתחת כנפיה מבוצעת ההשקעה.
  • החברה איתה משקיעים אמורה ללות את המשקיע לאורך כל התהליך עד למימוש העתידי בדרך של בנייה או מכירה.
  • לכן מומלץ לרכוש זכות לדירה מחברה מקצועית מוכרת וותיקה בעלת ניסיון בתחום. חשוב לבדוק את המוניטין של החברה ולקרוא חוות דעת של לקוחות קודמים 

איך יודעים שזה באמת זכות לדירה ולא עובדים עליי?

חשוב לוודא שהחברה שמציעה להשקיע בזכות לדירה היא בעלת זכויות חוקיות בקרקע. ניתן לעשות זאת באמצעות עיון בתעודת רישום המקרקעין (נסח טאבו). חשוב לקבל דו”ח שמאי מבוסס תקן 22 וכמו כן, חשוב לקבל סט מסמכים משפטיים הכולל את כל התנאים וההתחייבויות של שני הצדדים.

איך יודעים להבדיל בין כל החברות בשוק שמוכרות זכות לדירה?

בדיקת החברהודאו שהחברה קיימת ושהיא בעלת מוניטין טוב, כולל חיפוש ביקורות אודותיה, ובחינת הפרופיל בגוגל ובפייסבוק שכולל ביקורות אמיתיות. אם אין לחברה ביקורות – דגל אדום מבחינתכם.
בדיקת פרטי העסקה

וודאו את כל המידע הרלוונטי, כגון מיקום הקרקע, שטחה, ייעודה ותנאי התשלום. אל תסתפקו בתוכן השיווקי המוצג בפרסום. תבקשו לקבל לעיון את כל המסמכים הרלוונטיים כולל תקן 22.

וודאו שהחברה בעלת זכויות חוקיות בקרקע ושהיא מציגה לכם את כל התנאים וההתחייבויות בכתב.

בדיקת ניסיון החברהכמה זמן החברה פעילה בתחום? מהם הפרויקטים שהיא ביצעה בעבר
השוואת המחיריםזכרו – לא כל הנוצץ זהב, הזול עולה ביוקר. חשוב להבין שההשקעה מוצגת לנו ע”י אנשי מקצוע, ולהזהר ממצגי שווא של אנשי שיווק ולא לפרסומים מפתים ברשתות החברתיות.

לסיכום

קניית זכות לדירה יכולה להיות עסקה משתלמת עבור מי שמחפש אפיק השקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל לתשואה גבוהה. עם זאת, חשוב לבצע בדיקות מקיפות לפני רכישה, להבין את הסיכונים הכרוכים ולהיזהר מחברות לא אמינות.
אל תתפתו להצעות מפתות: הצעות שנראות טוב מכדי להיות אמיתיות הן כנראה לא אמיתיות.
שיהיה בהצלחה 🙂

עו”ד חיים ברטוב מנכ”ל פרופרטים מתארח בפודקסט ידע שווה כסף בנושא זכות לדירה

תוכן עניינים

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם»

לוגו פרופרטים - נדלן במידה שלך
דילוג לתוכן